[Hot Potato] "집 수요 중장기적 감소, 건설업 변신 막는 규제 없애라"
보도일자 2010-11-14
보도기관 한국일보
분양가상한제는 이미 뽑혔어야 할 ''대못''이다. 대표적인 시대착오적 정책이기 때문이다. 분양가상한제가 도입된 배경이 무엇이었는지를 살펴봐도 지금 주택시장 상황에서 이 제도가 남아있어야 할 이유가 없다.
분양가상한제는 신규주택 가격을 통제해 주택가격 상승을 억제할 수 있다는 논리로 도입됐다. 그러나 지금의 주택시장은 ▦인구 성장세 둔화 ▦주택부족 문제의 충족 등으로 과거와 같은 호황을 기대하기는 어렵다.
수도권에서는 고점 대비 30% 이상 빠진 단지가 상당수에 달하고, 과거와 같은 가격 급등도 기대하기 어려운 상황이다. 또 ▦10만호에 달하는 미분양 ▦끊이지 않는 미입주대란 등 신규주택시장의 리스크가 큰 상황에서 기존 주택보다 높은 가격의 분양주택은 시장에 나오더라도 팔릴 가능성은 낮다. 상한제 고삐가 풀리더라도 시장 외면이 뻔한 상황에서 고분양가를 내세워 주택을 공급할 회사는 없을 것이란 얘기다.
분양가상한제가 2007년 재도입된 이후 정책효과를 꼼꼼히 따져봐도 이 제도는 폐지돼야 한다. 당초 목표로 했던 시장 효과보다 부작용이 더 많기 때문이다. 상한제가 재도입된 이후로 주택경기와 상관없이 주택공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상이 초래됐다.
2007년 분양가상한제 시행 이전에 인ㆍ허가를 받으려는 물량들이 쏟아지면서 그 해 인ㆍ허가 실적은 55만6,000가구(전년 대비 18.4% 증가)에 달했다. 이렇게 공급된 물량은 주택시장 침체를 맞은 2009년 하반기 이후 집중적으로 입주 시기를 맞이했지만 주택시장 침체로 수많은 단지에서 입주거부와 계약해지의 역풍을 맞았다. 한꺼번에 물량이 몰리면서 미분양 우려가 높았는데도 업체들이 울며겨자 먹기 식으로 주택을 쏟아낸 배경에는 분양가 상한제가 자리하고 있는 셈이다.
분양가상한제는 또 민간과 공공 주택상품 간 차별성을 줄이는 역효과를 낸다. 주택수급 안정은 공공과 민간의 일정한 역할 분담이 이루어질 때 가능한 목표다. 공공은 서민 대상의 저렴한 아파트를, 민간은 비싸더라도 질 높은 주택을 공급하는 방식의 역할 분담이 합리적이다. 예컨대 민간에서는 주택규모는 작아도 고가 상품을 공급하는 전략을 구사할 수 있어야 한다. 그러나 이 제도 아래에서는 민간도 저가 주택만을 공급해야 하므로, 공공 주택과의 차별이 사실상 불가능하다.
마지막으로 주택수요의 구조적 측면에서도 폐지가 불가피한 상황이다. 우리나라 주택시장은 중장기적으로 수요 감소가 예상되는 등 구조적 변환기를 맞고 있다. 그에 따른 민간의 새로운 상품개발은 선택이 아니라 기업 생존의 문제로 이어진다.
그동안 주택산업은 총량적 주택부족의 상황에 맞춰 대량공급 방식으로 급속히 발전해 왔지만 점차 한계에 도달하고 있다. 기술개발을 통한 주택공급의 전환이 불가피하다. 새로운 주택에 대한 수요충족과 이를 위한 신상품 개발은 높은 연구개발(R&D) 비용을 요구하지만 분양가상한제가 이를 막고 있다. 그린홈, 에너지 절감 주택 등 혁신적 미래주택을 앞당기기 위해서도 제도 폐지는 반드시 이뤄져야 한다.
다만, 주택수요가 집중되는 일부 인기지역의 재개발ㆍ재건축 단지에서는 분양가 상승이 동반될 수 있다. 그러나 이에 따른 부작용은 도시 및 주거환경 정비법 등 관련법을 통해 개발이익을 환수하는 보완책으로 막는 게 합리적이다. 일부 지역에서 우려되는 분양가 상승 문제를 해결하기 위해 전국 모든 주택에 규제를 가하는 것은 더욱 큰 부작용만 키울 뿐이다.
분양가상한제는 신규주택 가격을 통제해 주택가격 상승을 억제할 수 있다는 논리로 도입됐다. 그러나 지금의 주택시장은 ▦인구 성장세 둔화 ▦주택부족 문제의 충족 등으로 과거와 같은 호황을 기대하기는 어렵다.
수도권에서는 고점 대비 30% 이상 빠진 단지가 상당수에 달하고, 과거와 같은 가격 급등도 기대하기 어려운 상황이다. 또 ▦10만호에 달하는 미분양 ▦끊이지 않는 미입주대란 등 신규주택시장의 리스크가 큰 상황에서 기존 주택보다 높은 가격의 분양주택은 시장에 나오더라도 팔릴 가능성은 낮다. 상한제 고삐가 풀리더라도 시장 외면이 뻔한 상황에서 고분양가를 내세워 주택을 공급할 회사는 없을 것이란 얘기다.
분양가상한제가 2007년 재도입된 이후 정책효과를 꼼꼼히 따져봐도 이 제도는 폐지돼야 한다. 당초 목표로 했던 시장 효과보다 부작용이 더 많기 때문이다. 상한제가 재도입된 이후로 주택경기와 상관없이 주택공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상이 초래됐다.
2007년 분양가상한제 시행 이전에 인ㆍ허가를 받으려는 물량들이 쏟아지면서 그 해 인ㆍ허가 실적은 55만6,000가구(전년 대비 18.4% 증가)에 달했다. 이렇게 공급된 물량은 주택시장 침체를 맞은 2009년 하반기 이후 집중적으로 입주 시기를 맞이했지만 주택시장 침체로 수많은 단지에서 입주거부와 계약해지의 역풍을 맞았다. 한꺼번에 물량이 몰리면서 미분양 우려가 높았는데도 업체들이 울며겨자 먹기 식으로 주택을 쏟아낸 배경에는 분양가 상한제가 자리하고 있는 셈이다.
분양가상한제는 또 민간과 공공 주택상품 간 차별성을 줄이는 역효과를 낸다. 주택수급 안정은 공공과 민간의 일정한 역할 분담이 이루어질 때 가능한 목표다. 공공은 서민 대상의 저렴한 아파트를, 민간은 비싸더라도 질 높은 주택을 공급하는 방식의 역할 분담이 합리적이다. 예컨대 민간에서는 주택규모는 작아도 고가 상품을 공급하는 전략을 구사할 수 있어야 한다. 그러나 이 제도 아래에서는 민간도 저가 주택만을 공급해야 하므로, 공공 주택과의 차별이 사실상 불가능하다.
마지막으로 주택수요의 구조적 측면에서도 폐지가 불가피한 상황이다. 우리나라 주택시장은 중장기적으로 수요 감소가 예상되는 등 구조적 변환기를 맞고 있다. 그에 따른 민간의 새로운 상품개발은 선택이 아니라 기업 생존의 문제로 이어진다.
그동안 주택산업은 총량적 주택부족의 상황에 맞춰 대량공급 방식으로 급속히 발전해 왔지만 점차 한계에 도달하고 있다. 기술개발을 통한 주택공급의 전환이 불가피하다. 새로운 주택에 대한 수요충족과 이를 위한 신상품 개발은 높은 연구개발(R&D) 비용을 요구하지만 분양가상한제가 이를 막고 있다. 그린홈, 에너지 절감 주택 등 혁신적 미래주택을 앞당기기 위해서도 제도 폐지는 반드시 이뤄져야 한다.
다만, 주택수요가 집중되는 일부 인기지역의 재개발ㆍ재건축 단지에서는 분양가 상승이 동반될 수 있다. 그러나 이에 따른 부작용은 도시 및 주거환경 정비법 등 관련법을 통해 개발이익을 환수하는 보완책으로 막는 게 합리적이다. 일부 지역에서 우려되는 분양가 상승 문제를 해결하기 위해 전국 모든 주택에 규제를 가하는 것은 더욱 큰 부작용만 키울 뿐이다.