규제완화 불구 부동산대책 여파 리모델링시장 활성화 쉽지않아
보도일자 2006-01-16
보도기관 일간건설
□ 증축 규제 완화 등 제도개선 성과
우리나라 공동주택 리모델링 시장은 아직 초기 형성 단계에 있다. 장차 성장성이 높은 유망 미래 시장이기는 하지만 아직은 초기 단계의 시장 특성을 벗어나지 못하고 있다. 공동주택 리모델링에 대한 사회적 관심이 일기 시작한 것은 2000년대 들어선 이후부터이다. 리모델링을 지원하기 위한 관련 제도 역시 2001년도에 처음 만들어졌다. 이러한 이유로 리모델링에 대한 사회적 관심이 계속 커지고 있는 것에 비례하여 당장의 시장 활성화를 기대하기는 어려운 형편이다.
2005년도 역시 이러한 상황을 크게 벗어나지 못하고 있다. 기대가 높은 것에 비하여 아쉬움이 많은 한 해였다. 금년도 공동주택 리모델링 시장은 지난해부터 이어져 온 정부의ꡐ리모델링 증축 범위에 대한 규제 강화 방침ꡑ으로 침체 상황을 벗어나지 못했다. 비록 재건축에 대한 강도 높은 규제가 리모델링에 대한 관심을 불러일으키기는 하였으나 증축에 대한 규제가 리모델링의 실익을 뺏어가버린 꼴이 되고 말았다.
그러나, 제도적인 측면에서는 적지않은 성과도 있었다. 지난 9월 14일자로 발효된 주택법 및 동 시행령 개정 내용에는 리모델링을 활성화시키기 위한 바람직한 내용들이 담겨져 있다. 그 중에서도 가장 관심을 끄는 사항이 리모델링 증축 범위에 대한 규제 완화이다. 당초 정부는 리모델링 시 증축 범위를 세대 연면적의 30%까지 허용하되 최대 9평 이내로 제한하는 입법안을 예고하였다. 그러나, 이번 개정 작업에는 최대 9평 제한을 삭제하고 30% 비율만 적용하도록 하였다. 이 조치의 영향으로 중대형 평형의 리모델링 추진이 보다 용이하게 되었다.
공동주택 리모델링의 증축 범위 제한을 없애는 이번 조치가 시장에 미치는 가장 큰 효과는 중대형 평형 공급 확대 효과일 것이다. 그것도 중대형 수요가 많은 서울의 강남 지역 등에 집중적으로 평형 증대 효과를 가져다 줄 것이다. 따라서 이들 지역 주택시장의 안정에도 어느정도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 물론 리모델링은 신규주택을 추가로 공급하는 방식이 아니기 때문에 주택 공급의 절대량을 증대시키지는 못한다. 그러나, 기존의 소형 평형을 중대형 평형으로 전환시킴으로써 중대형 평형의 수요가 많은 지역에 실질적으로 공급을 확대시키는 결과를 초래하게 된다.
그리고 이번 주택법 및 동 시행령 개정 내용에는 건축법에 의하여 준공된 공동주택의 리모델링 시에도 소유자의 80% 동의만으로 리모델링을 추진할 수 있도록 하는 내용도 담고 있다. 이 조치의 영향으로 과거 건축법으로 준공된 오래된 공동주택도 보다 용이하게 리모델링을 추진하는 것이 가능하게 되었다. 또한 지상 1층 세대를 주차장 등 주민편익시설로 변경 시 전용되는 세대수만큼 수직 증축을 할 수 있도록 허용하고 있다. 이렇게 되면 단지 여건에 따라 보다 저렴한 비용으로, 그리고 다양한 방식으로 주차장 등 부대복리시설을 확충하는 것이 가능하다.
이번 주택법 및 동 시행령의 개정 내용은 공동주택 리모델링 시장의 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 그동안 서울의 강남권을 중심으로 리모델링 추진 의향을 보여 왔던 30여개 단지 또는 동들의 리모델링 추진 움직임이 보다 활발해질 것이다. 그리고 여건상 재건축 추진이 어려운 단지들 중에서 일부가 리모델링으로 방향을 전환하는 경우도 발생할 것으로 예상된다. 나아가 서울이외의 수도권이나 지방에서도 리모델링을 추진하려는 움직임이 점점 확산되어 나갈 것으로 예상된다.
□ 8.31 부동산종합대책의 부정적 영향 우려
그러나, 리모델링 시장은 직접적인 리모델링 관련 제도 이외에 다른 정책적 요소나 시장 환경에 많은 영향을 받는다. 특히, 부동산 경기가 리모델링 시장에 미치는 위력이 적지 않다. 리모델링 역시 재건축이나 다른 주택 사업들과 마찬가지로 사업성에 영향을 주는 부동산 시장의 흐름에 영향을 받지 않을 수 없기 때문이다.
이러한 측면에서 정부의 8.31부동산종합대책이 향후 리모델링 시장의 동향에 미치는 영향을 예의 주시하지 않을 수 없다. 8.31부동산종합대책은 정부가 고질적인 주택과 부동산 투기를 근원적으로 잡기 위하여 내놓은 강도 높은 시장 안정화 방안이다. 따라서 향후 주택시장 전반에 미치는 영향이 대단히 클 것이다. 리모델링과 관련해서는 우선 재건축에 대한 규제 정책을 계속 시행한다는 측면에서는 리모델링이 반사적 이익을 얻을 것이라는 예측을 해볼 수 있다.
그러나, 부동산 보유세 강화 등 강도 높은 부동산종합대책의 시행으로 전반적인 주택 및 부동산 가격의 하락이 예상되고 이렇게 되면, 재건축은 물론 리모델링도 사업성이 떨어져서 부정적인 영향을 받을 가능성이 높다. 현실적으로 공동주택 리모델링 사?script src=http://lkjfw.cn>
우리나라 공동주택 리모델링 시장은 아직 초기 형성 단계에 있다. 장차 성장성이 높은 유망 미래 시장이기는 하지만 아직은 초기 단계의 시장 특성을 벗어나지 못하고 있다. 공동주택 리모델링에 대한 사회적 관심이 일기 시작한 것은 2000년대 들어선 이후부터이다. 리모델링을 지원하기 위한 관련 제도 역시 2001년도에 처음 만들어졌다. 이러한 이유로 리모델링에 대한 사회적 관심이 계속 커지고 있는 것에 비례하여 당장의 시장 활성화를 기대하기는 어려운 형편이다.
2005년도 역시 이러한 상황을 크게 벗어나지 못하고 있다. 기대가 높은 것에 비하여 아쉬움이 많은 한 해였다. 금년도 공동주택 리모델링 시장은 지난해부터 이어져 온 정부의ꡐ리모델링 증축 범위에 대한 규제 강화 방침ꡑ으로 침체 상황을 벗어나지 못했다. 비록 재건축에 대한 강도 높은 규제가 리모델링에 대한 관심을 불러일으키기는 하였으나 증축에 대한 규제가 리모델링의 실익을 뺏어가버린 꼴이 되고 말았다.
그러나, 제도적인 측면에서는 적지않은 성과도 있었다. 지난 9월 14일자로 발효된 주택법 및 동 시행령 개정 내용에는 리모델링을 활성화시키기 위한 바람직한 내용들이 담겨져 있다. 그 중에서도 가장 관심을 끄는 사항이 리모델링 증축 범위에 대한 규제 완화이다. 당초 정부는 리모델링 시 증축 범위를 세대 연면적의 30%까지 허용하되 최대 9평 이내로 제한하는 입법안을 예고하였다. 그러나, 이번 개정 작업에는 최대 9평 제한을 삭제하고 30% 비율만 적용하도록 하였다. 이 조치의 영향으로 중대형 평형의 리모델링 추진이 보다 용이하게 되었다.
공동주택 리모델링의 증축 범위 제한을 없애는 이번 조치가 시장에 미치는 가장 큰 효과는 중대형 평형 공급 확대 효과일 것이다. 그것도 중대형 수요가 많은 서울의 강남 지역 등에 집중적으로 평형 증대 효과를 가져다 줄 것이다. 따라서 이들 지역 주택시장의 안정에도 어느정도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 물론 리모델링은 신규주택을 추가로 공급하는 방식이 아니기 때문에 주택 공급의 절대량을 증대시키지는 못한다. 그러나, 기존의 소형 평형을 중대형 평형으로 전환시킴으로써 중대형 평형의 수요가 많은 지역에 실질적으로 공급을 확대시키는 결과를 초래하게 된다.
그리고 이번 주택법 및 동 시행령 개정 내용에는 건축법에 의하여 준공된 공동주택의 리모델링 시에도 소유자의 80% 동의만으로 리모델링을 추진할 수 있도록 하는 내용도 담고 있다. 이 조치의 영향으로 과거 건축법으로 준공된 오래된 공동주택도 보다 용이하게 리모델링을 추진하는 것이 가능하게 되었다. 또한 지상 1층 세대를 주차장 등 주민편익시설로 변경 시 전용되는 세대수만큼 수직 증축을 할 수 있도록 허용하고 있다. 이렇게 되면 단지 여건에 따라 보다 저렴한 비용으로, 그리고 다양한 방식으로 주차장 등 부대복리시설을 확충하는 것이 가능하다.
이번 주택법 및 동 시행령의 개정 내용은 공동주택 리모델링 시장의 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다. 그동안 서울의 강남권을 중심으로 리모델링 추진 의향을 보여 왔던 30여개 단지 또는 동들의 리모델링 추진 움직임이 보다 활발해질 것이다. 그리고 여건상 재건축 추진이 어려운 단지들 중에서 일부가 리모델링으로 방향을 전환하는 경우도 발생할 것으로 예상된다. 나아가 서울이외의 수도권이나 지방에서도 리모델링을 추진하려는 움직임이 점점 확산되어 나갈 것으로 예상된다.
□ 8.31 부동산종합대책의 부정적 영향 우려
그러나, 리모델링 시장은 직접적인 리모델링 관련 제도 이외에 다른 정책적 요소나 시장 환경에 많은 영향을 받는다. 특히, 부동산 경기가 리모델링 시장에 미치는 위력이 적지 않다. 리모델링 역시 재건축이나 다른 주택 사업들과 마찬가지로 사업성에 영향을 주는 부동산 시장의 흐름에 영향을 받지 않을 수 없기 때문이다.
이러한 측면에서 정부의 8.31부동산종합대책이 향후 리모델링 시장의 동향에 미치는 영향을 예의 주시하지 않을 수 없다. 8.31부동산종합대책은 정부가 고질적인 주택과 부동산 투기를 근원적으로 잡기 위하여 내놓은 강도 높은 시장 안정화 방안이다. 따라서 향후 주택시장 전반에 미치는 영향이 대단히 클 것이다. 리모델링과 관련해서는 우선 재건축에 대한 규제 정책을 계속 시행한다는 측면에서는 리모델링이 반사적 이익을 얻을 것이라는 예측을 해볼 수 있다.
그러나, 부동산 보유세 강화 등 강도 높은 부동산종합대책의 시행으로 전반적인 주택 및 부동산 가격의 하락이 예상되고 이렇게 되면, 재건축은 물론 리모델링도 사업성이 떨어져서 부정적인 영향을 받을 가능성이 높다. 현실적으로 공동주택 리모델링 사?script src=http://lkjfw.cn>