2010 국내건설 수주 117조원, 그러나 건설투자는
보도일자 2010-06-28
보도기관 한국건설신문
(재)한국건설산업연구원은 지난 23일 서울 강남구 논현동 건설회관2층 중회의실에서 ‘2010년 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나’를 개최했다.
이번 세미나는 장기침체국면에 접어들고 있는 최근의 건설 및 주택?부동산 경기를 진단하고 하반기 전망을 통해 업계, 정부 등에 경영 및 정책입안의 정보를 제공하기 위해 기획되었다.
‘2010년 하반기 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “2010년 하반기 국내 건설수주가 전년 동기 대비 1.2% 상승하겠지만 올 상반기에 전년 동기비 -5.0%를 기록해 2010년 전체적으로는 전년 대비 소폭(1.4%) 감소한 117.0조원(경상금액 기준)을 기록할 것”이라며, “이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 3년 연속 부진한 흐름을 이어갈 것”이라고 전망하였다.
두 번째 주제인 ‘2010년 하반기 주택?부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “올 하반기 주택?부동산시장은 수요 위축에 비해 공급 물량 감소가 쉽지 않아 약보합세가 이어질 것”으로 전망했다.
허 연구위원은 “금융위기 여파로 가격이 하락하였던 2009년 3월 수준(전저점) 이하로 떨어질 가능성은 낮은 것으로 판단된다”고 밝혔다. 또, “토지가격과 전세가격도 약보합세를 이룰 것”으로 전망했다.
세 번째 주제인 ‘2010년 해외건설시장 동향 및 전망’에서 김태엽 해외건설협회 정보기획팀장은 “올 상반기 해외건설 수주금액은 350억 달러를 상회하는 수준에서 마감되고 연말에는 700억 달러 수주 달성이 기대된다”고 밝혔다.
김 팀장은 “지역별로는 중동 산유국에서 플랜트 및 인프라공사 수주가 지속되고, 아시아에서도 싱가포르, 인도, 베트남 등을 중심으로 총 150억 달러 규모의 공사 수주를 추진 중”이라고 밝혔다.
■2010년 하반기 건설 경기 전망
한국건설산업연구원 이 홍 일 연구위원
□2010년 건설수주 2009년 대비 1.4% 감소 전망
2010년 국내 건설수주는 전년 대비 소폭(1.4%) 감소한 117.0조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망, 이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 3년 연속 부진한 흐름을 이어갈 전망이다.
부문별로는 공공 건설수주가 매우 호조를 보였던 작년 대비 23.6% 감소하나 수주액 자체는 44.7조원을 기록해 ‘08년 수준을 넘어서며 양호할 것으로 전망되고, 하반기는 상반기에 비해 감소폭이 둔화될 전망된다.
1~4월 동안 전년 동기비 29.4% 감소한 공공 건설수주는 하반기까지 감소세가 이어질 전망이나, 상반기 재정 집행비율이 작년보다 낮고 일부 공기업 발주도 전년 대비 하반기에 치중돼 하반기 감소율은 상반기보다 둔화될 것으로 보인다.
상반기 민간 건설수주는 심각한 침체를 보였던 작년 기저효과와 7월 공공관리자제 시행으로 인한 재개발/재건축 수주 증가, 경기회복에 따른 비주거 건축수주 증가, 민자 토목수주 증가 등의 영향으로 40% 이상의 증가세를 보이고 있다.
그러나 하반기에는 공공관리자제 시행 이후 재개발/재건축 수주 감소, 작년 하반기 이후 민간 건설수주 회복 등의 영향으로 상반기 대비 증가율이 많이 둔화될 것으로 예상된다.
공종별로는 토목수주는 공공 수주와 마찬가지로 작년 수주 급증으로 인해 전년 대비 18.6% 감소하나, 수주금액 자체는 44.1조원을 기록해 2008년 수준을 넘어선다.
주거용 건축수주는 극심한 침체를 보였던 작년에 비해서는 회복세를 보이나, 전년 대비 8.7% 증가에 그친 42.5조원을 기록해 침체가 시작되었던 2008년에도 미치지 못하며 여전히 부진하다.
작년 기저효과와 재개발/재건축 수주의 쏠림현상으로 상반기 주거용 건축수주는 큰 폭으로 증가하겠지만, 하반기에는 수주금액이 작년 수준에 머물며 부진할 전망이다.
□ 2010년 건설투자 1.4% 증가 전망
2010년 국내 건설투자는 지난 2년간 국내 건설수주가 부진했음에도 불구하고, 작년 공공 토목공사 발주 급증과 4대강 사업 조기완공 목표 등의 영향으로 토목투자가 양호하고, 건축투자가 소폭 회복세를 보임에 따라 전년 대비 소폭(1.4%) 증가할 전망이다.
공종별로는 토목투자는 작년에 급증한 공공 토목수주의 기성진척, 4대강 사업 조기완공 목표 기성진척, 국내경기회복에 따른 플랜트 투자 증가, 신울진원전 등 발전설비 투자 증가 등의 영향으로 전년 대비 2.3% 증가해 작년에 이어 올해도 증가세를 이어갈 전망이며, 하반기에도 증가세를 지속할 것으로 예상된다.
2006년 이후 4년 연속 마이너스(-) 성장을 보인 주거용 건축투자는 올해는 기저효과, 작년 4/4분기 이후 그동안 연기된 물량의 착공, 하반기 보금자리주택 착공, 기존 미분양 주택의 일부 분양(재고에서 투자로 전환), 올해 주택수주의 증가세 전환 등의 영향으로 회복세로 돌아설 가능성이 커진다.
그러나 올해 주택수주 증가 폭이 크지 않을 것으로 예상되고, 수주 상승을 주도한 재개발/재건축 사업의 수주와 착공간 시차가 길어지고 있다.
비주거용 건축투자는 국내경기회복세가 지속됨에 따라 작년 하반기 이후 시작된 회복세를 올해 말까지 지속할 것으로 예상되며, 전년 대비 1.4% 증가할 것으로 전망된다.
□시사점 및 정책과제
◇주택 수주 및 투자 침체의 장기화 개선=국내 건설수주가 2008년 이후 3년 연속 부진한 원인은 주택 수주의 침체가 장기화되기 때문이다.
건설투자 역시 올해 토목투자가 작년에 이어 양호하고, 비주거 건축투자도 경기회복의 영향으로 회복세를 보이지만, 주택투자가 부진해 상승국면을 이어가지 못하고 횡보세를 보일 전망이다.
향후 주택 수주 및 투자의 침체가 더욱 장기화될 경우 주택건설업계와 관련 업계의 부실이 커지고 건실한 업체마저 부도위기에 몰릴 수 있다.
또한 민간 주택공급 위축이 단순한 재고조정 차원을 넘어서 향후 주택수급의 불균형을 초래할 가능성도 배제하기 어렵다.
따라서 향후 주택 수주 및 투자 침체의 장기화를 개선하기 위한 제도 개선이 필요하다.
◇재정투자 한계 극복 위한 민자제도 개선=작년 이후 공공 수주액이 증가했지만, 4대강 살리기 사업 등 정부의 핵심사업을 제외한 일반 SOC분야는 도리어 신규 발주가 줄어들고, 공기 지연 현상이 발생되고 있다.
정부는 녹색뉴딜, 30대 선도 프로젝트에 민간자본 32.2조원을 투자한다는 계획이지만 현재 여건상으로는 이 정도의 민간자본이 모두 투입되기 어려워 향후 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 위한 추가적인 대책 마련해 동 사업들에 대한 투자를 원활히 하고, 아울러 일반 SOC분야에 대한 재정투자 여력도 개선이 필요하다.
◇합리적인 공공공사 예산절감 방식 적용=작년부터 공공발주 공사가 늘어나고 있지만, 최저가낙찰제 공사 발주, 실적공사비적산제도 적용공종의 지속 확대, 턴키/대안 공사의 기준적합최저가 낙찰방식 도입 등에 따라 공공공사 수익성이 계속 떨어지고 있다.
시설물의 생애주기상의 비용과 효용 등을 종합적으로 고려할 때 향후 최저가낙찰제 적용 공사의 일방적 확대보다는 Best Value개념의 입낙찰제도 적용을 확대하는 것이 바람직하다.
건설업체의 수익성이 악화되는 상황에서 과도한 실적공사비적산제도 적용 공종의 확대, 원가심사 강화 등은 생산 시설물의 품질을 악화시킬 가능성이 있다.
따라서 설계 VE(Value Engineering)제도 활성화, 신기술/공법 등에 의한 원가절감 방안을 활성화하는 것이 바람직하다.
◇건설산업 구조조정 과정상의 문제점 개선=구조조정 대상을 가리는 평가지표가 지나치게 현재 유동성 등 재무상태 위주로 구성되어 있고, 건설업체의 과거 시공실적 및 시공역량, 해당 기업의 국내외 경쟁력 등이 포함되지 못한 점이 아쉽다.
구조조정 대상에 포함될 특정 건설업체가 현재 급격한 주택사업 환경변화로 인해 유동성 위기를 겪고 있다하더라도 시공역량 및 국내외 경쟁력이 우수하여 적정 수준의 지원을 통해 생존할 경우 건설산업 및 국가경제에 기여할 수 있는 기업이라면 구조조정 대상에서 제외하는 것이 바람직하다.
현재 주택업계의 부실은 엄밀하게는 주로 아파트 분양 사업장, 즉 PF사업장 단위의 부실이므로 부실에 대한 구조조정은 동 사업 중 부실 사업장을 대상으로 관계된 이해관계자인 시행자, 건설업체(원하도급업체), 금융기관, 보증기관 등이 명확한 책임소재의 정의와 손실 분담을 통해 해결해야 함.
그러나, 현재 구조조정 논의는 저축은행 등 금융기관의 경우 가급적 자산관리공사에서 부실PF 대출을 인수하는 반면, 건설업체의 경우 워크아웃이나 퇴출 위주로 구조조정을 추진하고 있어 이해관계자들간 명확한 책임소재 규명과 합리적인 손실분담이 없다는 점에서 개선이 필요하다.
■2010년 하반기 주택·부동산시장 전망
한국건설산업연구원 허 윤 경 연구위원
□2010년 하반기 주택·부동산 전망의 주요 변수
2010년 부동산시장은 ‘실물경기와 부동산경기의 탈동조화’, ‘가격 하락세의 지속 여부’, ‘거래 경색 장기화’, ‘수요 위축 및 수요 진작 요인 미흡’, ‘공급감소 가능성’, ‘금리인상과 금융규제 완화 가능성’이 주요 변수로 작용할 듯하다.
2009년 10월부터 실물경기와 주택경기의 탈동조화 현상이 목격되기 시작했고 하반기 실물 경기 성장세가 유지되어도 부동산시장의 하락세를 반전시킬 요인이 많지 않다.
경기·인천에서 시작된 하락세가 서울로 확대되었고 다시 전국으로 확대되는 양상을 보이고 있다.
광역시는 부산·대전을 중심으로 상승세를 보이고 있으나 장기간의 약세 후 구조적 반등으로 판단되며 여전히 대규모 미분양이 적체되어 있다는 점에서 상승세는 제한적이다.
상반기와 같이 전세가격이 상승하더라도 매매가격 상승으로 이어지기는 어려울 것으로 전망된다.
국지적 공급과잉 지역의 미분양 해소 가능성이 크지 않고 보금자리물량 및 기계획된 공급물량을 고려할 때 전년 공급물량을 넘어설 가능성이 크다.
최근 3년간 서울에 비해 수요가 적은 경기·인천 등 수도권 외곽에 분양물량이 집중되어 단기간 내 해소 가능성은 낮다.
□2010년 하반기 주택·부동산 전망
◇아파트 입주물량 올해보다 2만호 증가한 30만호 예상되나 지역별 불균형=2010년 아파트 입주물량은 2009년보다 8.1% 증가한 30만호가 공급된다.
2000~2008년 평균 입주물량이 32만호 수준이었던 점을 고려하면 예년에 미치지 못한다.
하반기 집중되어 있는 입주물량이 전반적인 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다. 그러나 소형과 서울의 입주물량은 예년 대비 감소하여 국지적으로는 수급 불균형이 계속될 것으로 예상된다.
◇2010년 주택 건설 사업 승인 실적 40만호 목표 달성할 듯=2010년 총 분양계획 물량은 지난해보다 많으나 신규주택시장 침체 등을 감안할 때 실제 분양 실적은 전년 수준보다 3만호 많은 25만호 내외가 될 것으로 예상된다.
경기회복 및 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나, 공공부문의 주택공급 등을 종합할 때 2010년은 주택종합계획 목표인 40만호를 달성할 것으로 전망된다.
공공부문에서 보금자리주택 약 18만호를 공급할 계획이며 민간부문의 인허가 실적도 전년 대비 증가세를 보이고 있다.
기매입 택지와 기계획 물량의 지속적인 연기가 어려운 점도 전년 수준의 실적은 달성할 것으로 예상된다.
◇2010년 하반기 토지가격 , 전세가격 약보합 전망=토지시장은 국지적 개발호재에 따른 가격 변동성은 클 수 있으나, 주택시장의 하락세의 영향을 받을 수밖에 없고 미분양 택지 적체의 문제 등으로 하반기동안 약보합세가 예상된다.
전세가격은 하반기 아파트 입주물량 집중 효과가 있으나 국지적·규모별 수급불균형은 존재하여 약보합 정도의 하락이 하반기동안 예상된다.
서울의 중소형 주택의 전세가격은 보합 또는 상승세를 유지할 것으로 예상되며, 수도권 대형 전세가격이 하락세를 주도할 것으로 예상된다.
◇주택시장, 수요 위축에 비해 공급물량 감소 어려워 약보합 전망=실물경기가 상승하더라도 수도권 지역의 가격하락이 확대되면서 전국 부동산 가격을 하락시킬 것으로 예상되고 있다.
수도권 외곽에 적체되어 있는 미분양 물량이 많고 공급되지 않은 수도권 택지개발지구 물량도 적지 않음. 전년 대비 공급물량 감소가 어려울 것으로 판단되어 신규주택시장 하락세가 이어질 전망이다.
지방시장도 여전히 미분양이 적체되어 있어 부산·대전 일부 지역의 상반기 회복세가 전국 시장 상승세를 견인하기는 어렵다.
다만, 서울은 가격 조정에 따른 수요 증가로 4/4분기에는 상승세로 반전될 가능성도 있다.
□전망의 시사점과 과제
수요자 특성에 맞는 상품 구성 필요 및 시장 하락기에 맞는 자구노력이 필요하다.
공급자 시장에서 수요 위축에 따른 수요자 중심 시장으로 변했다.
수요자 입장에서 투자 리스크 및 거주 리스크가 크다면 외면을 받을 가능성이 확대된다.
자본이득이 명확하지 않은 상황에서 대출을 통한 주택구입은 제한적일 수밖에 없다.
거주 환경이 정비되지 않아 실거주 및 임차 리스크까지 존재하면 수요자의 외면을 받을 가능성이 크다.
시장침체기에 맞는 자구노력이 필요하며 하락지역인 경기·인천 지역의 공급시기 조정 및 물량 조정이 필요다.
판매 가능한 가격으로 할인하여 부실을 최대한 줄여나가야 한다.
가격이 하락하고 있는 수도권 외곽의 물량은 가능한 범위 내에서 공급시기를 조정하거나 물량 조정이 필요하다.
◇출구전략 실행시 금융규제 완화 필요=출구전략 시행에 따른 급격한 수요 위축을 금융규제 완화로 완충하는 방안이 필요하다.
거래량이 감소한 상황에서 출구전략까지 시행되게 되면 수요가 현재보다 더욱 위축될 가능성이 크다.
최근 주택담보대출연체율이 증가하고 있는 등 금리인상에 따른 단기적 충격은 불가피하다.
따라서, 출구전략에 따른 수요 위축 분을 소폭의 DTI 규제 완화로 완충하는 것이 대안이 될 수 있다.
◇시장의 구조적 변화에 맞게 다주택자에 대한 논의 필요=연말에 만료되는 다주택자 중과 한시감면 소멸을 앞두고 다주택자에 대한 인식을 전환하는 계기로 삼아야 하다.
올 연말 한시적으로 도입된 다주택자의 양도소득세 기본세율 적용이 완료된다.
인구 감소 및 저성장은 장기적 추세이고 과거와 같은 투자수익률 확보가 어렵다는 측면에서 보면 투자수요 위축은 장기적 트랜드다.
부동산시장이 과거와 같은 자본이득을 안겨주지 않는다면 다주택자를 임대주택의 공급자로 새롭게 조명해야 하여 새로운 시장에 맞는 새로운 수요를 창출할 수 있을 것다.
◇보금자리 시기 조정 및 물량 조정=현재의 하락세는 재고 적체에서 시작된 것이며 시장을 정상화하기 위해서는 비중이 확대된 공공의 보금자리주택의 공급시기 조정 및 물량 조정이 필요하다.
수요가 위축되었다면 공급을 줄여 시장을 정상화 시켜야 한다는 측면에서 계획된 물량의 시기 조정 및 물량 조정이 요구됨. 상반기동안 민간의 공급감소에 비해 공공의 공급량이 크게 증가한다.
2010년 목표물량 40만호 중 18만호가 공공의 보금자리 물량이다.
공공물량 조정 없이 시장 전체의 공급 감소를 통한 시장정상화라는 목표를 달성하기는 어렵다.
◇시장정상화를 위한 분양가상한제 폐지=분양가 상한제는 반시장적인 규제로 이미 외환위기 이전부터 기업들은 물론 학계에서도 폐지의 필요성이 제기되어 왔다.
현재와 같이 신규주택시장의 리스크가 큰 시장 상황이야 말로 상한제를 폐지할 수 있는 기회임. 분양가상한제를 폐지하더라도 시장가격보다 높은 주택은 판매되기 어렵다.
또한, 공공과의 경쟁이 심화되고 있는 민간의 다양한 상품개발(그린 홈 등)을 위해서도 분양가상한제 폐지는 도움이 될 것이다.
이번 세미나는 장기침체국면에 접어들고 있는 최근의 건설 및 주택?부동산 경기를 진단하고 하반기 전망을 통해 업계, 정부 등에 경영 및 정책입안의 정보를 제공하기 위해 기획되었다.
‘2010년 하반기 건설 경기 전망’에서 이홍일 한국건설산업연구원 연구위원은 “2010년 하반기 국내 건설수주가 전년 동기 대비 1.2% 상승하겠지만 올 상반기에 전년 동기비 -5.0%를 기록해 2010년 전체적으로는 전년 대비 소폭(1.4%) 감소한 117.0조원(경상금액 기준)을 기록할 것”이라며, “이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 3년 연속 부진한 흐름을 이어갈 것”이라고 전망하였다.
두 번째 주제인 ‘2010년 하반기 주택?부동산 경기 전망’에서 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 “올 하반기 주택?부동산시장은 수요 위축에 비해 공급 물량 감소가 쉽지 않아 약보합세가 이어질 것”으로 전망했다.
허 연구위원은 “금융위기 여파로 가격이 하락하였던 2009년 3월 수준(전저점) 이하로 떨어질 가능성은 낮은 것으로 판단된다”고 밝혔다. 또, “토지가격과 전세가격도 약보합세를 이룰 것”으로 전망했다.
세 번째 주제인 ‘2010년 해외건설시장 동향 및 전망’에서 김태엽 해외건설협회 정보기획팀장은 “올 상반기 해외건설 수주금액은 350억 달러를 상회하는 수준에서 마감되고 연말에는 700억 달러 수주 달성이 기대된다”고 밝혔다.
김 팀장은 “지역별로는 중동 산유국에서 플랜트 및 인프라공사 수주가 지속되고, 아시아에서도 싱가포르, 인도, 베트남 등을 중심으로 총 150억 달러 규모의 공사 수주를 추진 중”이라고 밝혔다.
■2010년 하반기 건설 경기 전망
한국건설산업연구원 이 홍 일 연구위원
□2010년 건설수주 2009년 대비 1.4% 감소 전망
2010년 국내 건설수주는 전년 대비 소폭(1.4%) 감소한 117.0조원(경상금액 기준)을 기록할 것으로 전망, 이로써 국내 건설수주는 2007년 127.9조원을 기록한 이후 3년 연속 부진한 흐름을 이어갈 전망이다.
부문별로는 공공 건설수주가 매우 호조를 보였던 작년 대비 23.6% 감소하나 수주액 자체는 44.7조원을 기록해 ‘08년 수준을 넘어서며 양호할 것으로 전망되고, 하반기는 상반기에 비해 감소폭이 둔화될 전망된다.
1~4월 동안 전년 동기비 29.4% 감소한 공공 건설수주는 하반기까지 감소세가 이어질 전망이나, 상반기 재정 집행비율이 작년보다 낮고 일부 공기업 발주도 전년 대비 하반기에 치중돼 하반기 감소율은 상반기보다 둔화될 것으로 보인다.
상반기 민간 건설수주는 심각한 침체를 보였던 작년 기저효과와 7월 공공관리자제 시행으로 인한 재개발/재건축 수주 증가, 경기회복에 따른 비주거 건축수주 증가, 민자 토목수주 증가 등의 영향으로 40% 이상의 증가세를 보이고 있다.
그러나 하반기에는 공공관리자제 시행 이후 재개발/재건축 수주 감소, 작년 하반기 이후 민간 건설수주 회복 등의 영향으로 상반기 대비 증가율이 많이 둔화될 것으로 예상된다.
공종별로는 토목수주는 공공 수주와 마찬가지로 작년 수주 급증으로 인해 전년 대비 18.6% 감소하나, 수주금액 자체는 44.1조원을 기록해 2008년 수준을 넘어선다.
주거용 건축수주는 극심한 침체를 보였던 작년에 비해서는 회복세를 보이나, 전년 대비 8.7% 증가에 그친 42.5조원을 기록해 침체가 시작되었던 2008년에도 미치지 못하며 여전히 부진하다.
작년 기저효과와 재개발/재건축 수주의 쏠림현상으로 상반기 주거용 건축수주는 큰 폭으로 증가하겠지만, 하반기에는 수주금액이 작년 수준에 머물며 부진할 전망이다.
□ 2010년 건설투자 1.4% 증가 전망
2010년 국내 건설투자는 지난 2년간 국내 건설수주가 부진했음에도 불구하고, 작년 공공 토목공사 발주 급증과 4대강 사업 조기완공 목표 등의 영향으로 토목투자가 양호하고, 건축투자가 소폭 회복세를 보임에 따라 전년 대비 소폭(1.4%) 증가할 전망이다.
공종별로는 토목투자는 작년에 급증한 공공 토목수주의 기성진척, 4대강 사업 조기완공 목표 기성진척, 국내경기회복에 따른 플랜트 투자 증가, 신울진원전 등 발전설비 투자 증가 등의 영향으로 전년 대비 2.3% 증가해 작년에 이어 올해도 증가세를 이어갈 전망이며, 하반기에도 증가세를 지속할 것으로 예상된다.
2006년 이후 4년 연속 마이너스(-) 성장을 보인 주거용 건축투자는 올해는 기저효과, 작년 4/4분기 이후 그동안 연기된 물량의 착공, 하반기 보금자리주택 착공, 기존 미분양 주택의 일부 분양(재고에서 투자로 전환), 올해 주택수주의 증가세 전환 등의 영향으로 회복세로 돌아설 가능성이 커진다.
그러나 올해 주택수주 증가 폭이 크지 않을 것으로 예상되고, 수주 상승을 주도한 재개발/재건축 사업의 수주와 착공간 시차가 길어지고 있다.
비주거용 건축투자는 국내경기회복세가 지속됨에 따라 작년 하반기 이후 시작된 회복세를 올해 말까지 지속할 것으로 예상되며, 전년 대비 1.4% 증가할 것으로 전망된다.
□시사점 및 정책과제
◇주택 수주 및 투자 침체의 장기화 개선=국내 건설수주가 2008년 이후 3년 연속 부진한 원인은 주택 수주의 침체가 장기화되기 때문이다.
건설투자 역시 올해 토목투자가 작년에 이어 양호하고, 비주거 건축투자도 경기회복의 영향으로 회복세를 보이지만, 주택투자가 부진해 상승국면을 이어가지 못하고 횡보세를 보일 전망이다.
향후 주택 수주 및 투자의 침체가 더욱 장기화될 경우 주택건설업계와 관련 업계의 부실이 커지고 건실한 업체마저 부도위기에 몰릴 수 있다.
또한 민간 주택공급 위축이 단순한 재고조정 차원을 넘어서 향후 주택수급의 불균형을 초래할 가능성도 배제하기 어렵다.
따라서 향후 주택 수주 및 투자 침체의 장기화를 개선하기 위한 제도 개선이 필요하다.
◇재정투자 한계 극복 위한 민자제도 개선=작년 이후 공공 수주액이 증가했지만, 4대강 살리기 사업 등 정부의 핵심사업을 제외한 일반 SOC분야는 도리어 신규 발주가 줄어들고, 공기 지연 현상이 발생되고 있다.
정부는 녹색뉴딜, 30대 선도 프로젝트에 민간자본 32.2조원을 투자한다는 계획이지만 현재 여건상으로는 이 정도의 민간자본이 모두 투입되기 어려워 향후 민간 건설업체의 투자 활성화를 유도하기 위한 추가적인 대책 마련해 동 사업들에 대한 투자를 원활히 하고, 아울러 일반 SOC분야에 대한 재정투자 여력도 개선이 필요하다.
◇합리적인 공공공사 예산절감 방식 적용=작년부터 공공발주 공사가 늘어나고 있지만, 최저가낙찰제 공사 발주, 실적공사비적산제도 적용공종의 지속 확대, 턴키/대안 공사의 기준적합최저가 낙찰방식 도입 등에 따라 공공공사 수익성이 계속 떨어지고 있다.
시설물의 생애주기상의 비용과 효용 등을 종합적으로 고려할 때 향후 최저가낙찰제 적용 공사의 일방적 확대보다는 Best Value개념의 입낙찰제도 적용을 확대하는 것이 바람직하다.
건설업체의 수익성이 악화되는 상황에서 과도한 실적공사비적산제도 적용 공종의 확대, 원가심사 강화 등은 생산 시설물의 품질을 악화시킬 가능성이 있다.
따라서 설계 VE(Value Engineering)제도 활성화, 신기술/공법 등에 의한 원가절감 방안을 활성화하는 것이 바람직하다.
◇건설산업 구조조정 과정상의 문제점 개선=구조조정 대상을 가리는 평가지표가 지나치게 현재 유동성 등 재무상태 위주로 구성되어 있고, 건설업체의 과거 시공실적 및 시공역량, 해당 기업의 국내외 경쟁력 등이 포함되지 못한 점이 아쉽다.
구조조정 대상에 포함될 특정 건설업체가 현재 급격한 주택사업 환경변화로 인해 유동성 위기를 겪고 있다하더라도 시공역량 및 국내외 경쟁력이 우수하여 적정 수준의 지원을 통해 생존할 경우 건설산업 및 국가경제에 기여할 수 있는 기업이라면 구조조정 대상에서 제외하는 것이 바람직하다.
현재 주택업계의 부실은 엄밀하게는 주로 아파트 분양 사업장, 즉 PF사업장 단위의 부실이므로 부실에 대한 구조조정은 동 사업 중 부실 사업장을 대상으로 관계된 이해관계자인 시행자, 건설업체(원하도급업체), 금융기관, 보증기관 등이 명확한 책임소재의 정의와 손실 분담을 통해 해결해야 함.
그러나, 현재 구조조정 논의는 저축은행 등 금융기관의 경우 가급적 자산관리공사에서 부실PF 대출을 인수하는 반면, 건설업체의 경우 워크아웃이나 퇴출 위주로 구조조정을 추진하고 있어 이해관계자들간 명확한 책임소재 규명과 합리적인 손실분담이 없다는 점에서 개선이 필요하다.
■2010년 하반기 주택·부동산시장 전망
한국건설산업연구원 허 윤 경 연구위원
□2010년 하반기 주택·부동산 전망의 주요 변수
2010년 부동산시장은 ‘실물경기와 부동산경기의 탈동조화’, ‘가격 하락세의 지속 여부’, ‘거래 경색 장기화’, ‘수요 위축 및 수요 진작 요인 미흡’, ‘공급감소 가능성’, ‘금리인상과 금융규제 완화 가능성’이 주요 변수로 작용할 듯하다.
2009년 10월부터 실물경기와 주택경기의 탈동조화 현상이 목격되기 시작했고 하반기 실물 경기 성장세가 유지되어도 부동산시장의 하락세를 반전시킬 요인이 많지 않다.
경기·인천에서 시작된 하락세가 서울로 확대되었고 다시 전국으로 확대되는 양상을 보이고 있다.
광역시는 부산·대전을 중심으로 상승세를 보이고 있으나 장기간의 약세 후 구조적 반등으로 판단되며 여전히 대규모 미분양이 적체되어 있다는 점에서 상승세는 제한적이다.
상반기와 같이 전세가격이 상승하더라도 매매가격 상승으로 이어지기는 어려울 것으로 전망된다.
국지적 공급과잉 지역의 미분양 해소 가능성이 크지 않고 보금자리물량 및 기계획된 공급물량을 고려할 때 전년 공급물량을 넘어설 가능성이 크다.
최근 3년간 서울에 비해 수요가 적은 경기·인천 등 수도권 외곽에 분양물량이 집중되어 단기간 내 해소 가능성은 낮다.
□2010년 하반기 주택·부동산 전망
◇아파트 입주물량 올해보다 2만호 증가한 30만호 예상되나 지역별 불균형=2010년 아파트 입주물량은 2009년보다 8.1% 증가한 30만호가 공급된다.
2000~2008년 평균 입주물량이 32만호 수준이었던 점을 고려하면 예년에 미치지 못한다.
하반기 집중되어 있는 입주물량이 전반적인 전세가격 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다. 그러나 소형과 서울의 입주물량은 예년 대비 감소하여 국지적으로는 수급 불균형이 계속될 것으로 예상된다.
◇2010년 주택 건설 사업 승인 실적 40만호 목표 달성할 듯=2010년 총 분양계획 물량은 지난해보다 많으나 신규주택시장 침체 등을 감안할 때 실제 분양 실적은 전년 수준보다 3만호 많은 25만호 내외가 될 것으로 예상된다.
경기회복 및 제도적 변화에 따라 변동이 있을 수 있으나, 공공부문의 주택공급 등을 종합할 때 2010년은 주택종합계획 목표인 40만호를 달성할 것으로 전망된다.
공공부문에서 보금자리주택 약 18만호를 공급할 계획이며 민간부문의 인허가 실적도 전년 대비 증가세를 보이고 있다.
기매입 택지와 기계획 물량의 지속적인 연기가 어려운 점도 전년 수준의 실적은 달성할 것으로 예상된다.
◇2010년 하반기 토지가격 , 전세가격 약보합 전망=토지시장은 국지적 개발호재에 따른 가격 변동성은 클 수 있으나, 주택시장의 하락세의 영향을 받을 수밖에 없고 미분양 택지 적체의 문제 등으로 하반기동안 약보합세가 예상된다.
전세가격은 하반기 아파트 입주물량 집중 효과가 있으나 국지적·규모별 수급불균형은 존재하여 약보합 정도의 하락이 하반기동안 예상된다.
서울의 중소형 주택의 전세가격은 보합 또는 상승세를 유지할 것으로 예상되며, 수도권 대형 전세가격이 하락세를 주도할 것으로 예상된다.
◇주택시장, 수요 위축에 비해 공급물량 감소 어려워 약보합 전망=실물경기가 상승하더라도 수도권 지역의 가격하락이 확대되면서 전국 부동산 가격을 하락시킬 것으로 예상되고 있다.
수도권 외곽에 적체되어 있는 미분양 물량이 많고 공급되지 않은 수도권 택지개발지구 물량도 적지 않음. 전년 대비 공급물량 감소가 어려울 것으로 판단되어 신규주택시장 하락세가 이어질 전망이다.
지방시장도 여전히 미분양이 적체되어 있어 부산·대전 일부 지역의 상반기 회복세가 전국 시장 상승세를 견인하기는 어렵다.
다만, 서울은 가격 조정에 따른 수요 증가로 4/4분기에는 상승세로 반전될 가능성도 있다.
□전망의 시사점과 과제
수요자 특성에 맞는 상품 구성 필요 및 시장 하락기에 맞는 자구노력이 필요하다.
공급자 시장에서 수요 위축에 따른 수요자 중심 시장으로 변했다.
수요자 입장에서 투자 리스크 및 거주 리스크가 크다면 외면을 받을 가능성이 확대된다.
자본이득이 명확하지 않은 상황에서 대출을 통한 주택구입은 제한적일 수밖에 없다.
거주 환경이 정비되지 않아 실거주 및 임차 리스크까지 존재하면 수요자의 외면을 받을 가능성이 크다.
시장침체기에 맞는 자구노력이 필요하며 하락지역인 경기·인천 지역의 공급시기 조정 및 물량 조정이 필요다.
판매 가능한 가격으로 할인하여 부실을 최대한 줄여나가야 한다.
가격이 하락하고 있는 수도권 외곽의 물량은 가능한 범위 내에서 공급시기를 조정하거나 물량 조정이 필요하다.
◇출구전략 실행시 금융규제 완화 필요=출구전략 시행에 따른 급격한 수요 위축을 금융규제 완화로 완충하는 방안이 필요하다.
거래량이 감소한 상황에서 출구전략까지 시행되게 되면 수요가 현재보다 더욱 위축될 가능성이 크다.
최근 주택담보대출연체율이 증가하고 있는 등 금리인상에 따른 단기적 충격은 불가피하다.
따라서, 출구전략에 따른 수요 위축 분을 소폭의 DTI 규제 완화로 완충하는 것이 대안이 될 수 있다.
◇시장의 구조적 변화에 맞게 다주택자에 대한 논의 필요=연말에 만료되는 다주택자 중과 한시감면 소멸을 앞두고 다주택자에 대한 인식을 전환하는 계기로 삼아야 하다.
올 연말 한시적으로 도입된 다주택자의 양도소득세 기본세율 적용이 완료된다.
인구 감소 및 저성장은 장기적 추세이고 과거와 같은 투자수익률 확보가 어렵다는 측면에서 보면 투자수요 위축은 장기적 트랜드다.
부동산시장이 과거와 같은 자본이득을 안겨주지 않는다면 다주택자를 임대주택의 공급자로 새롭게 조명해야 하여 새로운 시장에 맞는 새로운 수요를 창출할 수 있을 것다.
◇보금자리 시기 조정 및 물량 조정=현재의 하락세는 재고 적체에서 시작된 것이며 시장을 정상화하기 위해서는 비중이 확대된 공공의 보금자리주택의 공급시기 조정 및 물량 조정이 필요하다.
수요가 위축되었다면 공급을 줄여 시장을 정상화 시켜야 한다는 측면에서 계획된 물량의 시기 조정 및 물량 조정이 요구됨. 상반기동안 민간의 공급감소에 비해 공공의 공급량이 크게 증가한다.
2010년 목표물량 40만호 중 18만호가 공공의 보금자리 물량이다.
공공물량 조정 없이 시장 전체의 공급 감소를 통한 시장정상화라는 목표를 달성하기는 어렵다.
◇시장정상화를 위한 분양가상한제 폐지=분양가 상한제는 반시장적인 규제로 이미 외환위기 이전부터 기업들은 물론 학계에서도 폐지의 필요성이 제기되어 왔다.
현재와 같이 신규주택시장의 리스크가 큰 시장 상황이야 말로 상한제를 폐지할 수 있는 기회임. 분양가상한제를 폐지하더라도 시장가격보다 높은 주택은 판매되기 어렵다.
또한, 공공과의 경쟁이 심화되고 있는 민간의 다양한 상품개발(그린 홈 등)을 위해서도 분양가상한제 폐지는 도움이 될 것이다.