유한책임 파트너십제도
보도일자 2004-11-22
보도기관 일간건설
정부는 투기 억제 및 소비자 보호를 위해 주택 후분양제 도입을 추진하고 있다.
주택분양이 선분양에서 후분양으로 전환되는 것은 단순히 분양 시기의 변화만이 아니라 주택 금융 체계의 변화를 의미한다.
주택 분양제도가 후분양으로 변화하는 것은 선분양제 하에서 주택수요자로부터 계약금 및 중도금 형태로 제공받던 주택사업자의 건설 자금원이 없어지는 것이다.
따라서 주택사업자는 주택 건설비용을 스스로 조달해야 한다.
이 경우 신용이 높은 주택사업자는 주택건설 자금을 조달할 수 있으나 그렇지 않은 주택사업자는 건설자금을 조달할 수 없을 것이다.
신용이 낮은 주택사업자는 프로젝트별로 프로젝트의 사업성을 기반으로 자금을 조달해야 하고 이 경우 프로젝트 수행을 위한 특수목적기업을 설립해야 한다.
그러나 이에 대한 제도적 기반이 아직 갖춰지지 않고 있는 실정이다.
따라서 이에 대한 방안으로 유한책임 파트너십 형태의 프로젝트기업 제도를 제안하고자 한다.
건설사업을 수행하기 위해서 프로젝트기업을 설립하는 단계에서 회사 설립이 용이하고 프로젝트에 필요한 자금을 효율적으로 조달할 수 있는 기업 형태를 도입해야 한다.
이와 같은 의미에서 미국 등에서 프로젝트기업으로 자주 이용되는 유한책임 파트너십(limited partnership)제도를 도입할 필요성이 있다.
◇파트너십의 특징
유한책임 파트너십제도를 설명하기 전에 파트너십제도를 설명할 필요가 있다.
파트너십이란 법인 기업과 개인 기업 사이의 기업 형태로서 일반파트너십과 유한책임 파트너십으로 구분된다.
파트너십의 특징을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 파트너십은 설립이 용이하고 손익 배분 비율 등은 당사자간의 약정에 의해 결정된다.
사람과 자본이 결합하는 유연한 기업 구조로서 당사자간 계약에 따라 다양한 형태가 가능하다.
둘째, 일정 조건이 성립되면 기업(파트너십)의 소득을 모두 소유자(파트너)에게 귀속시켜 파트너에게만 과세한다.
즉 파트너십의 소득을 개별 파트너에게 배분해 과세함으로써 배당 소득에 대한 이중 과세 문제를 해결한다.
셋째, 파트너십의 손실을 각 파트너에게 배분해 파트너의 다른 소득과 상계가 가능하므로 투자자의 투자 위험을 분산시킬 수 있는 제도이다.
◇유한책임 파트너십의 장점
유한책임 파트너십 제도란 투자자를 무한책임 파트너와 유한책임 파트너로 구분하는 파트너십제도이다.
무한책임 파트너는 파트너십 경영을 하고 파트너십 부채에 대해서 무한책임을 부담한다.
이에 대해서 유한책임 파트너는 파트너십의 부채에 대해서 이미 투자한 투자액과 미리 약정한 금액의 한도 내에서만 책임을 지고 무한책임 파트너에 대한 신뢰를 바탕으로 투자한다.
부동산 개발 금융에서는 개발업자가 무한책임 파트너가 돼 경영을 전담하고 유한책임 파트너 자격으로 개발 사업에 필요한 자금을 조달할 수 있는 기업 형태이다.
파트너십의 장점을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 유한책임 파트너십제도를 도입하면 파트너십이 프로젝트기업 역할을 할 수 있다.
이 경우 주택사업자 등 개발업자가 유한책임 파트너가 되고 투자가들은 무한책임 파트너가 된다.
이 경우 유한책임 파트너에게는 무한책임 파트너와 차별되는 수익 배분 원칙을 정할 수 있다.
둘째, 파트너십의 손실을 각 파트너에게 배분해 파트너의 다른 소득과 상계가 가능하므로 유한책임 파트너로서 참여하는 투자자에게 위험을 분산시킬 수 있는 투자 수단이 되므로 부동산 개발 사업이나 벤처 기업의 투자활성화에 기여할 수 있다.
셋째, 유한책임 파트너십제도를 도입해 프로젝트 회사로 하는 것이 프로젝트회사의 주택사업자 등록 문제를 해결할 수 있는 장점이 있다.
현행 ‘주택법’은 20가구 이상(공동주택인 경우는 20세대)의 주택사업을 영위하기 위해서는 주택사업자 등록을 해야 하고, 등록을 하기 위해서는 자본금, 전문인력, 사무실 요건을 갖춰야 한다.
법인인 경우는 자본금 3억원(개인의 경우에는 자산평가액 6억원), 건설기술자 1인, 33㎡ 이상의 사무실을 갖춰야 한다(‘주택법’제9조 제1항 및 동 시행령 제10조).
따라서 주택사업자가 프로젝트 회사를 설립해 투자자로부터 투자를 받아 주택 사업을 하기 위해서는 프로젝트 회사가 별도로 주택 사업 등록을 해야 한다.
그런데 현재 우리나라의 법인세 비과세는 명목회사에 한해서 배당금액에 대한 법인세를 비과세할 수 있다는 인식이 있다.
따라서 프로젝트회사의 배당금에 대해서 법인세 소득 공제를 받기 위해서는 프로젝트 회사가 명목회사가 돼야 하고(법인세법 제51조의 2), 한편 주택사업자가 하자보수책임 등을 부담하기 위해서는 실체회사가 돼야 한다는 인식의 차이를 해결할 수 있다.
◇도입 방안
우선적으로 주택개발사업<
주택분양이 선분양에서 후분양으로 전환되는 것은 단순히 분양 시기의 변화만이 아니라 주택 금융 체계의 변화를 의미한다.
주택 분양제도가 후분양으로 변화하는 것은 선분양제 하에서 주택수요자로부터 계약금 및 중도금 형태로 제공받던 주택사업자의 건설 자금원이 없어지는 것이다.
따라서 주택사업자는 주택 건설비용을 스스로 조달해야 한다.
이 경우 신용이 높은 주택사업자는 주택건설 자금을 조달할 수 있으나 그렇지 않은 주택사업자는 건설자금을 조달할 수 없을 것이다.
신용이 낮은 주택사업자는 프로젝트별로 프로젝트의 사업성을 기반으로 자금을 조달해야 하고 이 경우 프로젝트 수행을 위한 특수목적기업을 설립해야 한다.
그러나 이에 대한 제도적 기반이 아직 갖춰지지 않고 있는 실정이다.
따라서 이에 대한 방안으로 유한책임 파트너십 형태의 프로젝트기업 제도를 제안하고자 한다.
건설사업을 수행하기 위해서 프로젝트기업을 설립하는 단계에서 회사 설립이 용이하고 프로젝트에 필요한 자금을 효율적으로 조달할 수 있는 기업 형태를 도입해야 한다.
이와 같은 의미에서 미국 등에서 프로젝트기업으로 자주 이용되는 유한책임 파트너십(limited partnership)제도를 도입할 필요성이 있다.
◇파트너십의 특징
유한책임 파트너십제도를 설명하기 전에 파트너십제도를 설명할 필요가 있다.
파트너십이란 법인 기업과 개인 기업 사이의 기업 형태로서 일반파트너십과 유한책임 파트너십으로 구분된다.
파트너십의 특징을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 파트너십은 설립이 용이하고 손익 배분 비율 등은 당사자간의 약정에 의해 결정된다.
사람과 자본이 결합하는 유연한 기업 구조로서 당사자간 계약에 따라 다양한 형태가 가능하다.
둘째, 일정 조건이 성립되면 기업(파트너십)의 소득을 모두 소유자(파트너)에게 귀속시켜 파트너에게만 과세한다.
즉 파트너십의 소득을 개별 파트너에게 배분해 과세함으로써 배당 소득에 대한 이중 과세 문제를 해결한다.
셋째, 파트너십의 손실을 각 파트너에게 배분해 파트너의 다른 소득과 상계가 가능하므로 투자자의 투자 위험을 분산시킬 수 있는 제도이다.
◇유한책임 파트너십의 장점
유한책임 파트너십 제도란 투자자를 무한책임 파트너와 유한책임 파트너로 구분하는 파트너십제도이다.
무한책임 파트너는 파트너십 경영을 하고 파트너십 부채에 대해서 무한책임을 부담한다.
이에 대해서 유한책임 파트너는 파트너십의 부채에 대해서 이미 투자한 투자액과 미리 약정한 금액의 한도 내에서만 책임을 지고 무한책임 파트너에 대한 신뢰를 바탕으로 투자한다.
부동산 개발 금융에서는 개발업자가 무한책임 파트너가 돼 경영을 전담하고 유한책임 파트너 자격으로 개발 사업에 필요한 자금을 조달할 수 있는 기업 형태이다.
파트너십의 장점을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 유한책임 파트너십제도를 도입하면 파트너십이 프로젝트기업 역할을 할 수 있다.
이 경우 주택사업자 등 개발업자가 유한책임 파트너가 되고 투자가들은 무한책임 파트너가 된다.
이 경우 유한책임 파트너에게는 무한책임 파트너와 차별되는 수익 배분 원칙을 정할 수 있다.
둘째, 파트너십의 손실을 각 파트너에게 배분해 파트너의 다른 소득과 상계가 가능하므로 유한책임 파트너로서 참여하는 투자자에게 위험을 분산시킬 수 있는 투자 수단이 되므로 부동산 개발 사업이나 벤처 기업의 투자활성화에 기여할 수 있다.
셋째, 유한책임 파트너십제도를 도입해 프로젝트 회사로 하는 것이 프로젝트회사의 주택사업자 등록 문제를 해결할 수 있는 장점이 있다.
현행 ‘주택법’은 20가구 이상(공동주택인 경우는 20세대)의 주택사업을 영위하기 위해서는 주택사업자 등록을 해야 하고, 등록을 하기 위해서는 자본금, 전문인력, 사무실 요건을 갖춰야 한다.
법인인 경우는 자본금 3억원(개인의 경우에는 자산평가액 6억원), 건설기술자 1인, 33㎡ 이상의 사무실을 갖춰야 한다(‘주택법’제9조 제1항 및 동 시행령 제10조).
따라서 주택사업자가 프로젝트 회사를 설립해 투자자로부터 투자를 받아 주택 사업을 하기 위해서는 프로젝트 회사가 별도로 주택 사업 등록을 해야 한다.
그런데 현재 우리나라의 법인세 비과세는 명목회사에 한해서 배당금액에 대한 법인세를 비과세할 수 있다는 인식이 있다.
따라서 프로젝트회사의 배당금에 대해서 법인세 소득 공제를 받기 위해서는 프로젝트 회사가 명목회사가 돼야 하고(법인세법 제51조의 2), 한편 주택사업자가 하자보수책임 등을 부담하기 위해서는 실체회사가 돼야 한다는 인식의 차이를 해결할 수 있다.
◇도입 방안
우선적으로 주택개발사업<