<연구기관리포트> 국내 CM/PM의 주요 쟁점 및 향후 대응 방향
보도일자 2012-01-03
보도기관 건설경제
1996년 12월 건설산업기본법의 개정으로 우리나라에 건설사업관리제도가 도입된 지 15년이 지났다. 발주방식 다양화의 일환으로 제도화 당시, 건설산업의 선진화와 공공건설사업의 효율성을 제고할 수 있을 것으로 기대됐다. 당초 의도했던 건설사업관리방식의 활용 효과나 성과가 얼마나 실현되고 있는지 진단이 필요한 시점이다.
이번 보고서에서는 CM/PM(Construction Management, Project Management, Program Management)에 관련된 시장, 제도, 기업, 사업에 대한 최근 동향 및 관련 주체의 인식 조사 등을 통해 주요 쟁점과 대응 방향을 제언하고자 한다.
국내외 CM/PM 시장 동향
국내 CM/PM 시장은 그동안 성장 추세를 보이고 있으나, 건설시장 규모에 비해 본격적으로 시장이 형성되었다고 보기에는 어려운 수준으로 평가된다. 2010년 건설시장 수주는 88조6700억원이지만 CM/PM 수주실적은 2600억원으로 시장 점유율은 0.3%에 그쳤다. 최근 3년간 국내 CM/PM 업체의 유형을 계약금액 기준으로 분석한 결과, 건축사사무소나 엔지니어링사 같은 용역업체가 96%를 차지했으며, 건설기업은 4%에 불과했다. 아직까지 설계 및 엔지니어링 용역업체 주도의 CM/PM시장이 형성되고 있는 것이다.
미국의 CM/PM 시장은 지속적으로 성장하고 있으며, 최근 4년간의 성장성이 매우 높은 것으로 조사됐다. 2010년 CM/PM 매출액은 사상 최대인 176억달러에 육박했다. 미국의 용역형 CM(CM for Fee) 시장은 단위 사업의 전문 건설관리 서비스뿐만 아니라, 대형 복합형 사업에서 전체 사업을 총괄하는 프로그램 관리 수요가 커지고 있다.
한편 미국 100대 시공책임형 CM(CM at Risk) 기업의 유형을 살펴보면, 시공을 기반으로 한 건설기업(Engineer Constructor, General Contractor)들이 다수를 차지한다. 국내 시공책임형 CM 시장이 열리면 시공 중심의 건설기업들도 충분히 진출 가능한 시장임을 보여준다.
국내외 CM/PM 시장 동향 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △국내 건설시장에서의 CM/PM의 점유율 미흡 △국내 건설기업의 CM/PM 참여 제한적 △공공 토목부문의 CM/PM 비활성화 △용역형 CM이 미국 건설기업의 주요 사업 포트폴리오로 자리매김 등이다.
글로벌화된 CM/PM 지원 체계 필요
국내 건설기업 내에서 CM/PM 조직은 아직까지 완전히 정착되지 못하고 있는 것으로 평가된다. 해외 진출을 준비하는 기업의 경우, 공정관리 전문가와 같이 해외 발주자가 요구하는 전문적인 사업관리 요소기술을 보유한 유경험자 확보에 어려움을 겪고 있었다.
CM/PM 전문기업도 조직의 업무역량을 강화할 필요성이 제기된다. 국내 건설기업 및 CM/PM 전문기업은 과거 현장 차원의 절차서나 전산시스템 체제에서 벗어나, 최근에는 전사적 차원의 사업관리 체계를 구축하고 있다. 하지만 현재 운영 중인 CM/PM 관련 전산시스템들은 국내 사업 환경에 맞춰 개발되어 글로벌 호환성이 떨어지는 것으로 지적된다. 내수용이 아닌 글로벌 시장에서도 통하는 CM/PM 기업으로 성장하기 위해서는 해외 진출 지역별로 맞춤화된 CM/PM 지원 체계의 개발 및 운영이 필요하다.
앞서 언급한 바와 같이 국내 건설기업의 CM/PM 시장 참여는 매우 제한적이다. 기업의 포트폴리오에는 아직 CM/PM이 편입되지 못하고 있다. 향후 시공책임형 CM 시장의 움직임을 지켜봐야 하겠지만, 현재 CM/PM 시장은 용역업체 주도의 시장에 그치고 있는 실정이다.
이에 반해 미 벡텔사와 같은 경우, CM for Fee 및 CM at Risk부문이 기업 전체 매출의 17%를 차지하고 있으며, CM/PM 기술이 기업 매출의 65%를 올리는 디자인-빌드(Design-Build)사업 부문의 핵심 수행역량으로 이해된다. 선진 건설기업이 CM/PM 사업을 통해 이미 사업 다각화를 이룬 것과 핵심역량으로 CM/PM 기술을 내세우는 것은 국내 건설기업에 시사하는 바가 크다.
국내 건설기업과 CM/PM 전문 기업의 동향 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △국내 건설기업의 CM/PM 조직의 정비 및 확대 △국내 건설기업 및 CM/PM 전문기업의 글로벌화 필요 △표준 CM/PM 지원 체계의 개발 및 운영 등이다.
관련법령 정비와 적정대가 보장 필요
현행 국내 건설사업관리(용역형 CM)제도 관련 법령 분석 결과 다수의 보완 사안이 확인되었다. 건설사업관리제도 관련법령 간 또는 타 법령과의 상충이 존재한다. 예를 들면 건설사업관리를 위탁ㆍ시행할 수 있는 공사 대상이나 업무 범위 등이 「국계법」,「건산법」,「건기법」등에서 달리 규정하고 있다. 또한, 종합적 사업관리가 요구되는 프로그램 관리 방식의 법적근거가 아직까지 마련되어 있지 않고 있다. 사업관리 용역 수행 결과 혹은 건설사업관리자에 대한 사후 평가 체계가 존재치 않아 객관적 평가가 어려운 한계도 존재한다.
CM/PM 대가의 현실화 이슈는 현업에서 지적하는 가장 큰 문제 중 하나다. 실제로 23건의 CM/PM 계약 사례를 분석해 본 결과, 실 계약 대가는 국토해양부 고시 기준 요율 대비 최저 19%에서 최대 97% 수준이며, 평균 57%에 불과했다. 이러한 낮은 사업관리 대가는 유능한 고급 CM/PM 인력 유치를 힘들게 하고, CM/PM 수행 업무의 심도를 떨어뜨리는 원인으로 작용한다. 적정한 사업관리 대가의 보장에 대한 발주자의 인식 전환이 요구된다.
2011년 5월 「건산법」을 통해 입법화된 시공책임형 CM제도의 경우, 향후 적절한 시행을 위해서 관련법의 조항 제정 혹은 개정이 필요하다. 즉, 입찰참가자 자격, 입찰절차 등에 대한 기준, 추정가격 및 예정가격 관련 조항에 GMP(Guaranteed Maximum Price) 산정 기준 및 절차 규정 신설, 건설기업의 영업 범위에 대한 보완 등이 필요하다.
국내 CM/PM 정책ㆍ제도 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △건설사업관리제도 관련 법령간 및 타 법령과의 상충 △건설사업관리 대가의 비합리성 △건설사업관리 용역의 사후 평가 부재 △시공 책임형 CM의 시행 및 정착을 위한 제도 완비 등이다.
국내 CM/PM 사업 평가... 수행 성과는 긍정적, 사업비 및 클레임 관리 역량 강화 절실
그동안 CM/PM의 효용성이나 수행성과에 대한 의문에도 불구하고, CM/PM 사업을 수행한 발주자와 건설사업관리자 모두 공사비절감, 공기단축, 품질개선, 안전 재해방지 등에 긍정적인 효과가 있는 것으로 평가했다. 기 집행한 CM/PM 사업의 공사비ㆍ공기ㆍ품질ㆍ안전의 4대 목표에 대한 성과 평가 설문조사에서, 발주자와 건설사업관리자는 기존 사업에 비해 5%대 전후의 개선효과를 본 것으로 응답했다. 향후 CM/PM 사업의 수행 목표를 묻는 질문에서는 양 주체가 기존 대비 5∼20%대의 개선이 가능한 것으로 답했다. 향후 사업에서 더욱 공격적인 목표를 제시하고 있는 것은, CM/PM의 수행 환경이 개선되고 제도적 기반이 더욱 공고히 조성된다면 CM/PM의 효용성이 더욱 증대될 수 있는 것으로 풀이된다.
사업관리 분야별 중요도 및 만족도 인식 조사 결과, 발주자는 사업비 관리를 가장 중요하다고 평가한 반면 그 만족도는 가장 낮은 것으로 평가해 대조적인 양상을 보였다. 발주자가 평가한 분야별 업무 만족도가 가장 낮은 분야는 사업비 관리, 안전 관리, 정보 및 문서 관리, 기획 및 계획 등의 순이었다.
사업관리 우수 세부 업무로는 발주자와 건설사업관리자가 공통적으로 공정관리나 품질관리 등의 시공관리 관련 업무를 지적했다.
한편, 사업관리 취약 업무는 양 주체 모두 클레임 분석 및 분쟁 대응 업무, 사업 단계별 총사업비 및 생애주기비용 관리 등을 들었다. 건설사업관리자 스스로가 평가한 취약 업무로는 사업 전반에 걸친 공사비 관련 업무가 주종을 이뤘다.
CM/PM 사업 평가를 통해 도출된 주요 쟁점은 △감리와 사업관리간의 역할 정립 △발주기관의 CM/PM 인식 부족 △CM/PM 적용 사업의 사후 평가 제도 마련 △CM/PM 인력의 역량 및 자질 개선 △CM/PM 대가 현실화 △CM/PM 발주 형태의 다양화 △사업 초기 및 시공 전(pre-construction) 서비스 업무 활용 증대 △건설사업관리자의 권한 부여 미흡 △CM/PM 기업의 본사 지원 체계 강화 등이다.
향후 대응 방향…25대 과제
시장, 기업, 제도, 사업 평가 영역별 주요 쟁점을 토대로 향후 대응 방향과 실천 과제를 제시하면 <그림>과 같다.
<국내 CM/PM 주요 쟁점에 대응 방향>
시장 영역의 대응 방향은 크게 국내 CM/PM 사업 범위 확장을 통한 시장 활성화 및 국내 건설시장 축소에 대응하기 위한 해외시장 진출 방안들을 포함한 주요 과제로 제안하였다. CM/PM 시장 활성화 세부 과제로는 새로운 공공 및 민간 발주자 발굴과 시장 활성화 전략 수립이 포함된다. 해외 CM/PM시장 진출을 위해서는 세부 진출 전략 수립, 국가 및 산업 차원의 지원책 강구, 건설 공기업의 역할 모델 구축 등이 포함된다.
기업 영역의 대응 방향은 국내 건설기업, CM/PM 전문기업, 건설 공기업이 국내 시장뿐만 아니라 해외시장 진출이 용이하도록 설정했다. 국내 기업의 CM/PM 역량 고도화를 위해서는 기업의 조직 정비, 인력 양성 프로그램, 토탈 서비스 제공자로의 역량 확보 등이 필요하다. CM/PM 체계 글로벌화를 위해서는 CM/PM 조직 정비, 인력 양성 프로그램, 본사 지원 체계 정비 등이 요구된다.
제도 영역 중 산업 차원 대응 방향은 CM/PM 고도화로 발주자의 의식 전환을 위한 프로그램 개발, CM/PM사업의 평가 모델, 성공 사례의 발굴과 홍보 등이 필요하다. CM/PM 관련 제도 개선 차원에서는 적절한 용역 대가 산정 체계, 업체 및 인력 평가 기준 개발, 패스트 트랙 적용을 위한 제도 정비와 시행 등이 요구된다.
지금까지 국내 건설산업은 CM/PM을 발주 방식 혹은 용역 시장의 개념으로 인식하는 경향이 강했다. 하지만 미국의 사례를 살펴본 결과 CM/PM의 기능과 역량이 기업의 신규 사업 포트폴리오로 자리를 잡고 있는 것은 우리 건설산업에 던져주는 메시지가 크다. 특히 최근 해외 시장 진출을 활발한 시점에서, 글로벌 건설시장의 핵심 경쟁력으로 부각되고 있는 CM/PM 역량 고도화를 위한 관심과 투자가 절실하다. 도출한 CM/PM의 쟁점 사항과 대응 과제는 특정 영역이 아닌 산업 차원에서 검토하고, 향후 연구에서 더욱 구체화될 수 있기를 기대한다.
이번 보고서에서는 CM/PM(Construction Management, Project Management, Program Management)에 관련된 시장, 제도, 기업, 사업에 대한 최근 동향 및 관련 주체의 인식 조사 등을 통해 주요 쟁점과 대응 방향을 제언하고자 한다.
국내외 CM/PM 시장 동향
국내 CM/PM 시장은 그동안 성장 추세를 보이고 있으나, 건설시장 규모에 비해 본격적으로 시장이 형성되었다고 보기에는 어려운 수준으로 평가된다. 2010년 건설시장 수주는 88조6700억원이지만 CM/PM 수주실적은 2600억원으로 시장 점유율은 0.3%에 그쳤다. 최근 3년간 국내 CM/PM 업체의 유형을 계약금액 기준으로 분석한 결과, 건축사사무소나 엔지니어링사 같은 용역업체가 96%를 차지했으며, 건설기업은 4%에 불과했다. 아직까지 설계 및 엔지니어링 용역업체 주도의 CM/PM시장이 형성되고 있는 것이다.
미국의 CM/PM 시장은 지속적으로 성장하고 있으며, 최근 4년간의 성장성이 매우 높은 것으로 조사됐다. 2010년 CM/PM 매출액은 사상 최대인 176억달러에 육박했다. 미국의 용역형 CM(CM for Fee) 시장은 단위 사업의 전문 건설관리 서비스뿐만 아니라, 대형 복합형 사업에서 전체 사업을 총괄하는 프로그램 관리 수요가 커지고 있다.
한편 미국 100대 시공책임형 CM(CM at Risk) 기업의 유형을 살펴보면, 시공을 기반으로 한 건설기업(Engineer Constructor, General Contractor)들이 다수를 차지한다. 국내 시공책임형 CM 시장이 열리면 시공 중심의 건설기업들도 충분히 진출 가능한 시장임을 보여준다.
국내외 CM/PM 시장 동향 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △국내 건설시장에서의 CM/PM의 점유율 미흡 △국내 건설기업의 CM/PM 참여 제한적 △공공 토목부문의 CM/PM 비활성화 △용역형 CM이 미국 건설기업의 주요 사업 포트폴리오로 자리매김 등이다.
글로벌화된 CM/PM 지원 체계 필요
국내 건설기업 내에서 CM/PM 조직은 아직까지 완전히 정착되지 못하고 있는 것으로 평가된다. 해외 진출을 준비하는 기업의 경우, 공정관리 전문가와 같이 해외 발주자가 요구하는 전문적인 사업관리 요소기술을 보유한 유경험자 확보에 어려움을 겪고 있었다.
CM/PM 전문기업도 조직의 업무역량을 강화할 필요성이 제기된다. 국내 건설기업 및 CM/PM 전문기업은 과거 현장 차원의 절차서나 전산시스템 체제에서 벗어나, 최근에는 전사적 차원의 사업관리 체계를 구축하고 있다. 하지만 현재 운영 중인 CM/PM 관련 전산시스템들은 국내 사업 환경에 맞춰 개발되어 글로벌 호환성이 떨어지는 것으로 지적된다. 내수용이 아닌 글로벌 시장에서도 통하는 CM/PM 기업으로 성장하기 위해서는 해외 진출 지역별로 맞춤화된 CM/PM 지원 체계의 개발 및 운영이 필요하다.
앞서 언급한 바와 같이 국내 건설기업의 CM/PM 시장 참여는 매우 제한적이다. 기업의 포트폴리오에는 아직 CM/PM이 편입되지 못하고 있다. 향후 시공책임형 CM 시장의 움직임을 지켜봐야 하겠지만, 현재 CM/PM 시장은 용역업체 주도의 시장에 그치고 있는 실정이다.
이에 반해 미 벡텔사와 같은 경우, CM for Fee 및 CM at Risk부문이 기업 전체 매출의 17%를 차지하고 있으며, CM/PM 기술이 기업 매출의 65%를 올리는 디자인-빌드(Design-Build)사업 부문의 핵심 수행역량으로 이해된다. 선진 건설기업이 CM/PM 사업을 통해 이미 사업 다각화를 이룬 것과 핵심역량으로 CM/PM 기술을 내세우는 것은 국내 건설기업에 시사하는 바가 크다.
국내 건설기업과 CM/PM 전문 기업의 동향 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △국내 건설기업의 CM/PM 조직의 정비 및 확대 △국내 건설기업 및 CM/PM 전문기업의 글로벌화 필요 △표준 CM/PM 지원 체계의 개발 및 운영 등이다.
관련법령 정비와 적정대가 보장 필요
현행 국내 건설사업관리(용역형 CM)제도 관련 법령 분석 결과 다수의 보완 사안이 확인되었다. 건설사업관리제도 관련법령 간 또는 타 법령과의 상충이 존재한다. 예를 들면 건설사업관리를 위탁ㆍ시행할 수 있는 공사 대상이나 업무 범위 등이 「국계법」,「건산법」,「건기법」등에서 달리 규정하고 있다. 또한, 종합적 사업관리가 요구되는 프로그램 관리 방식의 법적근거가 아직까지 마련되어 있지 않고 있다. 사업관리 용역 수행 결과 혹은 건설사업관리자에 대한 사후 평가 체계가 존재치 않아 객관적 평가가 어려운 한계도 존재한다.
CM/PM 대가의 현실화 이슈는 현업에서 지적하는 가장 큰 문제 중 하나다. 실제로 23건의 CM/PM 계약 사례를 분석해 본 결과, 실 계약 대가는 국토해양부 고시 기준 요율 대비 최저 19%에서 최대 97% 수준이며, 평균 57%에 불과했다. 이러한 낮은 사업관리 대가는 유능한 고급 CM/PM 인력 유치를 힘들게 하고, CM/PM 수행 업무의 심도를 떨어뜨리는 원인으로 작용한다. 적정한 사업관리 대가의 보장에 대한 발주자의 인식 전환이 요구된다.
2011년 5월 「건산법」을 통해 입법화된 시공책임형 CM제도의 경우, 향후 적절한 시행을 위해서 관련법의 조항 제정 혹은 개정이 필요하다. 즉, 입찰참가자 자격, 입찰절차 등에 대한 기준, 추정가격 및 예정가격 관련 조항에 GMP(Guaranteed Maximum Price) 산정 기준 및 절차 규정 신설, 건설기업의 영업 범위에 대한 보완 등이 필요하다.
국내 CM/PM 정책ㆍ제도 분석을 통해 도출된 주요 쟁점은 △건설사업관리제도 관련 법령간 및 타 법령과의 상충 △건설사업관리 대가의 비합리성 △건설사업관리 용역의 사후 평가 부재 △시공 책임형 CM의 시행 및 정착을 위한 제도 완비 등이다.
국내 CM/PM 사업 평가... 수행 성과는 긍정적, 사업비 및 클레임 관리 역량 강화 절실
그동안 CM/PM의 효용성이나 수행성과에 대한 의문에도 불구하고, CM/PM 사업을 수행한 발주자와 건설사업관리자 모두 공사비절감, 공기단축, 품질개선, 안전 재해방지 등에 긍정적인 효과가 있는 것으로 평가했다. 기 집행한 CM/PM 사업의 공사비ㆍ공기ㆍ품질ㆍ안전의 4대 목표에 대한 성과 평가 설문조사에서, 발주자와 건설사업관리자는 기존 사업에 비해 5%대 전후의 개선효과를 본 것으로 응답했다. 향후 CM/PM 사업의 수행 목표를 묻는 질문에서는 양 주체가 기존 대비 5∼20%대의 개선이 가능한 것으로 답했다. 향후 사업에서 더욱 공격적인 목표를 제시하고 있는 것은, CM/PM의 수행 환경이 개선되고 제도적 기반이 더욱 공고히 조성된다면 CM/PM의 효용성이 더욱 증대될 수 있는 것으로 풀이된다.
사업관리 분야별 중요도 및 만족도 인식 조사 결과, 발주자는 사업비 관리를 가장 중요하다고 평가한 반면 그 만족도는 가장 낮은 것으로 평가해 대조적인 양상을 보였다. 발주자가 평가한 분야별 업무 만족도가 가장 낮은 분야는 사업비 관리, 안전 관리, 정보 및 문서 관리, 기획 및 계획 등의 순이었다.
사업관리 우수 세부 업무로는 발주자와 건설사업관리자가 공통적으로 공정관리나 품질관리 등의 시공관리 관련 업무를 지적했다.
한편, 사업관리 취약 업무는 양 주체 모두 클레임 분석 및 분쟁 대응 업무, 사업 단계별 총사업비 및 생애주기비용 관리 등을 들었다. 건설사업관리자 스스로가 평가한 취약 업무로는 사업 전반에 걸친 공사비 관련 업무가 주종을 이뤘다.
CM/PM 사업 평가를 통해 도출된 주요 쟁점은 △감리와 사업관리간의 역할 정립 △발주기관의 CM/PM 인식 부족 △CM/PM 적용 사업의 사후 평가 제도 마련 △CM/PM 인력의 역량 및 자질 개선 △CM/PM 대가 현실화 △CM/PM 발주 형태의 다양화 △사업 초기 및 시공 전(pre-construction) 서비스 업무 활용 증대 △건설사업관리자의 권한 부여 미흡 △CM/PM 기업의 본사 지원 체계 강화 등이다.
향후 대응 방향…25대 과제
시장, 기업, 제도, 사업 평가 영역별 주요 쟁점을 토대로 향후 대응 방향과 실천 과제를 제시하면 <그림>과 같다.
<국내 CM/PM 주요 쟁점에 대응 방향>
시장 영역의 대응 방향은 크게 국내 CM/PM 사업 범위 확장을 통한 시장 활성화 및 국내 건설시장 축소에 대응하기 위한 해외시장 진출 방안들을 포함한 주요 과제로 제안하였다. CM/PM 시장 활성화 세부 과제로는 새로운 공공 및 민간 발주자 발굴과 시장 활성화 전략 수립이 포함된다. 해외 CM/PM시장 진출을 위해서는 세부 진출 전략 수립, 국가 및 산업 차원의 지원책 강구, 건설 공기업의 역할 모델 구축 등이 포함된다.
기업 영역의 대응 방향은 국내 건설기업, CM/PM 전문기업, 건설 공기업이 국내 시장뿐만 아니라 해외시장 진출이 용이하도록 설정했다. 국내 기업의 CM/PM 역량 고도화를 위해서는 기업의 조직 정비, 인력 양성 프로그램, 토탈 서비스 제공자로의 역량 확보 등이 필요하다. CM/PM 체계 글로벌화를 위해서는 CM/PM 조직 정비, 인력 양성 프로그램, 본사 지원 체계 정비 등이 요구된다.
제도 영역 중 산업 차원 대응 방향은 CM/PM 고도화로 발주자의 의식 전환을 위한 프로그램 개발, CM/PM사업의 평가 모델, 성공 사례의 발굴과 홍보 등이 필요하다. CM/PM 관련 제도 개선 차원에서는 적절한 용역 대가 산정 체계, 업체 및 인력 평가 기준 개발, 패스트 트랙 적용을 위한 제도 정비와 시행 등이 요구된다.
지금까지 국내 건설산업은 CM/PM을 발주 방식 혹은 용역 시장의 개념으로 인식하는 경향이 강했다. 하지만 미국의 사례를 살펴본 결과 CM/PM의 기능과 역량이 기업의 신규 사업 포트폴리오로 자리를 잡고 있는 것은 우리 건설산업에 던져주는 메시지가 크다. 특히 최근 해외 시장 진출을 활발한 시점에서, 글로벌 건설시장의 핵심 경쟁력으로 부각되고 있는 CM/PM 역량 고도화를 위한 관심과 투자가 절실하다. 도출한 CM/PM의 쟁점 사항과 대응 과제는 특정 영역이 아닌 산업 차원에서 검토하고, 향후 연구에서 더욱 구체화될 수 있기를 기대한다.