소규모 건축물 시공자격 강화방안
보도일자 2003-09-01
보도기관 일간건설
◇소규모 건축물의 시공자 제한규정
일반적으로 건축공사의 시공 형태는 (1)건축주와 수주자 간에 이루어지는 도급 형태와 (2)건축주가 건설업 등록없이 직접 시공할 수 있는 형태가 있다.
우선 도급 계약에 의할 경우에는 ‘건설산업기본법’ 시행령 제8조에 근거해 일반건설공사는 건당 예정공사금액 5천만원, 전문공사는 1천만원 이상일 때는 반드시 건설업 등록업자에게 도급해 시공해야 한다. 그런데 건설공사를 별도의 도급계약에 의하지 않는 경우 즉, 자신이 사용할 빌딩이나 주택을 건축하는 경우와 같이 직접 또는 직영 시공하는 것은 위법 사항으로 볼 수 없으며, 또한 모든 공사를 반드시 건설업자에게 도급해 시공해야 할 법적인 의무는 없다.
그러나 건설공사가 국민의 생명이나 재산 등 사회 일반에 미치는 영향이 크다는 점을 고려할 때 직영 시공을 무제한 허용할 수 없으며 이 때문에 현행 법령에서는 일정규모 이상의 건축공사의 경우 건축주나 무등록 업자가 직접 시공할 수 없도록 법적인 제한을 두고 있다.
이에 따라 현행 ‘건설산업기본법’ 제41조에서는 소규모 건축물에 대해 시공자의 제한 규정을 두고 있는데 주거용 건축물로서 연면적이 661㎡(200평)를 초과하거나 주거용 이외의 건축물로서 연면적이 495㎡(150평)를 초과하는 건축물과 연면적이 495㎡ 이하임에도 불구하고 다중이 이용하는 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사는 반드시 건설업 등록업자가 시공하도록 규제하고 있다.
◇건축주 직영 시공시의 문제점
‘건설산업기본법’에 규정돼 있는 건축물 시공자의 제한 규정은 그동안 소규모 건축공사의 부실 시공을 방지하는 데 상당히 기여해 왔다. 그런데 최근들어 건축 규제의 완화 및 건축물 리모델링공사의 활성화 등으로 인해 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 주거용 200평, 비주거용 150평 미만의 소규모 건축 공사가 크게 증가하고 있는 문제점이 있다. 더구나 다가구·다세대주택 등은 법적으로 연면적 200평(660㎡)을 초과하지 않도록 규제하고 있다. 따라서 건축주 직영 시공이 가능한 상태라고 볼 수 있다.
2001년 주거용 건축허가면적을 기준으로 파악할 때 단독·다가구·다세대의 점유비는 건물동수 기준으로 94.8％, 연면적 기준으로 52.2％에 달하고 있다. 따라서 동수 기준으로 90％ 이상, 연면적 기준으로 50％ 이상의 주택 건설공사는 건설업 등록업자가 시공하지 않고 건축주가 직접 시공하거나 혹은 건설업 미등록업자를 불법 고용해 도급 시공하는 것이 가능한 상태에 있다. 결국 부실 시공의 우려가 높은 소규모 건축물이 매우 큰 비중을 차지하고 있다는 것이다.
더구나 건설업 면허가 개방된 이후 1990년 초에 1천개사에 불과했던 일반건설업체가 2003년 현재 1만3천개사로서 13배 이상 늘어난 상태에 있다. 따라서 건설업 등록을 필하지 않은 미등록업자의 경우 시공 능력이 매우 열악하다고 볼 수 있다. 그런데 건축주 직영 시공시에는 건축주가 직접 시공하는 것으로 위장하고 실제로는 건설업 미등록업자에게 불법 도급해 시공하는 사례가 많다. 심지어 기능인력 중심의 임시 조직을 동원해 시공하는 사례도 있다. 결과적으로 건축주의 직영 시공이 가능한 건축물의 범위를 현재와 같이 유지할 경우에는 무면허 건설업자의 불법적인 시공 참여로 인해 부실 시공의 우려가 높으며 나아가 공사이행 및 하자담보책임이 불확실해 소비자의 피해가 증가될 가능성이 높다는 것이다.
또한 현행 법에서는 일정규모 이상의 건축공사인 경우 공사 감리 및 안전관리자 규제를 두고 있으나 ‘건축법’에 의한 감리제도 하에서는 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서 설계자가 감리자를 겸하게 되므로 감리의 기능이 제대로 발휘될 수 없다. 반면 부실 시공이 이루어진 경우에는 감리 업무를 담당한 건축 설계자에게 책임이 과다하게 부여될 우려가 높다.
나아가 건설업 등록업자는 ‘건설산업기본법’, ‘건설기술관리법’ 등을 적용받아 일정한 자격 요건을 구비하고 기술자 배치 의무, 품질 및 안전관리 등에 대한 규제를 받고 있으나 건축주가 직접 시공시에는 기술인력 보유 및 현장 배치 등에 대한 규제가 없다. 즉 부실 시공의 우려가 그 만큼 높다는 것이다.
반면 건축주 직영 시공을 허용하고 있는 미국의 예를 보면 건축공사 허가를 내주는 시·군에 유능한 Building Inspector들이 많이 있다. 이들은 설계도면을 검토하는 등 건축 허가에 직접 관여하며 공사가 시작되면 주요 단계마다 현장에 나와서 검사를 한다. 나아가 미국에서는 Building Inspector의 검사와 아울러 주요 부분의 시험 검사를 담당할 Special Inspection Agent를 고용하도록 건축주에게 요구하고 있다. 즉 행정기관의 감독 기능이 그 만큼 강화되어 있다는 것이다.
일반적으로 건축공사의 시공 형태는 (1)건축주와 수주자 간에 이루어지는 도급 형태와 (2)건축주가 건설업 등록없이 직접 시공할 수 있는 형태가 있다.
우선 도급 계약에 의할 경우에는 ‘건설산업기본법’ 시행령 제8조에 근거해 일반건설공사는 건당 예정공사금액 5천만원, 전문공사는 1천만원 이상일 때는 반드시 건설업 등록업자에게 도급해 시공해야 한다. 그런데 건설공사를 별도의 도급계약에 의하지 않는 경우 즉, 자신이 사용할 빌딩이나 주택을 건축하는 경우와 같이 직접 또는 직영 시공하는 것은 위법 사항으로 볼 수 없으며, 또한 모든 공사를 반드시 건설업자에게 도급해 시공해야 할 법적인 의무는 없다.
그러나 건설공사가 국민의 생명이나 재산 등 사회 일반에 미치는 영향이 크다는 점을 고려할 때 직영 시공을 무제한 허용할 수 없으며 이 때문에 현행 법령에서는 일정규모 이상의 건축공사의 경우 건축주나 무등록 업자가 직접 시공할 수 없도록 법적인 제한을 두고 있다.
이에 따라 현행 ‘건설산업기본법’ 제41조에서는 소규모 건축물에 대해 시공자의 제한 규정을 두고 있는데 주거용 건축물로서 연면적이 661㎡(200평)를 초과하거나 주거용 이외의 건축물로서 연면적이 495㎡(150평)를 초과하는 건축물과 연면적이 495㎡ 이하임에도 불구하고 다중이 이용하는 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 건설공사는 반드시 건설업 등록업자가 시공하도록 규제하고 있다.
◇건축주 직영 시공시의 문제점
‘건설산업기본법’에 규정돼 있는 건축물 시공자의 제한 규정은 그동안 소규모 건축공사의 부실 시공을 방지하는 데 상당히 기여해 왔다. 그런데 최근들어 건축 규제의 완화 및 건축물 리모델링공사의 활성화 등으로 인해 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 주거용 200평, 비주거용 150평 미만의 소규모 건축 공사가 크게 증가하고 있는 문제점이 있다. 더구나 다가구·다세대주택 등은 법적으로 연면적 200평(660㎡)을 초과하지 않도록 규제하고 있다. 따라서 건축주 직영 시공이 가능한 상태라고 볼 수 있다.
2001년 주거용 건축허가면적을 기준으로 파악할 때 단독·다가구·다세대의 점유비는 건물동수 기준으로 94.8％, 연면적 기준으로 52.2％에 달하고 있다. 따라서 동수 기준으로 90％ 이상, 연면적 기준으로 50％ 이상의 주택 건설공사는 건설업 등록업자가 시공하지 않고 건축주가 직접 시공하거나 혹은 건설업 미등록업자를 불법 고용해 도급 시공하는 것이 가능한 상태에 있다. 결국 부실 시공의 우려가 높은 소규모 건축물이 매우 큰 비중을 차지하고 있다는 것이다.
더구나 건설업 면허가 개방된 이후 1990년 초에 1천개사에 불과했던 일반건설업체가 2003년 현재 1만3천개사로서 13배 이상 늘어난 상태에 있다. 따라서 건설업 등록을 필하지 않은 미등록업자의 경우 시공 능력이 매우 열악하다고 볼 수 있다. 그런데 건축주 직영 시공시에는 건축주가 직접 시공하는 것으로 위장하고 실제로는 건설업 미등록업자에게 불법 도급해 시공하는 사례가 많다. 심지어 기능인력 중심의 임시 조직을 동원해 시공하는 사례도 있다. 결과적으로 건축주의 직영 시공이 가능한 건축물의 범위를 현재와 같이 유지할 경우에는 무면허 건설업자의 불법적인 시공 참여로 인해 부실 시공의 우려가 높으며 나아가 공사이행 및 하자담보책임이 불확실해 소비자의 피해가 증가될 가능성이 높다는 것이다.
또한 현행 법에서는 일정규모 이상의 건축공사인 경우 공사 감리 및 안전관리자 규제를 두고 있으나 ‘건축법’에 의한 감리제도 하에서는 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서 설계자가 감리자를 겸하게 되므로 감리의 기능이 제대로 발휘될 수 없다. 반면 부실 시공이 이루어진 경우에는 감리 업무를 담당한 건축 설계자에게 책임이 과다하게 부여될 우려가 높다.
나아가 건설업 등록업자는 ‘건설산업기본법’, ‘건설기술관리법’ 등을 적용받아 일정한 자격 요건을 구비하고 기술자 배치 의무, 품질 및 안전관리 등에 대한 규제를 받고 있으나 건축주가 직접 시공시에는 기술인력 보유 및 현장 배치 등에 대한 규제가 없다. 즉 부실 시공의 우려가 그 만큼 높다는 것이다.
반면 건축주 직영 시공을 허용하고 있는 미국의 예를 보면 건축공사 허가를 내주는 시·군에 유능한 Building Inspector들이 많이 있다. 이들은 설계도면을 검토하는 등 건축 허가에 직접 관여하며 공사가 시작되면 주요 단계마다 현장에 나와서 검사를 한다. 나아가 미국에서는 Building Inspector의 검사와 아울러 주요 부분의 시험 검사를 담당할 Special Inspection Agent를 고용하도록 건축주에게 요구하고 있다. 즉 행정기관의 감독 기능이 그 만큼 강화되어 있다는 것이다.