새 정부 부동산 규제개혁의 중간평가
보도일자 2008-05-14
보도기관 국토교통뉴스
2007년도말의 대선을 거쳐 새 정부가 출범한 지도 어느 듯 2달여가 지나가고 있다. 뒤 이은 제18대 국회 원구성을 위한 총선과정에서는 주택부동산관련 이슈가 정치권의 지각변동을 초래할 정도로 상당한 파괴력의 중심에 서 있었다. 지난 참여정부에서 10여 차례에 걸친 부동산대책으로 국민들의 생활과 가장 밀접한 주택부동산분야의 시장질서 왜곡현상이 심각한 수준에 달하여 새로운 제도개선에 대한 관심이 크기 때문일 것이다. 주택부동산시장의 규제장치 가운데는 이미 인수위원회를 거치면서 정책에 반영되었거나 검토대상에 포함된 것도 있지만, 아직 개선 움직임을 짐작하기 어려운 항목들도 눈에 보인다. 따라서 아직 섣부른 감이 없지 않지만, 현재 시점에서라도 최근의 정부발표에서 언급된 내용들을 중심으로 기존의 주택부동산규제가 어떻게 개선․변화되고 있는지를 살펴보는 것은 국민들의 오랜 궁금증 해갈에 다소나마 의미가 있을 듯 싶다.
우선 공급물량의 확보부터 살펴보자. 장기적인 관점에서 보아 주택시장의 안정을 이루는 기본적 토대라고 할 수 있다. 그 동안 정부는 수급불균형에 따른 심리적 불안요인을 제거하고 주택가격안정을 위하여 연간 50만 가구를 공급하겠노라고 수 차례 밝힌 바 있다. 특히, 수급불균형이 초래되기 쉬운 수도권의 경우 도시재정비촉진사업 확대, 재개발․재건축의 활성화, 다세대․다가구 규제개선 등을 추진하여 민간택지와 공공택지에서 2012년까지 연간 30만 가구를 상회하는 충분한 공급량 확보를 약속하고 있다. 참여정부 시절 공급대책이 신도시 개발방식을 중심으로 추진되었다면, 새정부는 기존 도심지의 역세권을 중심으로 재건축ㆍ재개발 등 다양한 도시재정비 모델을 모색하고 있다는 점에서 큰 차이를 보이고 있다. 효율적인 사업추진을 위하여 기존의 도시및주거환경정비법 또는 도시재정비촉진특별법을 활용할 지 아니면 또다른 특별법 제정 형태로 할 지는 아직 검토 중이지만, 국토해양부가 도심역세권개발포럼을 중심으로 활발하게 논의중이기 때문에 늦어도 하반기에는 구체적인 규모와 사업방식 등의 윤곽이 잡힐 전망이다. 다만, 뉴타운 사업은 현재 서울시가 부동산 시장이 안정되고 1~3차 뉴타운 사업이 가시화되는 전제조건이 충족될 때까지 추가지정은 곤란하다는 입장이어서 변수로 남아 있다.
한편 재건축 분야는 초과이익의 환수장치에 대한 보완작업이 선행되고 있지 않아 현재의 기본 틀을 바꾸는 규제완화 논의는 검토대상에서 후순위로 밀려나 있는 상태이다. 재건축사업이 주택시장의 불안요인으로 작용할 우려를 아직 불식시키지 못하고 있는 상태이기 때문이다. 다만, 시공사 선정시기를 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립 인가 이후’로 앞당기는 등 절차상 사업지연요인의 개선작업은 구체화되고 있다. 이밖에 도심지내 공급확대를 위한 방안으로 20가구 이상 100가구 미만의 다세대․다가구를 건축할 때 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해주고 층수도 1~2개층 가량 높일 수 있게 인센티브를 제공하는 등의 ‘준사업승인제’를 9월까지 도입하기로 한 점도 눈에 띈다.
공급방식의 다양화측면에서 본다면, 청약가점제의 시행으로 분양기회가 사실상 봉쇄되어버린 젊은 신혼부부를 대상으로 2008년 올해의 전체 공급예정 목표치 50만 호 가운데 12만호를 공급하려는 방안은 하반기에 시범사업으로 구체화될 것으로 보인다. 다만, 국토해양부의 검토과정에서 적용대상은 저소득층으로 한정되고, 규모도 연 5만호로 축소되었다. 또한 무주택 서민들의 주거비용 증가와 내집 마련의 어려움을 개선하기 위해 거주 목적의 실수요자와 투자 목적의 지분투자자를 연계한 ‘지분형 분양주택’의 공급은 올 6월 중으로 관련법을 개정한 후 9월부터 시범실시될 예정이다. 이 제도의 성공적 정착을 위해서는 지분투자자의 확보가 무엇보다 중요한 데, 금융감독위원회가 지분의 유동화에 부정적인 입장인 만큼 향후 별도의 입법조치나 지방 미분양주택의 활용 등이 보완되어야 할 것으로 보인다.
물량 못지 않게 중요한 것은 저렴한 분양가격이라고 할 수 있다. 그렇다고 분양가상한제나 분양원가공개와 같은 인위적이고 반시장적인 수단을 통해 분양가격을 일정한 수준으로 억제하는 것은 중장기적으로 부작용이 적지 않지만, 현재로선 검토 움직임이 포착되지 않는다. 이런 점을 감안할 때, 분양가의 가장 기본적 요소인 택지공급가를 낮추기 위한 방안으로 정부가 택지개발사업에 경쟁시스템 도입 추진을 선택한 것은 그 파장과 효과가 클 것으로 보인다. 기존 공기업만의 독과점 시장에 민간사업자 참여의 물꼬를 터겠다는 것이기 때문이다. 택지 조성원가의 10% 내외 인하효과가 기대된다. 당초에는 3단계로 나누어 1단계는 2008년에
우선 공급물량의 확보부터 살펴보자. 장기적인 관점에서 보아 주택시장의 안정을 이루는 기본적 토대라고 할 수 있다. 그 동안 정부는 수급불균형에 따른 심리적 불안요인을 제거하고 주택가격안정을 위하여 연간 50만 가구를 공급하겠노라고 수 차례 밝힌 바 있다. 특히, 수급불균형이 초래되기 쉬운 수도권의 경우 도시재정비촉진사업 확대, 재개발․재건축의 활성화, 다세대․다가구 규제개선 등을 추진하여 민간택지와 공공택지에서 2012년까지 연간 30만 가구를 상회하는 충분한 공급량 확보를 약속하고 있다. 참여정부 시절 공급대책이 신도시 개발방식을 중심으로 추진되었다면, 새정부는 기존 도심지의 역세권을 중심으로 재건축ㆍ재개발 등 다양한 도시재정비 모델을 모색하고 있다는 점에서 큰 차이를 보이고 있다. 효율적인 사업추진을 위하여 기존의 도시및주거환경정비법 또는 도시재정비촉진특별법을 활용할 지 아니면 또다른 특별법 제정 형태로 할 지는 아직 검토 중이지만, 국토해양부가 도심역세권개발포럼을 중심으로 활발하게 논의중이기 때문에 늦어도 하반기에는 구체적인 규모와 사업방식 등의 윤곽이 잡힐 전망이다. 다만, 뉴타운 사업은 현재 서울시가 부동산 시장이 안정되고 1~3차 뉴타운 사업이 가시화되는 전제조건이 충족될 때까지 추가지정은 곤란하다는 입장이어서 변수로 남아 있다.
한편 재건축 분야는 초과이익의 환수장치에 대한 보완작업이 선행되고 있지 않아 현재의 기본 틀을 바꾸는 규제완화 논의는 검토대상에서 후순위로 밀려나 있는 상태이다. 재건축사업이 주택시장의 불안요인으로 작용할 우려를 아직 불식시키지 못하고 있는 상태이기 때문이다. 다만, 시공사 선정시기를 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립 인가 이후’로 앞당기는 등 절차상 사업지연요인의 개선작업은 구체화되고 있다. 이밖에 도심지내 공급확대를 위한 방안으로 20가구 이상 100가구 미만의 다세대․다가구를 건축할 때 놀이터, 관리사무소 등 시설 설치 기준을 완화해주고 층수도 1~2개층 가량 높일 수 있게 인센티브를 제공하는 등의 ‘준사업승인제’를 9월까지 도입하기로 한 점도 눈에 띈다.
공급방식의 다양화측면에서 본다면, 청약가점제의 시행으로 분양기회가 사실상 봉쇄되어버린 젊은 신혼부부를 대상으로 2008년 올해의 전체 공급예정 목표치 50만 호 가운데 12만호를 공급하려는 방안은 하반기에 시범사업으로 구체화될 것으로 보인다. 다만, 국토해양부의 검토과정에서 적용대상은 저소득층으로 한정되고, 규모도 연 5만호로 축소되었다. 또한 무주택 서민들의 주거비용 증가와 내집 마련의 어려움을 개선하기 위해 거주 목적의 실수요자와 투자 목적의 지분투자자를 연계한 ‘지분형 분양주택’의 공급은 올 6월 중으로 관련법을 개정한 후 9월부터 시범실시될 예정이다. 이 제도의 성공적 정착을 위해서는 지분투자자의 확보가 무엇보다 중요한 데, 금융감독위원회가 지분의 유동화에 부정적인 입장인 만큼 향후 별도의 입법조치나 지방 미분양주택의 활용 등이 보완되어야 할 것으로 보인다.
물량 못지 않게 중요한 것은 저렴한 분양가격이라고 할 수 있다. 그렇다고 분양가상한제나 분양원가공개와 같은 인위적이고 반시장적인 수단을 통해 분양가격을 일정한 수준으로 억제하는 것은 중장기적으로 부작용이 적지 않지만, 현재로선 검토 움직임이 포착되지 않는다. 이런 점을 감안할 때, 분양가의 가장 기본적 요소인 택지공급가를 낮추기 위한 방안으로 정부가 택지개발사업에 경쟁시스템 도입 추진을 선택한 것은 그 파장과 효과가 클 것으로 보인다. 기존 공기업만의 독과점 시장에 민간사업자 참여의 물꼬를 터겠다는 것이기 때문이다. 택지 조성원가의 10% 내외 인하효과가 기대된다. 당초에는 3단계로 나누어 1단계는 2008년에