언론기고

연초부터 술렁이며 세간의 관심을 집중시켰던 판교신도시와 강남 재건축시장이 2ㆍ17 수도권 주택시장 안정대책으로 그 기세가 한풀 꺾였다.

이런 측면에서 일단 이번 대책은 가격 상승의 확산을 막는 데는 성공한 것 같다. 그러나 한편에서는 여전히 강한 반발과 시간이 지나면 다시 규제가 완화될 것이기 때문에 별 문제 없다는 낙관적인 반응이 나타나고 있다.

이러한 현상은 지금까지 정부 정책이 냉ㆍ온탕을 반복해 오면서 시장에서 정책에 대한 강한 불신과 내성이 키워졌기 때문이다.

이번 2ㆍ17대책이 시장에 주는 의미는 크게 두 가지로 해석할 수 있다.

첫째 2ㆍ17대책은 그동안 일부 완화의 움직임을 보이던 부동산 정책을 다시 강화 기조로 바꾸는 계기가 됐다는 점이다. 2ㆍ17대책으로 지난해 연말 시행이 유보된 재건축 개발이익환수와 중개업법이 국회 법사위를 통과했다.

이로써 사실상 참여정부의 부동산 4대 개혁법이 모두 통과한 셈이다. 더군다나 2월의 아파트 가격 급등은 조금의 규제 완화의 신호가 나타나면 시장은 즉각 반응한다는 것을 보여준 좋은 사례가 되어버렸다.

둘째 강력한 부동산 가격 안정대책의 시행으로 부동산시장내 기능이 크게 축소될 것이라는 것이다. 정부는 2ㆍ17대책으로 간접적이지만 가격 규제 정책을 다시 회복시켰다.

동시에 재건축 사업의 경우 1대 1이라도 임대주택 건설을 통한 개발이익 환수를 예외없이 적용할 방침이다. 따라서 민간 자력 사업인 재건축은 사실상 불가능해졌다. 또한 사적 재산권 침해의 논란도 여전히 남아 있다. 실제 바른재건축추진위원회가 이미 헌법소원을 제기하는 등 재건축조합들의 반발이 시작됐다.

최근 참여정부 출범 2주년을 맞아 각종 정책의 성과에 대한 평가가 이뤄지고 있다. 부동산의 경우 2003년 10ㆍ29대책이후 가격이 안정세를 보인 것이 주요한 성과로 평가되기도 한다.

그러나 정부 정책이 간과하고 있는 것이 하나 있다. 그것은 바로 시장의 기능이다. 가격 안정은 정부 정책으로 이뤄지기도 하지만 근본적으로는 수요와 공급의 균형, 즉 시장의 기능에 의해서 이뤄진다.

수급불균형의 조짐은 이미 나타나고 있다. 지난 1월 서울의 주택건설 실적은 아파트 400호, 다가구 및 다세대주택 200호 등 600호에 그쳤다. 이는 외환위기 직후인 지난 1998년 8월 (393호 공급)이후 최저 물량이다.

서울의 주택건설실적 감소는 2004년까지 대규모 재건축단지의 사업들이 대부분 착공에 들어간 이후 추가 사업 추진 물량이 없기 때문이다.

더구나 2ㆍ17대책의 영향으로 재건축 규제가 다시 강화돼 향후 사업 추진이 불가능하거나 지연될 공산이 크다. 따라서 당분간 서울지역의 주택건설 실적은 감소세가 지속될 것으로 보인다.

결국 지속적인 시장의 안정을 위해서는 바로 시장 기능이 필요하다. 그러나 지금의 정부 정책은 시장의 기능보다 정부의 개입에 따른 조절을 더욱 신뢰하고 있는 듯한 인상이다. 인위적으로 억누르는 것은 이후 반등의 압력을 키우는 결과를 낳을 뿐임을 알아야 한다.