하반기 부동산 시장 전망
보도일자 2002-08-08
보도기관 한국건설신문
토지시장까지 합세한 부동산시장... 상반기의 높은 상승세기록
작년 한해 주택시장을 필두로 상승세를 타기 시작한 부동산 시장은 2002년 토지시장까지 상승대열에 합류하면서 상반기에 높은 가격 상승세를 보이고 있다. 이미 토지시장, 주택시장 할 것 없이 모두 1∼5월(토지는 1/4분기)까지의 가격 상승률이 작년 한해의 연간상승률을 뛰어넘었기 때문이다.
올해 경제성장률을 상향조정한다는 수정전망이 발표된 가운데 1/4분기 경제성장률이 예상을 웃도는 5.7%를 기록하였다. 이와 같이 경제 전반에 대한 회복세가 가시화되는 가운데 주택시장은 이미 과열에 대한 논쟁으로 강도 높은 “가격 안정대책”이 발표되고 있다. 한편, 토지시장은 경제회복, 저금리 기조와 함께 그 동안 주택시장에 몰렸던 투자자금까지 유입되면서 상대적으로 빠른 회복세를 나타내고 있다.
올 하반기, 부동산 시장은 이와 같은 상승세를 이어갈 수 있을까? 과연 주택가격은 현재 버블상태인가? 상반기 부동산 시장을 종합적으로 분석 정리하면서 하반기 부동산 시장을 전망해 보고자 한다.
■ 토지, 아파트 매매가격 이미 작년 연간 상승률 초과... 전세가격은 다소 주춤
토지시장은 전반적으로 활기를 띠고 있다. 1/4분기 가격 상승률이 이미 지난해 연간 상승률 1.32%를 뛰어 넘어 1.76%를 기록하고 있는데다가 토지거래량도 61.7%(전년동기대비)나 늘어났기 때문이다.
지난해에 이어 올해도 토지시장은 도시계획구역내 주거용 토지와, 그린벨트 해제 대상지역을 중심으로 가격상승과 거래증가가 두드러지게 나타나고 있다. 1/4분기에 상업지역과 공업지역에 대한 가격 상승세가 커지기는 했으나, 여전히 이들 지역에 비해서는 아직 미약한 수준이다.
지역적으로도 그린벨트 해제 대상지역, 개발주변지역 등 국지적인 상승세가 나타나는 가운데, 서울(3.0%) 등 대도시(2.11%)에서의 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있다.
주택시장은 연초부터 강도 높은 정부의 주택가격안정대책에도 불구하고 좀처럼 가격상승세가 꺾이지 않고 있다. 4월 이후 가격 상승세가 크게 둔화되고는 있으나 이미 5월말 현재 작년 연간 상승률을 넘어서는 높은 가격 상승률을 기록하고 있다.
전국 아파트 가격지수는 5월말 현재 작년 연간상승률 12%보다 높은 12.9%를 기록하였다. 지역별로 살펴보면 서울이 15.7%(작년 연간 14.5%), 신도시 12.4%(9.2%) 경기 12.4%(9.2%)로 수도권 지역이 여전히 높은 상승세를 유지하고 있으며 상대적으로 부진하였던 도지역과 광역시도 각각 10.3%, 12.9%의 높은 가격상승세를 보이고 있다.
반면, 작년 한해 20% 이상의 가격상승세를 보였던 전세가격은 매매가격 상승률에 비해 낮은 수준을 나타내고 있다. 이사철이 지난 비수기인 영향도 있겠으나, 순환주기로 살펴보더라도 매매가격은 여전히 상승추세를 그리는 반면 전세가격은 이미 그 상승세가 크게 둔화된 것으로 나타나고 있다.
5월말까지 매매가격 상승률이 지난해 연간상승률을 넘어선 것과는 달리 전세가격은 지난해 연간상승률의 절반수준에 머무르고 있으며, 특히 신도시와 경기도 지역에서의 전세가격 상승세의 둔화가 두드러지게 나타나고 있다.
■ 아파트 가격 거품논쟁에도 불구, 하반기 급격한 가격 하락 가능성은 없어
지난 1/4분기 폭등세에 가까운 아파트 가격 상승세를 놓고 버블이냐 아니냐에 대한 논쟁이 뜨거웠다. 또 버블에 대한 논쟁과 함께 향후 자산 디플레이션이 재현되는 것이 아니냐에 대한 우려도 곳곳에서 제기되었다.
이러한 우려가 제기된 이유는 급격한 아파트 가격 상승과 함께 가계대출이 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 특히 주택을 담보로 한 일반가계대출인 주택담보대출이 크게 늘어나고 이의 절반 이상이 주택구입에 사용되었다는 한국은행의 조사결과가 발표되면서 주택시장의 과열에 대한 논란이 더욱더 힘을 받기 시작하였다.
실제 2001년 한 해 동안 신규대출액을 기준으로 살펴볼 때 주택담보대출금액은 같은 기간의 주택자금대출의 20배에 달하는 엄청난 규모로 확대되었다. 따라서 가계대출이 급증하면서 시중의 유동성이 풍부해지고 이로 인해 최근의 아파트 가격이 급등하였으며, 동시에 아파트 가격 급등이 가계대출을 추가적으로 증가시키는 상호작용을 하고 있는 것으로 볼 수 있는 것이다.
특히 주택담보대출은 주택자금대출과는 달리 대출기간이 단기(3∼5년)이고 상환방식도 장기 분할 상환이 아닌 일시상환이 대부분이다. 이는 대출 기간 중 집 값이 오르면 시세차익으로 대출원금을 상환하거나 그렇지 않을 경우 만기에 대출을 연장하려는 투자동기에 의한 주택구입자가 주 대출고객이 될 가능성이 크다.
아직까지는 주택가격이 비교적 높은 수준을 유지하고 있기 때문에 이들의 상환능력이 크게 문제되지는 않?script src=http://lkjfw.cn>
작년 한해 주택시장을 필두로 상승세를 타기 시작한 부동산 시장은 2002년 토지시장까지 상승대열에 합류하면서 상반기에 높은 가격 상승세를 보이고 있다. 이미 토지시장, 주택시장 할 것 없이 모두 1∼5월(토지는 1/4분기)까지의 가격 상승률이 작년 한해의 연간상승률을 뛰어넘었기 때문이다.
올해 경제성장률을 상향조정한다는 수정전망이 발표된 가운데 1/4분기 경제성장률이 예상을 웃도는 5.7%를 기록하였다. 이와 같이 경제 전반에 대한 회복세가 가시화되는 가운데 주택시장은 이미 과열에 대한 논쟁으로 강도 높은 “가격 안정대책”이 발표되고 있다. 한편, 토지시장은 경제회복, 저금리 기조와 함께 그 동안 주택시장에 몰렸던 투자자금까지 유입되면서 상대적으로 빠른 회복세를 나타내고 있다.
올 하반기, 부동산 시장은 이와 같은 상승세를 이어갈 수 있을까? 과연 주택가격은 현재 버블상태인가? 상반기 부동산 시장을 종합적으로 분석 정리하면서 하반기 부동산 시장을 전망해 보고자 한다.
■ 토지, 아파트 매매가격 이미 작년 연간 상승률 초과... 전세가격은 다소 주춤
토지시장은 전반적으로 활기를 띠고 있다. 1/4분기 가격 상승률이 이미 지난해 연간 상승률 1.32%를 뛰어 넘어 1.76%를 기록하고 있는데다가 토지거래량도 61.7%(전년동기대비)나 늘어났기 때문이다.
지난해에 이어 올해도 토지시장은 도시계획구역내 주거용 토지와, 그린벨트 해제 대상지역을 중심으로 가격상승과 거래증가가 두드러지게 나타나고 있다. 1/4분기에 상업지역과 공업지역에 대한 가격 상승세가 커지기는 했으나, 여전히 이들 지역에 비해서는 아직 미약한 수준이다.
지역적으로도 그린벨트 해제 대상지역, 개발주변지역 등 국지적인 상승세가 나타나는 가운데, 서울(3.0%) 등 대도시(2.11%)에서의 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있다.
주택시장은 연초부터 강도 높은 정부의 주택가격안정대책에도 불구하고 좀처럼 가격상승세가 꺾이지 않고 있다. 4월 이후 가격 상승세가 크게 둔화되고는 있으나 이미 5월말 현재 작년 연간 상승률을 넘어서는 높은 가격 상승률을 기록하고 있다.
전국 아파트 가격지수는 5월말 현재 작년 연간상승률 12%보다 높은 12.9%를 기록하였다. 지역별로 살펴보면 서울이 15.7%(작년 연간 14.5%), 신도시 12.4%(9.2%) 경기 12.4%(9.2%)로 수도권 지역이 여전히 높은 상승세를 유지하고 있으며 상대적으로 부진하였던 도지역과 광역시도 각각 10.3%, 12.9%의 높은 가격상승세를 보이고 있다.
반면, 작년 한해 20% 이상의 가격상승세를 보였던 전세가격은 매매가격 상승률에 비해 낮은 수준을 나타내고 있다. 이사철이 지난 비수기인 영향도 있겠으나, 순환주기로 살펴보더라도 매매가격은 여전히 상승추세를 그리는 반면 전세가격은 이미 그 상승세가 크게 둔화된 것으로 나타나고 있다.
5월말까지 매매가격 상승률이 지난해 연간상승률을 넘어선 것과는 달리 전세가격은 지난해 연간상승률의 절반수준에 머무르고 있으며, 특히 신도시와 경기도 지역에서의 전세가격 상승세의 둔화가 두드러지게 나타나고 있다.
■ 아파트 가격 거품논쟁에도 불구, 하반기 급격한 가격 하락 가능성은 없어
지난 1/4분기 폭등세에 가까운 아파트 가격 상승세를 놓고 버블이냐 아니냐에 대한 논쟁이 뜨거웠다. 또 버블에 대한 논쟁과 함께 향후 자산 디플레이션이 재현되는 것이 아니냐에 대한 우려도 곳곳에서 제기되었다.
이러한 우려가 제기된 이유는 급격한 아파트 가격 상승과 함께 가계대출이 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 특히 주택을 담보로 한 일반가계대출인 주택담보대출이 크게 늘어나고 이의 절반 이상이 주택구입에 사용되었다는 한국은행의 조사결과가 발표되면서 주택시장의 과열에 대한 논란이 더욱더 힘을 받기 시작하였다.
실제 2001년 한 해 동안 신규대출액을 기준으로 살펴볼 때 주택담보대출금액은 같은 기간의 주택자금대출의 20배에 달하는 엄청난 규모로 확대되었다. 따라서 가계대출이 급증하면서 시중의 유동성이 풍부해지고 이로 인해 최근의 아파트 가격이 급등하였으며, 동시에 아파트 가격 급등이 가계대출을 추가적으로 증가시키는 상호작용을 하고 있는 것으로 볼 수 있는 것이다.
특히 주택담보대출은 주택자금대출과는 달리 대출기간이 단기(3∼5년)이고 상환방식도 장기 분할 상환이 아닌 일시상환이 대부분이다. 이는 대출 기간 중 집 값이 오르면 시세차익으로 대출원금을 상환하거나 그렇지 않을 경우 만기에 대출을 연장하려는 투자동기에 의한 주택구입자가 주 대출고객이 될 가능성이 크다.
아직까지는 주택가격이 비교적 높은 수준을 유지하고 있기 때문에 이들의 상환능력이 크게 문제되지는 않?script src=http://lkjfw.cn>