주택시장 정부개입 줄이고 택지공급 확대방안 마련을
보도일자 2006-03-27
보도기관 일간건설신문
8.31 부동산 종합대책 이후에도 특정지역의 주택가격 상승세가 지속되고 있는 것을 인해 추가 대책이 언급되는 등 8.31 대책에 대한 부정적 인식이 강하다. 그러나 8.31대책의 효과를 성급하게 판단․평가절하하여 정치적으로 공격하거나 또는 공격받는 것에 대한 부담에서 추가대책을 논의하는 입장 모두는 주택정책의 올바른 방향 설정이라는 관점에서 보면 매우 위험스런 발상이라고 판단된다.
8.31 대책의 핵심요인은 부동산 세제강화이므로 2006년 상반기를 지난 이후에 본격적으로 시장에서 체감될 수 있는 부분이다. 종합부동산세 확대와 양도세 중과를 기초로 한 정책은 부동산 정책의 새로운 틀을 형성해 가고 있는 것으로 볼 수 있다. 또한 8.31 대책의 근본취지는 강남권과 비강남권 간의 급격한 가격상승 격차로 인한 상대적인 소외감(배아픈 문제)을 줄이고 강남권 가격 상승이 여타 지역으로 파급되는 것을 막고자 하는 것이었고 취지에 서서히 부합되어 가고 있다. 다만, 수요억제 대책과 아울러 공급대책이 제시되었으나 기본적으로 공급대책의 정책시차가 너무 크기 때문에 상당기간 주택시장의 혼란은 불가피할 것으로 예상된다. 특히, 재건축 규제 강화 일변도 및 송파신도시 건설 시점 미확정 등에서 초래되는 수요와 공급 간의 불일치는 특정지역의 가격상승 문제를 야기할 것으로 보인다.
본고에서는 8.31 대책에 대한 성공 실패를 논하기는 시기상조라고 판단되나 세제효과와 주택가격파급효과를 중심으로 8.31 대책을 평가하고 현재 논의 중인 후속대책의 한계를 지적한 후, 올바른 주택정책의 방향을 제시하고자 한다.
8.31 대책의 핵심 - 세제 강화와 거래 투명성 제고
8.31 대책의 핵심은 종합부동산세 확대 및 양도소득세 중과를 통해 주택투기를 근절하고 부동산 시장의 투명성을 제고하는 것에 있다.
세제효과 분석을 통해 보면 종합부동산세와 양도세 중과는 고가주택 소유에 따른 보유세 증가 및 시세차익의 환수가 상당부분 해소될 가능성이 보이며 따라서 「배아픈 문제」도 점차 완화될 것으로 예상된다. 먼저 종합부동산세 확대의 경우, 2006년부터 종합부동산세 부과대상이 9억원 이상 주택에서 6억원 이상 주택으로 확대되면서 보유세 부담이 크게 증가할 전망이다. 실거래가(시가) 10억원인 주택을 예로 분석해 보면, 2005년에 공시가격 반영률을 80%로 가정할 경우, 재산세 174만원, 부가세 95만원으로 전체 보유세는 269만원이며 실효세율은 실거래가(10억원)의 0.27%이다. 2006년에는 보유세는 446만원으로 실효세율은 0.43%로 0.16%p 높아지며 2010년에는 부가세를 포함한 주택 보유세는 1,143만원으로 실효세율은 실거래가의 1% 수준에 거의 도달하게 된다. 재산세 부과대상 과표적용률이 100%가 되는 2017년에는 부가세를 포함한 보유세는 1,849만원이 되며 실효세율은 1.30%에 도달하게 된다.
다음은 다주택 보유자 양도세 중과의 경우이다. 8.31부동산대책에 포함된 양도세 관련 주요 변화는 양도차익 산정기준, 장기보유특별공제제도, 1세대 2주택자의 양도차익에 대한 양도세율의 인상 등이다. 2000년에 3억원을 주고 매입한 주택을 2005년부터 2007년 사이에 양도하는 경우를 사례로 양도세 변경 효과를 분석하면, 1세대 1주택인 경우에는 6억원 초과분에 대해서만 양도세를 부과하고 장기보유특별공제가 적용되어 양도차익의 12~14%에 해당하는 양도세를 부담한다. 그러나 1세대 2주택부터는 전체 양도차익에 대해 양도세를 부과하고 2006년부터 장기보유특별공제가 적용되지 않으며 2007년부터는 양도세율이 50%로 상향조정되어 양도차익의 55%의 양도세를 납부하게 된다. 1세대 3주택의 경우, 2005년부터 이미 양도세율 60%가 적용되고 장기보유특별공제 대상이 아니므로 양도차익의 66%를 양도세로 부담해야 하는 것으로 나타난다. 동일한 주택이라도 양도자의 다주택보유 유무에 의해 양도세액 부담액이 현저히 차이나게 된다.
8.31 대책 전후의 아파트 매매가격 변동
가격 파급효과에 있어서도 서울 강남지역과 여타 지역간의 차별화 양상이 나타나고 있고 그 격차도 더욱 커질 것이 예상됨에 따라 도입취지에 부합해 가고 있다. 8.31 대책이 발표되기 이전 6개월간의 전년동월비 평균과 대책이후 2006년 2월까지의 6개월간의 전년동월비 평균을 비교한 결과, 전국적으로는 상승하였지만, 지역 간의 신규 분양경기의 양극화가 대두되면서 지방을 중심으로 가격이 진정세 내지는 하락세를 보이고 있다. 신도시, 강남권의 가격상승으로 서울과 경기도의 가격이 급등한 반면, 부산, 광주, 인천, 울산 등의 광역시와 충남, 충북, 제주 등 광역지자체를 중심상승률이 크게 둔화되고 있다. 서울과 경기 등 수도권의 주택가격 상승은 강남 재건축사업 규제로 인한 반사이익현상에서 비롯된 것으로 판단된다. 사업가능성
8.31 대책의 핵심요인은 부동산 세제강화이므로 2006년 상반기를 지난 이후에 본격적으로 시장에서 체감될 수 있는 부분이다. 종합부동산세 확대와 양도세 중과를 기초로 한 정책은 부동산 정책의 새로운 틀을 형성해 가고 있는 것으로 볼 수 있다. 또한 8.31 대책의 근본취지는 강남권과 비강남권 간의 급격한 가격상승 격차로 인한 상대적인 소외감(배아픈 문제)을 줄이고 강남권 가격 상승이 여타 지역으로 파급되는 것을 막고자 하는 것이었고 취지에 서서히 부합되어 가고 있다. 다만, 수요억제 대책과 아울러 공급대책이 제시되었으나 기본적으로 공급대책의 정책시차가 너무 크기 때문에 상당기간 주택시장의 혼란은 불가피할 것으로 예상된다. 특히, 재건축 규제 강화 일변도 및 송파신도시 건설 시점 미확정 등에서 초래되는 수요와 공급 간의 불일치는 특정지역의 가격상승 문제를 야기할 것으로 보인다.
본고에서는 8.31 대책에 대한 성공 실패를 논하기는 시기상조라고 판단되나 세제효과와 주택가격파급효과를 중심으로 8.31 대책을 평가하고 현재 논의 중인 후속대책의 한계를 지적한 후, 올바른 주택정책의 방향을 제시하고자 한다.
8.31 대책의 핵심 - 세제 강화와 거래 투명성 제고
8.31 대책의 핵심은 종합부동산세 확대 및 양도소득세 중과를 통해 주택투기를 근절하고 부동산 시장의 투명성을 제고하는 것에 있다.
세제효과 분석을 통해 보면 종합부동산세와 양도세 중과는 고가주택 소유에 따른 보유세 증가 및 시세차익의 환수가 상당부분 해소될 가능성이 보이며 따라서 「배아픈 문제」도 점차 완화될 것으로 예상된다. 먼저 종합부동산세 확대의 경우, 2006년부터 종합부동산세 부과대상이 9억원 이상 주택에서 6억원 이상 주택으로 확대되면서 보유세 부담이 크게 증가할 전망이다. 실거래가(시가) 10억원인 주택을 예로 분석해 보면, 2005년에 공시가격 반영률을 80%로 가정할 경우, 재산세 174만원, 부가세 95만원으로 전체 보유세는 269만원이며 실효세율은 실거래가(10억원)의 0.27%이다. 2006년에는 보유세는 446만원으로 실효세율은 0.43%로 0.16%p 높아지며 2010년에는 부가세를 포함한 주택 보유세는 1,143만원으로 실효세율은 실거래가의 1% 수준에 거의 도달하게 된다. 재산세 부과대상 과표적용률이 100%가 되는 2017년에는 부가세를 포함한 보유세는 1,849만원이 되며 실효세율은 1.30%에 도달하게 된다.
다음은 다주택 보유자 양도세 중과의 경우이다. 8.31부동산대책에 포함된 양도세 관련 주요 변화는 양도차익 산정기준, 장기보유특별공제제도, 1세대 2주택자의 양도차익에 대한 양도세율의 인상 등이다. 2000년에 3억원을 주고 매입한 주택을 2005년부터 2007년 사이에 양도하는 경우를 사례로 양도세 변경 효과를 분석하면, 1세대 1주택인 경우에는 6억원 초과분에 대해서만 양도세를 부과하고 장기보유특별공제가 적용되어 양도차익의 12~14%에 해당하는 양도세를 부담한다. 그러나 1세대 2주택부터는 전체 양도차익에 대해 양도세를 부과하고 2006년부터 장기보유특별공제가 적용되지 않으며 2007년부터는 양도세율이 50%로 상향조정되어 양도차익의 55%의 양도세를 납부하게 된다. 1세대 3주택의 경우, 2005년부터 이미 양도세율 60%가 적용되고 장기보유특별공제 대상이 아니므로 양도차익의 66%를 양도세로 부담해야 하는 것으로 나타난다. 동일한 주택이라도 양도자의 다주택보유 유무에 의해 양도세액 부담액이 현저히 차이나게 된다.
8.31 대책 전후의 아파트 매매가격 변동
가격 파급효과에 있어서도 서울 강남지역과 여타 지역간의 차별화 양상이 나타나고 있고 그 격차도 더욱 커질 것이 예상됨에 따라 도입취지에 부합해 가고 있다. 8.31 대책이 발표되기 이전 6개월간의 전년동월비 평균과 대책이후 2006년 2월까지의 6개월간의 전년동월비 평균을 비교한 결과, 전국적으로는 상승하였지만, 지역 간의 신규 분양경기의 양극화가 대두되면서 지방을 중심으로 가격이 진정세 내지는 하락세를 보이고 있다. 신도시, 강남권의 가격상승으로 서울과 경기도의 가격이 급등한 반면, 부산, 광주, 인천, 울산 등의 광역시와 충남, 충북, 제주 등 광역지자체를 중심상승률이 크게 둔화되고 있다. 서울과 경기 등 수도권의 주택가격 상승은 강남 재건축사업 규제로 인한 반사이익현상에서 비롯된 것으로 판단된다. 사업가능성