다가구·다세대주택, 건설업 등록업자가 시공해야
보도일자 2003-08-23
보도기관 한국건설신문
◆다가구·다세대 주택은 건설업 등록없이 시공 가능
현행 ‘건설산업기본법''을 보면, 건설업을 영위하고자 하는 자는 관계 법령에 의거, 등록하도록 규제하고 있으며, 구조물의 품질과 안전 확보를 위하여 주거용 200평, 비주거용 150평 이상의 건설공사는 건설업 등록을 행한 자가 시공하도록 규제하고 있다.
그런데 최근들어 건축 규제의 완화 및 건축물 리모델링 공사의 활성화 등으로 인하여 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 주거용 200평, 비주거용 150평 미만의 소규모 건축 공사가 크게 증가하고 있다.
현행 법에 의하면, 다가구·다세대주택 등은 법적으로 연면적 200평을 초과하지 않도록 규제하고 있다. 따라서 건축주가 직접 시공하는 것이 가능한 상태에 있다.
2001년 주거용 건축허가면적을 보면, 건축주가 직접 시공하는 것이 가능한 공사 규모는 동수(棟數) 기준으로 90%, 연면적 기준으로 50% 이상에 달하는 것으로 추정된다.
◆건축주 직영 시공은 부실 공사의 우려가 높아
건설업 등록업자에게 도급하여 시공하는 방식과 비교하여 건축주 직영 시공시에는 건축주가 직접 시공하는 것으로 위장하고, 실제로는 건설업 면허가 없는 자에게 불법 도급하여 시공하는 사례가 많다. 나아가 기능인력 중심의 임시 조직을 동원하여 시공함으로써 공사 이행 및 하자담보책임이 불확실하여 소비자의 피해가 증가될 우려가 있다.
현행 법에서는 일정 규모 이상의 건축공사인 경우, 공사 감리 및 안전관리자 규제를 두고 있으나, ‘건축법''에 의한 감리 제도 하에서는 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서 설계자가 감리자를 겸하게 되므로 감리의 기능이 제대로 발휘될 수 없다. 반면, 부실 시공이 이루어진 경우에는 감리 업무를 담당한 건축 설계자에게 책임이 과다하게 부여될 우려가 높다.
또한, 건설업 등록업자는 ‘건설산업기본법'', ‘건설기술관리법'' 등을 적용받아 일정한 자격 요건을 구비하고, 기술자 배치 의무, 품질 및 안전관리 등에 대한 규제를 받고 있으나, 건축주가 직접 시공시에는 기술인력 보유 및 현장 배치 등에 대한 규제가 없다. 즉, 부실 시공의 우려가 그 만큼 높다는 것이다.
반면, 건축주 직영 시공을 허용하고 있는 미국의 예를 보면, 건축공사 허가를 내주는 시·군에 유능한 Building Inspector들이 많이 있다. 이들은 설계도면을 검토하는 등 건축허가에 직접 관여하며, 공사가 시작되면 주요 단계마다 현장에 나와서 검사를 한다.
나아가 미국에서는 Building Inspector의 검사와 아울러 주요 부분의 시험검사를 담당할 Special Inspection Agent를 고용하도록 건축주에게 요구하고 있다. 즉, 행정기관의 감독 기능이 강화되어 있다는 것이다.
◆3층 이상 건축물은 건설업 등록업자가 시공하도록 의무화해야
우리나라의 경우, 다세대·다가수 주택과 같은 소규모 건축물의 부실 시공을 방지하기 위하여는 다양한 제도적 대안이 거론될 수 있다. 예를 들어 외국과 같이 행정기관의 감독 기능을 강화하는 방안을 들 수 있다. 건축공사 착공 신고시 실제시공자(대리인)의 실명으로 명시하여 성실 시공을 유도하는 방안도 있다.
나아가 연간 20가구 미만을 건설할 경우에도 ‘주택법''에 의거하여 ‘주택건설업''으로 등록하도록 하거나, 혹은 ‘다세대·다가구 주택건설업''을신설하여 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있다.
그러나 우리나라의 현실적 여건을 고려할 때, 소규모 건축공사의 부실 시공을 근원적으로 방지하기 위하여는 건축주 직영 시공이 가능한 소규모 건축공사의 법적 범위를 축소하는 것이 가장 바람직한 것으로 평가된다.
더구나 건설업 면허가 개방된 이후, 1990년초에 1천개사에 불과했던 일반건설업체가 2003년 현재 1만3천개사로 늘어난 상태이다. 따라서 건축주 직영 시공 범위를 과거와 같이 유지할 경우, 무면허 건설업자의 불법적인 시공 참여로 인하여 부실 시공의 우려가 높다고 볼 수 있다.
그런데 건설업 등록업자가 반드시 시공해야 하는 건축물의 범위를 연면적으로 규제하는 방안에 대하여는 의문이 있다. 오히려 부실 공사를 방지한다는 측면에서는 층수 규제가 더 바람직할 수 있다. 현행 ‘건축법’을 보면, 3층 이상의 건축물 시공시에는 구조 안전 진단을 의무화하고 있다.
따라서 안전상의 위해가 존재한다고 판단되는 3층 이상의 건축물의 경우, 반드시 건설업 등록업자가 시공에 참여할 수 있도록 규제하는 것이 필요한 것으로 판단된다. 나아가 건축주 직영 공사를 허용할 경우에는 설계자의 감리 기능이 미약하다는 점에 대응하기 위하여 행정 기관의 감독 기능을 강화해 나갈 필요성이 있다.
현행 ‘건설산업기본법''을 보면, 건설업을 영위하고자 하는 자는 관계 법령에 의거, 등록하도록 규제하고 있으며, 구조물의 품질과 안전 확보를 위하여 주거용 200평, 비주거용 150평 이상의 건설공사는 건설업 등록을 행한 자가 시공하도록 규제하고 있다.
그런데 최근들어 건축 규제의 완화 및 건축물 리모델링 공사의 활성화 등으로 인하여 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 주거용 200평, 비주거용 150평 미만의 소규모 건축 공사가 크게 증가하고 있다.
현행 법에 의하면, 다가구·다세대주택 등은 법적으로 연면적 200평을 초과하지 않도록 규제하고 있다. 따라서 건축주가 직접 시공하는 것이 가능한 상태에 있다.
2001년 주거용 건축허가면적을 보면, 건축주가 직접 시공하는 것이 가능한 공사 규모는 동수(棟數) 기준으로 90%, 연면적 기준으로 50% 이상에 달하는 것으로 추정된다.
◆건축주 직영 시공은 부실 공사의 우려가 높아
건설업 등록업자에게 도급하여 시공하는 방식과 비교하여 건축주 직영 시공시에는 건축주가 직접 시공하는 것으로 위장하고, 실제로는 건설업 면허가 없는 자에게 불법 도급하여 시공하는 사례가 많다. 나아가 기능인력 중심의 임시 조직을 동원하여 시공함으로써 공사 이행 및 하자담보책임이 불확실하여 소비자의 피해가 증가될 우려가 있다.
현행 법에서는 일정 규모 이상의 건축공사인 경우, 공사 감리 및 안전관리자 규제를 두고 있으나, ‘건축법''에 의한 감리 제도 하에서는 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서 설계자가 감리자를 겸하게 되므로 감리의 기능이 제대로 발휘될 수 없다. 반면, 부실 시공이 이루어진 경우에는 감리 업무를 담당한 건축 설계자에게 책임이 과다하게 부여될 우려가 높다.
또한, 건설업 등록업자는 ‘건설산업기본법'', ‘건설기술관리법'' 등을 적용받아 일정한 자격 요건을 구비하고, 기술자 배치 의무, 품질 및 안전관리 등에 대한 규제를 받고 있으나, 건축주가 직접 시공시에는 기술인력 보유 및 현장 배치 등에 대한 규제가 없다. 즉, 부실 시공의 우려가 그 만큼 높다는 것이다.
반면, 건축주 직영 시공을 허용하고 있는 미국의 예를 보면, 건축공사 허가를 내주는 시·군에 유능한 Building Inspector들이 많이 있다. 이들은 설계도면을 검토하는 등 건축허가에 직접 관여하며, 공사가 시작되면 주요 단계마다 현장에 나와서 검사를 한다.
나아가 미국에서는 Building Inspector의 검사와 아울러 주요 부분의 시험검사를 담당할 Special Inspection Agent를 고용하도록 건축주에게 요구하고 있다. 즉, 행정기관의 감독 기능이 강화되어 있다는 것이다.
◆3층 이상 건축물은 건설업 등록업자가 시공하도록 의무화해야
우리나라의 경우, 다세대·다가수 주택과 같은 소규모 건축물의 부실 시공을 방지하기 위하여는 다양한 제도적 대안이 거론될 수 있다. 예를 들어 외국과 같이 행정기관의 감독 기능을 강화하는 방안을 들 수 있다. 건축공사 착공 신고시 실제시공자(대리인)의 실명으로 명시하여 성실 시공을 유도하는 방안도 있다.
나아가 연간 20가구 미만을 건설할 경우에도 ‘주택법''에 의거하여 ‘주택건설업''으로 등록하도록 하거나, 혹은 ‘다세대·다가구 주택건설업''을신설하여 관리하는 방안도 생각해 볼 수 있다.
그러나 우리나라의 현실적 여건을 고려할 때, 소규모 건축공사의 부실 시공을 근원적으로 방지하기 위하여는 건축주 직영 시공이 가능한 소규모 건축공사의 법적 범위를 축소하는 것이 가장 바람직한 것으로 평가된다.
더구나 건설업 면허가 개방된 이후, 1990년초에 1천개사에 불과했던 일반건설업체가 2003년 현재 1만3천개사로 늘어난 상태이다. 따라서 건축주 직영 시공 범위를 과거와 같이 유지할 경우, 무면허 건설업자의 불법적인 시공 참여로 인하여 부실 시공의 우려가 높다고 볼 수 있다.
그런데 건설업 등록업자가 반드시 시공해야 하는 건축물의 범위를 연면적으로 규제하는 방안에 대하여는 의문이 있다. 오히려 부실 공사를 방지한다는 측면에서는 층수 규제가 더 바람직할 수 있다. 현행 ‘건축법’을 보면, 3층 이상의 건축물 시공시에는 구조 안전 진단을 의무화하고 있다.
따라서 안전상의 위해가 존재한다고 판단되는 3층 이상의 건축물의 경우, 반드시 건설업 등록업자가 시공에 참여할 수 있도록 규제하는 것이 필요한 것으로 판단된다. 나아가 건축주 직영 공사를 허용할 경우에는 설계자의 감리 기능이 미약하다는 점에 대응하기 위하여 행정 기관의 감독 기능을 강화해 나갈 필요성이 있다.