수요억제가 미분양사태 원인
보도일자 2007-12-21
보도기관 매일경제
최근 급증하고 있는 미분양 아파트 사태에 대한 원인을 놓고 서로 공방이 치열하다.
한편에서는 최근 미분양 증가는 정책 실패라고 한다. 과도한 수요 억제 정책이 공급물량을 소화하지 못하게 한다는 것이다. 또한 분양가 상한제라는 새로운 제도 시행이 단기간에 과도한 공급을 야기시켰다는 것이다. 그러므로 빨리 관련 규제를 완화해야 한다고 한다.
반면 다른 한편에서는 최근 미분양 원인은 사업자들의 과도한 수요 추정과 고분양가에 있다고 지적한다. 그러므로 지금이라도 업체들이 분양가를 낮추고, 공급물량을 조절하면 미분양 등이 해소될 것이라고 주장한다.
또한 거품으로 형성된 과도한 주택건설 붐이 조정을 받고 이제야 정상으로 회복하는 것이므로 당분간 고통은 감내해야 한다는 것이다.
문제의 원인과 증상을 어떻게 진단하느냐에 따라 처방은 달라진다. 그렇기 때문에 현재 미분양 사태에 대한 원인 규명은 매우 중요하다.
그러나 원인과 책임 공방에 밀려 장차 미분양 사태가 가져올 파장에 대해서는 다소 과소평가되고 있는 것 같아 아쉽다.
최근 미분양은 물량과 속도, 내용 면에서 모두가 적지 않은 부작용이 예상된다.
9월 말 현재 미분양 물량이 약 10만가구에 이르지만 10~11월 시장에 쏟아져 나온 분양물량만 9만가구가 넘는다. 최근 신규 주택판매율이 평균적으로 50%에도 못 미치는 것을 감안하면 연말쯤 미분양 아파트는 15만가구를 넘을 것이다.
지금까지는 지방도시 미분양만 문제였지만 이제는 수도권까지 확산되고 있으며, 대형 아파트 미분양이 전체 중 40%가 넘는다. 아직은 건설업체 자금압박과 부도에 국한되고 있지만 이러한 사태가 지속되면 금융기관, 기 분양받은 수요자, 해당 지역 서비스 산업 등까지 그 충격이 확산될 것으로 예상된다.
특히 금융시장에 미치는 영향은 단기적으로도 작지 않을 것으로 예상된다.
우리나라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업은 그 수입원을 대부분 아파트 분양대금에 기초하고 있다.
그렇기 때문에 초기 분양률이 저조하고, 단기간에 분양이 완료되지 않으면 상환불가 상황이 언제라도 초래될 수 있다. 더욱이 최근 부동산 PF 대출은 ABCP와 같은 기업어음을 발행하는 사례가 급격히 증가하여 3개월 단위로 만기가 도래한다.
그런데 최근 CD금리는 폭등하고 주택판매율이 낮아 차환 대출이 어렵다.
정부는 지방 미분양 아파트 일부를 직접 매입하는 처방책을 내놓았다. 일부에서는 금융권의 PF 대출 상환연기나 긴급대출이라는 방식으로 위기를 모면하고 있다. 그러나 이것으로 쉽게 해결될 것 같지는 않다.
우선 과도한 수요억제 정책은 재검토가 요구된다.
여전히 주변 시세보다 높은 분양가를 지불하면서 전매제한을 최고 10년까지 부여하는 것은 누구에게나 심리적 위축을 줄 수밖에 없다.
주택 교체를 원하는 수요자들도 정상적인 주택수요자로 보아야 할 것이다. 가장 지불능력이 있고 주택에 대한 수요가 활발한 시기는 1주택을 보유하고 있는 40ㆍ50대 가구주들이 아닌가?
주택구매자 구매능력을 확대할 수 있는 다양한 장기 모기지 상품개발도 필요하다.
공급자들에게도 사태를 수습할 기회를 주어야 한다. 미분양 아파트를 임대주택으로 전환하도록 관련 제도를 완화할 필요가 있다. 또한 고분양가를 지양하고 과도한 주택공급계획을 조절하여 공급 과잉이 발생하지 않도록 정부나 업체 모두가 적극적으로 대처해야 할 것이다.
결국 시장에서 수요와 공급 불일치를 조정할 수 있도록 하는 다양한 처방이 필요한 것이다. 미분양 사태 해결은 단순히 기업체나 특정 산업을 살리는 문제가 아니다.
한편에서는 최근 미분양 증가는 정책 실패라고 한다. 과도한 수요 억제 정책이 공급물량을 소화하지 못하게 한다는 것이다. 또한 분양가 상한제라는 새로운 제도 시행이 단기간에 과도한 공급을 야기시켰다는 것이다. 그러므로 빨리 관련 규제를 완화해야 한다고 한다.
반면 다른 한편에서는 최근 미분양 원인은 사업자들의 과도한 수요 추정과 고분양가에 있다고 지적한다. 그러므로 지금이라도 업체들이 분양가를 낮추고, 공급물량을 조절하면 미분양 등이 해소될 것이라고 주장한다.
또한 거품으로 형성된 과도한 주택건설 붐이 조정을 받고 이제야 정상으로 회복하는 것이므로 당분간 고통은 감내해야 한다는 것이다.
문제의 원인과 증상을 어떻게 진단하느냐에 따라 처방은 달라진다. 그렇기 때문에 현재 미분양 사태에 대한 원인 규명은 매우 중요하다.
그러나 원인과 책임 공방에 밀려 장차 미분양 사태가 가져올 파장에 대해서는 다소 과소평가되고 있는 것 같아 아쉽다.
최근 미분양은 물량과 속도, 내용 면에서 모두가 적지 않은 부작용이 예상된다.
9월 말 현재 미분양 물량이 약 10만가구에 이르지만 10~11월 시장에 쏟아져 나온 분양물량만 9만가구가 넘는다. 최근 신규 주택판매율이 평균적으로 50%에도 못 미치는 것을 감안하면 연말쯤 미분양 아파트는 15만가구를 넘을 것이다.
지금까지는 지방도시 미분양만 문제였지만 이제는 수도권까지 확산되고 있으며, 대형 아파트 미분양이 전체 중 40%가 넘는다. 아직은 건설업체 자금압박과 부도에 국한되고 있지만 이러한 사태가 지속되면 금융기관, 기 분양받은 수요자, 해당 지역 서비스 산업 등까지 그 충격이 확산될 것으로 예상된다.
특히 금융시장에 미치는 영향은 단기적으로도 작지 않을 것으로 예상된다.
우리나라 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업은 그 수입원을 대부분 아파트 분양대금에 기초하고 있다.
그렇기 때문에 초기 분양률이 저조하고, 단기간에 분양이 완료되지 않으면 상환불가 상황이 언제라도 초래될 수 있다. 더욱이 최근 부동산 PF 대출은 ABCP와 같은 기업어음을 발행하는 사례가 급격히 증가하여 3개월 단위로 만기가 도래한다.
그런데 최근 CD금리는 폭등하고 주택판매율이 낮아 차환 대출이 어렵다.
정부는 지방 미분양 아파트 일부를 직접 매입하는 처방책을 내놓았다. 일부에서는 금융권의 PF 대출 상환연기나 긴급대출이라는 방식으로 위기를 모면하고 있다. 그러나 이것으로 쉽게 해결될 것 같지는 않다.
우선 과도한 수요억제 정책은 재검토가 요구된다.
여전히 주변 시세보다 높은 분양가를 지불하면서 전매제한을 최고 10년까지 부여하는 것은 누구에게나 심리적 위축을 줄 수밖에 없다.
주택 교체를 원하는 수요자들도 정상적인 주택수요자로 보아야 할 것이다. 가장 지불능력이 있고 주택에 대한 수요가 활발한 시기는 1주택을 보유하고 있는 40ㆍ50대 가구주들이 아닌가?
주택구매자 구매능력을 확대할 수 있는 다양한 장기 모기지 상품개발도 필요하다.
공급자들에게도 사태를 수습할 기회를 주어야 한다. 미분양 아파트를 임대주택으로 전환하도록 관련 제도를 완화할 필요가 있다. 또한 고분양가를 지양하고 과도한 주택공급계획을 조절하여 공급 과잉이 발생하지 않도록 정부나 업체 모두가 적극적으로 대처해야 할 것이다.
결국 시장에서 수요와 공급 불일치를 조정할 수 있도록 하는 다양한 처방이 필요한 것이다. 미분양 사태 해결은 단순히 기업체나 특정 산업을 살리는 문제가 아니다.