주택정책, 아직도 반쪽
보도일자 2003-11-13
보도기관 국민일보
불과 한 달 전까지만 해도 신문을 장식하던 ‘주택가격 폭등’소식은 10·29대책 발표 이후 10여일이 지난 지금 ‘매물 증가,가격 연일 하락’이라는 상반된 내용으로 바뀌었다. 도대체 10·29대책이 그렇게 강력한 대책이었던가? 그렇다면 왜 진작에 그러한 대책을 사용하지 못했던가?하지만 10·29대책의 내용을 다시 한 번 꼼꼼히 읽어봐도 특별히 다른 내용을 발견할 수는 없다. 그럼 지금의 상황은 무엇 때문인가?
이제 ‘강남 불패’는 ‘강남 완패’로 바뀌었다고 한다. 그리고 곳곳에서는 주택시장에 대한 규제가 연일 쏟아지고 있다. 주택 규제에서 마지막으로 남아 있는 분양가 문제도 의원 발의 형태로 규제하는 법률이 추진되고 있다고 한다. 또 얼마 전 정부는 ‘부동산 공개념 검토 위원회’를 공식 발족시켰다.
이 위원회는 부동산 공개념 적용을 위해 주택거래 신고제 및 재건축에 대한 개발이익 환수 등의 정책을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이제 주택시장은 완전히 봉쇄된 상태다. 따라서 가격이 차츰 하락세를 보이는 건 어찌 보면 당연한 일인지도 모르겠다.
그런데 아직도 속단하기는 이를 것 같다. 그것은 공교롭게도 과거 30년 동안 부동산 시장에서는 지금과 비슷한 현상과 처방이 반복되었기 때문이다. 1989년 주택가격 급등 이후 91년 시장 안정까지 무수한 대책이 시행되었다. 이제 주택시장에서 더 이상 가격 상승은 없을 거라고 생각하는 사람도 있었다. 그러나 불과 10여년 만에 우리는 또다시 가격 폭등을 경험했다.
정부가 사용했던 대책들도 대동소이하다. 지난 89년 2·4 긴급 부동산 투기억제대책에는 시가의 33%(토지분),48%(건물분)인 재산세 과표를 93년까지 60%선으로 올리겠다는 내용이 있었다. 이 대책에 의하면 재산세 과표는 93년부터는 시가의 60% 수준이 되어 있어야 한다.
그러나 재산세 과표는 지금도 과거 수준에 머물러 있다.결국 조세정책이 그 후로 지속적으로 추진되지 않았다는 증거다. 그럼에도 불구하고 지난 92년부터 주택 가격은 하락하기 시작하였다. 바로 200만호 주택 공급 때문이었다. 처음 주택 200만호 대책 발표는 시장에서 별다른 효과가 없었다. 그러자 정부는 주택 200만호 건설을 초고속으로 추진하였다. 실제 수도권 신도시의 시범단지는 신도시 발표 후 2년이 채 되지 않는 시점에 입주를 시작하였다.
이런 상황을 종합해 볼 때 필자는 수요 조절 쪽에 무게가 실린 지금의 부동산 정책은 여전히 반쪽이라고 생각한다. 과거 가장 강력한 효과를 발휘했던 공급대책이 빠져 있기 때문이다. 일부 신도시 개발이 포함되어 있으나 그것만으로는 부족하다. 또 지금의 공급정책은 다소 다른 정책과 상충되는 모순이 있다.
먼저 각종 도시 정책은 용적률 규제,준농림지역 개발 규제로 공급을 제한하는 방향으로 강화된 상태이다. 여러 연구논문의 결과에 의하면 공급이 비탄력적인 경우에 부동산 거품 발생의 가능성이 훨씬 높다고 한다.
즉 주어진 토지자원의 유한성도 문제이지만 결국 토지를 이용할 수 있는 관련 규제가 강할수록 수급 불균형의 문제가 빈번히 발생한다는 것이다. 초과 수요는 투기꾼들이 발붙일 수 있는 틈새를 만들어 준다. 실수요가 뒷받침되지 않는 투기 수요란 있을 수 없다. 결국 공급에 문제인 것이다.
지금 정부는 그동안 가격 상승의 주범이었던 재건축 관련 규제를 대폭 강화하였다. 사실상 향후 재건축 사업은 불가능하다. 그런데 올 상반기 서울시 주택건설 실적의 42%,아파트 건설의 62%는 바로 재건축 사업에 의한 물량이다.
특히 주택 수요가 많고 가용 토지가 부족한 수도권 지역에서는 재건축 사업이 주택 공급에 기여하는 바가 매우 크다. 당장 아파트 가격을 잡기 위해 재건축 관련 제도를 꽁꽁 묶고는 있지만 재건축을 대신할 만한 공급 방안을 마련하지 않는다면 이것 역시 임시 처방에 불과할 것이다. 신도시 개발도 재건축 위축을 감안한다면 규모와 일정을 앞당겨야 할 것이다. 주택시장에서의 공급은 항상 생각보다 많은 시간을 필요로 하기 때문이다.
단지 가격만을 잡기 위한 편협된 안목에서 벗어나 조금 넓게 볼 때다. 수요 조절로 벌어 놓은 지금이야말로 공급의 여백을 채울 수 있는 기회로 삼아야 할 시기이다.
이제 ‘강남 불패’는 ‘강남 완패’로 바뀌었다고 한다. 그리고 곳곳에서는 주택시장에 대한 규제가 연일 쏟아지고 있다. 주택 규제에서 마지막으로 남아 있는 분양가 문제도 의원 발의 형태로 규제하는 법률이 추진되고 있다고 한다. 또 얼마 전 정부는 ‘부동산 공개념 검토 위원회’를 공식 발족시켰다.
이 위원회는 부동산 공개념 적용을 위해 주택거래 신고제 및 재건축에 대한 개발이익 환수 등의 정책을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 이제 주택시장은 완전히 봉쇄된 상태다. 따라서 가격이 차츰 하락세를 보이는 건 어찌 보면 당연한 일인지도 모르겠다.
그런데 아직도 속단하기는 이를 것 같다. 그것은 공교롭게도 과거 30년 동안 부동산 시장에서는 지금과 비슷한 현상과 처방이 반복되었기 때문이다. 1989년 주택가격 급등 이후 91년 시장 안정까지 무수한 대책이 시행되었다. 이제 주택시장에서 더 이상 가격 상승은 없을 거라고 생각하는 사람도 있었다. 그러나 불과 10여년 만에 우리는 또다시 가격 폭등을 경험했다.
정부가 사용했던 대책들도 대동소이하다. 지난 89년 2·4 긴급 부동산 투기억제대책에는 시가의 33%(토지분),48%(건물분)인 재산세 과표를 93년까지 60%선으로 올리겠다는 내용이 있었다. 이 대책에 의하면 재산세 과표는 93년부터는 시가의 60% 수준이 되어 있어야 한다.
그러나 재산세 과표는 지금도 과거 수준에 머물러 있다.결국 조세정책이 그 후로 지속적으로 추진되지 않았다는 증거다. 그럼에도 불구하고 지난 92년부터 주택 가격은 하락하기 시작하였다. 바로 200만호 주택 공급 때문이었다. 처음 주택 200만호 대책 발표는 시장에서 별다른 효과가 없었다. 그러자 정부는 주택 200만호 건설을 초고속으로 추진하였다. 실제 수도권 신도시의 시범단지는 신도시 발표 후 2년이 채 되지 않는 시점에 입주를 시작하였다.
이런 상황을 종합해 볼 때 필자는 수요 조절 쪽에 무게가 실린 지금의 부동산 정책은 여전히 반쪽이라고 생각한다. 과거 가장 강력한 효과를 발휘했던 공급대책이 빠져 있기 때문이다. 일부 신도시 개발이 포함되어 있으나 그것만으로는 부족하다. 또 지금의 공급정책은 다소 다른 정책과 상충되는 모순이 있다.
먼저 각종 도시 정책은 용적률 규제,준농림지역 개발 규제로 공급을 제한하는 방향으로 강화된 상태이다. 여러 연구논문의 결과에 의하면 공급이 비탄력적인 경우에 부동산 거품 발생의 가능성이 훨씬 높다고 한다.
즉 주어진 토지자원의 유한성도 문제이지만 결국 토지를 이용할 수 있는 관련 규제가 강할수록 수급 불균형의 문제가 빈번히 발생한다는 것이다. 초과 수요는 투기꾼들이 발붙일 수 있는 틈새를 만들어 준다. 실수요가 뒷받침되지 않는 투기 수요란 있을 수 없다. 결국 공급에 문제인 것이다.
지금 정부는 그동안 가격 상승의 주범이었던 재건축 관련 규제를 대폭 강화하였다. 사실상 향후 재건축 사업은 불가능하다. 그런데 올 상반기 서울시 주택건설 실적의 42%,아파트 건설의 62%는 바로 재건축 사업에 의한 물량이다.
특히 주택 수요가 많고 가용 토지가 부족한 수도권 지역에서는 재건축 사업이 주택 공급에 기여하는 바가 매우 크다. 당장 아파트 가격을 잡기 위해 재건축 관련 제도를 꽁꽁 묶고는 있지만 재건축을 대신할 만한 공급 방안을 마련하지 않는다면 이것 역시 임시 처방에 불과할 것이다. 신도시 개발도 재건축 위축을 감안한다면 규모와 일정을 앞당겨야 할 것이다. 주택시장에서의 공급은 항상 생각보다 많은 시간을 필요로 하기 때문이다.
단지 가격만을 잡기 위한 편협된 안목에서 벗어나 조금 넓게 볼 때다. 수요 조절로 벌어 놓은 지금이야말로 공급의 여백을 채울 수 있는 기회로 삼아야 할 시기이다.