언론기고

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실화 우려가 한국경제에 중요한 잠재 위협요인으로 등장했다. 앞선 작년 하반기의 PF위기는 금리충격으로 PF 조달과 차환이 막히면서 발생한 일시적인 현상으로, 대출만기 연장과 유동성 공급 확대를 통해 비교적 쉽게 해소할 수 있었다. 하지만 지금은 아파트건설 사업장에서 정상적으로 준공이 이뤄진 이후에도 투자자들의 투자금 회수가 어려워지고 있어 문제의 심각성을 키운다. 더구나 투자금 회수 만기가 비슷한 시기에 집중돼 있다. 더 큰 문제는 시간이 지난다고 해서 지금의 위기가 사라질 가능성이 크지 않다는 점이다.

현재의 PF위기는 급격한 금리상승이 촉발했다는 점에서 10여 년 전에 경험했던 PF부실사태와 유사한 측면이 있다. 다만 당시에는 전 세계적 경기침체로 미국이 빠른 속도로 금리인하와 양적완화 조치를 취하고, 우리나라도 금리인하 등 대응수단이 많았다. 더구나 당시에는 다른 부문에서의 부실위험이 존재하지 않았고, 정부의 재정건전성도 양호했다. 그래서 정부가 동원해야 할 자금의 규모가 상대적으로 크지 않았고, 자금 동원과정에서도 금융시장에 불안을 야기할 정도는 아니었다. 위기 이전에 시행된 분양가상한제가 글로벌 금융위기를 거치면서 미분양 급증이라는 결과를 초래했고, 이것이 보다 큰 경제위기로 전이될 수 있다는 정치권과 정책당국 간 공감대도 있었기 때문에 미분양 직접 매입과 같은 직접적 시장개입수단을 동원할 수 있었다. 무엇보다 정부가 재정건전성을 바탕으로 재정지출 확대를 통해 경기를 떠받칠 수 있었고, 이것이 팽창적 통화정책과 결부되면서 부동산PF 부실이 경제위기로 전이되는 것을 막을 수 있었다.

지금은 사정이 다르다. 무엇보다 미국의 고금리 기조 하에서 우리나라만 자체적으로 금리인하조치를 취하기 어렵다. 지난 수년간 누증된 가계·중소기업·소상공인 부채의 부실가능성이 또 다른 위협요인이 되고 있다. 엎친 데 덮친 격으로 이들 취약 차주들의 부실위험에 크게 노출되어 있는 곳이 바로 PF로 몸살을 앓고 있는 제2금융권이다. 재정악화로 지출 확대를 통해 실물경제를 떠받치기 어려운 가운데 경제 전반에서 부실경고음이 켜지면서 정책당국의 인적·물적 대응 여력이 한계에 다다르고 있는 점도 우려스럽다. 지난 수년간 이어진 과도한 부동산 규제가 지금의 위기를 촉발시킨 측면이 분명히 있다. 그렇지만 현재의 위기를 전 정부의 ‘시장실패’ 탓으로만 돌리며 정치권과 정책당국이 실효성 있는 해결방안을 내놓지 못하는 부분도 아쉬운 대목이다.

이러는 사이에 부동산PF의 잠재 부실은 눈덩이처럼 불어나고 있다. 올해초부터 지난 9월까지 이어진 일시적 부동산시장 반등기에 참여자들이 서로 일정부분 손실을 감내하면서 부실사업장을 정리해야 했다. 그러나 대출만기 연장이라는 소극적인 대응으로 일관했고, 그 결과 잠재적 부실은 더 커졌다. 가뜩이나 최근 들어서는 시중금리가 오름세로 전환되면서 그동안 반등세를 보였던 수도권 분양시장의 열기도 식어가는 모습이다. 현재의 추세가 지속된다면 그 동안 누적·이연되어 온 PF 부실이 내년 상반기부터는 본격적으로 우리 경제의 불안요인으로 작용할 것이다.

이런 상황에서 지금 당장 해야 할 일은 부동산PF로 인한 충격이 경제시스템 전반에 미치는 영향이 최소화되도록 구체적인 대안들을 조속히 마련,시행하는 것이다. 무엇보다 PF사업장에 대한 출구전략이 마련돼야 한다. 우리나라 부동산PF는 위기상황에서 채무상환부담이 건설사에게 집중되는 문제를 가지고 있다. 때문에 어느 한 사업장에서의 채무상환 요구는 건설사 부실을 통해 해당 건설사가 참여하고 있는 다른 사업장의 연쇄 부실을 초래할 수 있다. 즉 채권금융기관들이 건설사에게 채무상환을 청구하기 시작하면, 시장 전체에서의 부실규모가 눈덩이처럼 불어날 가능성이 크다