분양계약의 해지 요구와 역지사지
보도일자 2009-06-08
보도기관 한국주택신문
매년 40만 가구가 넘는 건설실적에서 보듯이, 국내 주택시장 규모는 공동주택을 중심으로 눈부실 만한 성장을 거듭해왔다. 이미 2000년 이후 국민소득의 증가에 힘입어 아파트로 대변되는 공동주택은 단독주택을 능가하는 주거의 보편적인 형태로 자리잡고 있다.
비록 환율하락과 글로벌 경제위기로 주춤거리고 있기는 하지만, OECD가입 이후 우리가 선진국 대열의 문턱에 도달하고 있는 것만은 분명할 것이다. 다만, 이와 같은 경제적 수준의 향상과 함께 국민들의 의식 수준도 선진단계에 이르고 있는지는 아직 의문이다. 그 이유 중의 하나는 계약체결 및 이행에 대한 시민의식의 미성숙을 들 수 있다.
일반적으로 계약은 청약과 승낙에 의하여 이루어진다. 청약에 제약이 있기는 하지만 분양계약의 기본 구조도 크게 다르지 않다. 계약이 성립되면 계약의 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 권리를 행사하고 의무를 이행해야 한다. 당사자 모두가 계약이 약속한 바 대로 이행될 것을 믿어 의심치 않기에, 계약관계를 깨는 계약의 해지(解止)는 당사자간에 특약이 있거나 상대방의 채무불이행 등의 한정된 경우에만 인정된다.
문제는 아파트분양계약의 이행과정에서 이러한 원칙과 법령이 무시되는 경우를 주변에서 너무도 쉽게 목격할 수 있다는 점이다. 물론 해지권을 주장하는 쪽에서는 사정변경을 들어 정당성을 주장하기도 하지만, 사정변경의 속사정이라는 것도 대부분 최근의 주택시장 침체로 분양 이후에 기대했던 시세차익을 얻을 수 없게 된 것에 대한 실망감과 중도금 등의 납부부담 급증에 기인한 경우가 적지 않다.
그 동안 국내 주택시장은 분양가가 대부분 주변 시세에 밑도는 경우가 많았다. 이에 따라 분양 이후 시세를 따라가는 과정에서 분양계약자는 상당한 시세차익을 얻었던 것이 보편적이었다. 이처럼 행복했던 기억은 아직도 뇌리에 너무 선명히 새겨져 있어 그 반대 경우에 대한 심리적 간극을 메우는 것이 쉽지는 않을 것이다. ‘높은 수익은 높은 위험을 내포한다’는 너무나도 당연한 기본원칙도 되돌아보아야 한다. 역으로 생각해보면, 해답은 보다 분명해진다.
분양 이후 가격이 오른 경우에도 주택건설업체가 권리를 주장할 수 없듯이, 주택건설업체의 일정수준 시세보장 등의 특별한 의사표시가 없었다면 자산가치의 하락도 당연히 분양계약자가 감내해야 할 몫인 것이다. 그렇기에 분양을 위한 청약신청은 여러 가지 점들을 고려하여 장기적인 안목에서 신중한 결정이 필요한 것이다.
주택가격이 분양 이후에 어떻게 될 것인가는 전문가마저 정확하게 예측하기 어렵다. 특히 선분양 시스템 하에서 준공 이후의 주택시세는 예측이 더욱 어렵고, 종종 실제 상황과 큰 차이를 보이는 경우도 적지 않았다.
그럼에도 불구하고 주택시장이 본격적으로 침체하기 시작한 2007년 이후 전국적인 미분양 급증과 함께 분양계약자들의 해지 요구사례가 점증하고 있다. 지방분양시장은 사정이 더욱 나빠 계약해지를 둘러싼 실랑이가 집단화하거나 소송 대란으로까지 비화될 움직임이 등장하고 있다.
중도금을 납부하는 시점부터는 본격적인 계약의 이행착수에 해당하기 때문에 계약금을 포기하더라도 주택건설업체의 동의없이 분양계약자가 일방적으로 계약해지할 수 없다. 그러나 이러한 법리적 설득도 막무가내로 계약해지를 요구하는 분양계약자들의 요구 앞에서는 주택건설업체들의 공허한 메아리로 전락하곤 한다. 이른바 ‘떼법의 전성시대’라고 해도 과언이 아닐 지경이다.
스포츠 경기는 물론이고 사람들이 모인 집단이 제대로 유지되기 위해서는 질서를 유지시켜주는 일정한 룰(rule)이 필요하다. 룰이 때로는 법령일 경우도 있고, 도덕적 가치나 종교적 규범일 경우도 있지만, 룰이 필요한 것만은 틀림없다.
또한 합의에 따라 정해진 룰은 준수되어야 한다. 위반할 경우를 대비하여 공권력 등 각종 강제수단들이 있지만, 보다 중요한 것은 룰의 준수를 당연시하는 마음가짐 또는 사회적 의식수준의 보편화이다. 이 점을 도외시하고 집단적인 군중심리와 억지, 그리고 목소리를 높이는 방식으로 자신의 주장을 관철시키려는 행태는 건전한 거래질서를 왜곡시키고 그 결과는 고스란히 사회구성원 우리 모두에게 부담으로 돌아온다.
룰이 제대로 지켜지지 않으면 앞으로도 주택시장의 발전과 선진화는 커녕 거래질서의 혼란 속에 그야말로 단기적 이익추구를 당연시하는 투기장화를 방지하기 어렵게 될지도 모른다.
비록 환율하락과 글로벌 경제위기로 주춤거리고 있기는 하지만, OECD가입 이후 우리가 선진국 대열의 문턱에 도달하고 있는 것만은 분명할 것이다. 다만, 이와 같은 경제적 수준의 향상과 함께 국민들의 의식 수준도 선진단계에 이르고 있는지는 아직 의문이다. 그 이유 중의 하나는 계약체결 및 이행에 대한 시민의식의 미성숙을 들 수 있다.
일반적으로 계약은 청약과 승낙에 의하여 이루어진다. 청약에 제약이 있기는 하지만 분양계약의 기본 구조도 크게 다르지 않다. 계약이 성립되면 계약의 당사자는 신의성실의 원칙에 따라 권리를 행사하고 의무를 이행해야 한다. 당사자 모두가 계약이 약속한 바 대로 이행될 것을 믿어 의심치 않기에, 계약관계를 깨는 계약의 해지(解止)는 당사자간에 특약이 있거나 상대방의 채무불이행 등의 한정된 경우에만 인정된다.
문제는 아파트분양계약의 이행과정에서 이러한 원칙과 법령이 무시되는 경우를 주변에서 너무도 쉽게 목격할 수 있다는 점이다. 물론 해지권을 주장하는 쪽에서는 사정변경을 들어 정당성을 주장하기도 하지만, 사정변경의 속사정이라는 것도 대부분 최근의 주택시장 침체로 분양 이후에 기대했던 시세차익을 얻을 수 없게 된 것에 대한 실망감과 중도금 등의 납부부담 급증에 기인한 경우가 적지 않다.
그 동안 국내 주택시장은 분양가가 대부분 주변 시세에 밑도는 경우가 많았다. 이에 따라 분양 이후 시세를 따라가는 과정에서 분양계약자는 상당한 시세차익을 얻었던 것이 보편적이었다. 이처럼 행복했던 기억은 아직도 뇌리에 너무 선명히 새겨져 있어 그 반대 경우에 대한 심리적 간극을 메우는 것이 쉽지는 않을 것이다. ‘높은 수익은 높은 위험을 내포한다’는 너무나도 당연한 기본원칙도 되돌아보아야 한다. 역으로 생각해보면, 해답은 보다 분명해진다.
분양 이후 가격이 오른 경우에도 주택건설업체가 권리를 주장할 수 없듯이, 주택건설업체의 일정수준 시세보장 등의 특별한 의사표시가 없었다면 자산가치의 하락도 당연히 분양계약자가 감내해야 할 몫인 것이다. 그렇기에 분양을 위한 청약신청은 여러 가지 점들을 고려하여 장기적인 안목에서 신중한 결정이 필요한 것이다.
주택가격이 분양 이후에 어떻게 될 것인가는 전문가마저 정확하게 예측하기 어렵다. 특히 선분양 시스템 하에서 준공 이후의 주택시세는 예측이 더욱 어렵고, 종종 실제 상황과 큰 차이를 보이는 경우도 적지 않았다.
그럼에도 불구하고 주택시장이 본격적으로 침체하기 시작한 2007년 이후 전국적인 미분양 급증과 함께 분양계약자들의 해지 요구사례가 점증하고 있다. 지방분양시장은 사정이 더욱 나빠 계약해지를 둘러싼 실랑이가 집단화하거나 소송 대란으로까지 비화될 움직임이 등장하고 있다.
중도금을 납부하는 시점부터는 본격적인 계약의 이행착수에 해당하기 때문에 계약금을 포기하더라도 주택건설업체의 동의없이 분양계약자가 일방적으로 계약해지할 수 없다. 그러나 이러한 법리적 설득도 막무가내로 계약해지를 요구하는 분양계약자들의 요구 앞에서는 주택건설업체들의 공허한 메아리로 전락하곤 한다. 이른바 ‘떼법의 전성시대’라고 해도 과언이 아닐 지경이다.
스포츠 경기는 물론이고 사람들이 모인 집단이 제대로 유지되기 위해서는 질서를 유지시켜주는 일정한 룰(rule)이 필요하다. 룰이 때로는 법령일 경우도 있고, 도덕적 가치나 종교적 규범일 경우도 있지만, 룰이 필요한 것만은 틀림없다.
또한 합의에 따라 정해진 룰은 준수되어야 한다. 위반할 경우를 대비하여 공권력 등 각종 강제수단들이 있지만, 보다 중요한 것은 룰의 준수를 당연시하는 마음가짐 또는 사회적 의식수준의 보편화이다. 이 점을 도외시하고 집단적인 군중심리와 억지, 그리고 목소리를 높이는 방식으로 자신의 주장을 관철시키려는 행태는 건전한 거래질서를 왜곡시키고 그 결과는 고스란히 사회구성원 우리 모두에게 부담으로 돌아온다.
룰이 제대로 지켜지지 않으면 앞으로도 주택시장의 발전과 선진화는 커녕 거래질서의 혼란 속에 그야말로 단기적 이익추구를 당연시하는 투기장화를 방지하기 어렵게 될지도 모른다.