[시론] 부동산 종합대책의 평가와 과제
보도일자 2013-04-02
보도기관 건설경제
박근혜 정부의 부동산 종합대책이 발표됐다. 그동안 시장은 새 정부 출범 직후 발표될 부동산 대책에 거는 기대감이 매우 컸다.
새해 들어 각종 부동산 관련 지표들이 계속 악화되고 있는 데도 불구하고 각종 심리지표들이 모두 개선된 것은 이런 기대효과의 영향이 컸을 것이다. 이번 대책의 내용을 면면이 살펴보면 당초 기대했던 수준보다 큰 폭의 활성화 대책이 담겼다. 가장 특징적인 것은 정부가 직접적인 주택공급 물량의 축소와 조정의지를 표명했다는 것이다.
지금까지는 투기억제나 경기 활성화 대책에서 빠짐없이 등장하는 것이 공급확대 정책이었다. 그러나 이번 대책에서는 보금자리 등 공공주택은 물론 공공택지 내 민영주택에 대한 공급시기와 물량도 적극적으로 조정하겠다고 발표했다. 바야흐로 저성장, 고령화 시대에 대응한 부동산 대책의 큰 전환이 아닐 수 없다. 수요 진작 역시 기존의 단기 부양대책 수준을 넘어 다양한 구매자 지원프로그램이 추가됐다.
특히 기존 주택 구입자에 대한 양도세 감면은 눈여겨 볼 만하다. 매도자에 대한 일부 자격 기준이 있기는 하지만 과거에 한번도 사용하지 않았던 획기적인 대책으로 정부의 주택경기 활성화 의지를 짐작케 할 수 있는 내용임에 틀림없다.
DTI나 LTV 등 금융규제 완화 역시 전면에 드러나지는 않았지만 생애최초 주택구매자나 하우스푸어 주택에 대해서는 상당부분 금융규제를 완화해 적용하도록 하고 있어 과거보다 유연해진 것이 사실이다.
종합대책이라는 명칭에 걸맞게 전세세입자 및 공공임대주택 공급, 하우스푸어 및 렌트푸어, 행복주택 등에 대한 실천계획도 포함돼 있다.
그렇다고 이번 대책에서 아쉬운 점이 없는 것은 아니다. 우선 현재 거래공백이 심각한 중대형 아파트나 고가주택에 대한 내용이 누락되어 있다는 것이다. 현재 수도권의 미분양 주택수는 3만4000가구로 사상 최대 물량이다. 전국 미분양의 43%가 수도권에 있다. 중대형 비중도 절반이 넘는다.
그러나 이번 대책에 이러한 중대형 미분양주택을 고려한 대책은 없다. 기존 주택도 마찬가지다. 1주택 보유자라고 하더라도 9억원 초과의 고가주택을 가진 경우는 하우스푸어 대책은 물론, 주택연금 혜택도 받을 수 없다. 둘째, 지난 5년 동안 반복되어 왔던 일이지만 이번 대책 역시 대부분 국회에서 법 개정절차를 거쳐야 한다는 점이다. 대책의 내용이 획기적임에도 불구하고 실행력을 담보하기에는 아직 시기상조라는 점이다.
실행력 담보가 관건
지난 5년 동안 반복되어 온 정부 대책의 국회에서의 변경 및 계류는 정부 정책에 대한 시장의 불신을 키우는 데 크게 기여했다. 따라서 만약 이번 대책마저 과거와 같이 또 국회 통과가 지연된다면 대책의 효과는 오히려 시장의 역풍이 될 것이다. 대책에 대한 실망감으로 시장 심리가 더욱 위축될 가능성이 있으며, 실행이 지연되면 실행될 때까지 주택거래를 계속 미룸으로써 일시적인 거래 공백이 나타날 것이기 때문이다.
다행인 것은 법개정 내용이 법의 근간을 바꾸는 사항이 아니고 주로 일시적 감면이나 완화 등 시장조절용이어서 정치적 논쟁이나 잡음은 크지 않을 수도 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 최근 국회의 분위기로 볼 때 과연 이번 대책이 실행력을 담보할 수 있는 대책이 될지에 대해서는 우려가 되는 부분이다.
설령 이번 대책이 국회를 통과해 실행이 된다고 해도 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 즉, 이번 대책이 침체된 부동산 시장을 활성화시킬 수 있는 불쏘시개는 될 수 있지만 부동산 시장의 근본 문제를 해결하는 답은 아니라는 것이다.
중장기 정책과제도 중요
부동산 시장이 근본적으로 회복하기 위해서는 거시경제가 회복되어야 한다. 아울러 인구구조와 저성장 기조에 따른 주택소비 패턴에 대해 시장 시스템과 제도가 모두 바뀌어야 한다. 과거 고성장, 초과수요-주택공급 부족에 따른 가격 급등기에 만들어진 주택 및 부동산 관련제도는 이제 대대적인 정비가 필요하다. 또한 신축 주택보다는 점점 늘어나는 노후주택의 문제를 어떻게 해결한 것인지에 대한 고민도 좀더 전향적인 접근이 요구된다.
이번 대책에서 일부 제시되었지만 노후주택을 리모델링만으로 해결하기에는 한계가 있기 때문이다. 이번 대책에 포함된 주거 바우처 제도의 실시나, 민간임대사업자를 활용한 준공공 임대주택 제도 도입 역시 이러한 제도가 작동될 수 있는 시장 및 제도의 인프라 구축이 필요하다. 개인 위주가 아닌 기업형 임대사업자들이 좀더 시장에 적극적으로 참여하여 정착할 수 있도록 하는 유인장치도 마련되어야 할 것이다. 즉 지금의 수준보다는 좀더 구체적인 실행전략과 제도개선이 과제로 남아 있다.
결국 이번 부동산 대책의 효과는 1차적으로 국회에 공이 넘어갔지만 정부 역시 중장기적인 후속과제를 준비해야만 이번 대책의 효과를 지속시킬 수 있을 것이다.
새해 들어 각종 부동산 관련 지표들이 계속 악화되고 있는 데도 불구하고 각종 심리지표들이 모두 개선된 것은 이런 기대효과의 영향이 컸을 것이다. 이번 대책의 내용을 면면이 살펴보면 당초 기대했던 수준보다 큰 폭의 활성화 대책이 담겼다. 가장 특징적인 것은 정부가 직접적인 주택공급 물량의 축소와 조정의지를 표명했다는 것이다.
지금까지는 투기억제나 경기 활성화 대책에서 빠짐없이 등장하는 것이 공급확대 정책이었다. 그러나 이번 대책에서는 보금자리 등 공공주택은 물론 공공택지 내 민영주택에 대한 공급시기와 물량도 적극적으로 조정하겠다고 발표했다. 바야흐로 저성장, 고령화 시대에 대응한 부동산 대책의 큰 전환이 아닐 수 없다. 수요 진작 역시 기존의 단기 부양대책 수준을 넘어 다양한 구매자 지원프로그램이 추가됐다.
특히 기존 주택 구입자에 대한 양도세 감면은 눈여겨 볼 만하다. 매도자에 대한 일부 자격 기준이 있기는 하지만 과거에 한번도 사용하지 않았던 획기적인 대책으로 정부의 주택경기 활성화 의지를 짐작케 할 수 있는 내용임에 틀림없다.
DTI나 LTV 등 금융규제 완화 역시 전면에 드러나지는 않았지만 생애최초 주택구매자나 하우스푸어 주택에 대해서는 상당부분 금융규제를 완화해 적용하도록 하고 있어 과거보다 유연해진 것이 사실이다.
종합대책이라는 명칭에 걸맞게 전세세입자 및 공공임대주택 공급, 하우스푸어 및 렌트푸어, 행복주택 등에 대한 실천계획도 포함돼 있다.
그렇다고 이번 대책에서 아쉬운 점이 없는 것은 아니다. 우선 현재 거래공백이 심각한 중대형 아파트나 고가주택에 대한 내용이 누락되어 있다는 것이다. 현재 수도권의 미분양 주택수는 3만4000가구로 사상 최대 물량이다. 전국 미분양의 43%가 수도권에 있다. 중대형 비중도 절반이 넘는다.
그러나 이번 대책에 이러한 중대형 미분양주택을 고려한 대책은 없다. 기존 주택도 마찬가지다. 1주택 보유자라고 하더라도 9억원 초과의 고가주택을 가진 경우는 하우스푸어 대책은 물론, 주택연금 혜택도 받을 수 없다. 둘째, 지난 5년 동안 반복되어 왔던 일이지만 이번 대책 역시 대부분 국회에서 법 개정절차를 거쳐야 한다는 점이다. 대책의 내용이 획기적임에도 불구하고 실행력을 담보하기에는 아직 시기상조라는 점이다.
실행력 담보가 관건
지난 5년 동안 반복되어 온 정부 대책의 국회에서의 변경 및 계류는 정부 정책에 대한 시장의 불신을 키우는 데 크게 기여했다. 따라서 만약 이번 대책마저 과거와 같이 또 국회 통과가 지연된다면 대책의 효과는 오히려 시장의 역풍이 될 것이다. 대책에 대한 실망감으로 시장 심리가 더욱 위축될 가능성이 있으며, 실행이 지연되면 실행될 때까지 주택거래를 계속 미룸으로써 일시적인 거래 공백이 나타날 것이기 때문이다.
다행인 것은 법개정 내용이 법의 근간을 바꾸는 사항이 아니고 주로 일시적 감면이나 완화 등 시장조절용이어서 정치적 논쟁이나 잡음은 크지 않을 수도 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 최근 국회의 분위기로 볼 때 과연 이번 대책이 실행력을 담보할 수 있는 대책이 될지에 대해서는 우려가 되는 부분이다.
설령 이번 대책이 국회를 통과해 실행이 된다고 해도 모든 문제가 해결되는 것은 아니다. 즉, 이번 대책이 침체된 부동산 시장을 활성화시킬 수 있는 불쏘시개는 될 수 있지만 부동산 시장의 근본 문제를 해결하는 답은 아니라는 것이다.
중장기 정책과제도 중요
부동산 시장이 근본적으로 회복하기 위해서는 거시경제가 회복되어야 한다. 아울러 인구구조와 저성장 기조에 따른 주택소비 패턴에 대해 시장 시스템과 제도가 모두 바뀌어야 한다. 과거 고성장, 초과수요-주택공급 부족에 따른 가격 급등기에 만들어진 주택 및 부동산 관련제도는 이제 대대적인 정비가 필요하다. 또한 신축 주택보다는 점점 늘어나는 노후주택의 문제를 어떻게 해결한 것인지에 대한 고민도 좀더 전향적인 접근이 요구된다.
이번 대책에서 일부 제시되었지만 노후주택을 리모델링만으로 해결하기에는 한계가 있기 때문이다. 이번 대책에 포함된 주거 바우처 제도의 실시나, 민간임대사업자를 활용한 준공공 임대주택 제도 도입 역시 이러한 제도가 작동될 수 있는 시장 및 제도의 인프라 구축이 필요하다. 개인 위주가 아닌 기업형 임대사업자들이 좀더 시장에 적극적으로 참여하여 정착할 수 있도록 하는 유인장치도 마련되어야 할 것이다. 즉 지금의 수준보다는 좀더 구체적인 실행전략과 제도개선이 과제로 남아 있다.
결국 이번 부동산 대책의 효과는 1차적으로 국회에 공이 넘어갔지만 정부 역시 중장기적인 후속과제를 준비해야만 이번 대책의 효과를 지속시킬 수 있을 것이다.