취득․등록세 줄여 분양원가 인하를
보도일자 2006-04-17
보도기관 일간건설신문
8.31 부동산종합대책의 핵심은 종합부동산세 확대 및 양도세 중과를 통한 부동산 세제 강화에 있다. 강남권과 비강남권 간의 주택가격 격차로 인한 상대적 소외감을 줄이고, 강남권 가격 상승이 여타 지역으로의 파급을 막고자 하는 정책의도에 대해 어느 정도 사회적 공감대가 형성된 듯 싶다. 특히, 종합부동산세와 양도세 중과로 고가주택 소유에 따른 보유세 증가 및 시세차익의 환수가 상당 부분 이루어 질것으로 보인다.
보유세 강화는 주거비용을 상승시켜 실수요자 중심의 주택수요를 유도하고 동시에 주택 매물을 증가시켜 주택시장을 안정화 시킬 수 있다. 그런데 주택을 매각하기 위해 부담해야 할 양도소득세가 과중하면, 오히려 주택 매물이 과소 발생하거나, 주택매각 대금에 양도소득세를 전가하는 등 주택가격이 하락하지 않을 수 있다. 이에 따라 보유세를 강화하되 양도소득세와 같은 거래세를 실질적으로 인하할 필요가 있다. 거래세의 부담 경감은 주택거래 활성화를 촉진시켜 실수요자 중심의 시장을 형성시킬 수 있다.
양도소득세 외에 주택거래에 부과되는 조세로는 취득세와 등록세가 있다. 취득세는 광역자치단체(특별시, 광역시, 도)세로서 부동산을 포함한 과세대상자산에 대한 사실상의 유․무상 취득행위에 대해 담세능력을 인정하여 일종의 유통세적 성격으로 부과하는 물세(物稅)이다. 과세표준인 취득가액에 자산유형에 상관없이 표준세율 2%를 공통적으로 적용하여 자진신고납부 방식으로 운영하고 있다. 등록세는 재산권 기타 권리의 취득․이전․변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기․등록․등재하는 경우에 제공받는 공적 서비스(권리를 보호해 주는 행정행위)에 대한 일종의 대가로 부과하는 수수료적 성격의 광역자치단체세이다. 부동산등기의 경우 상속․무상취득․유상취득․소유권보존 등 등기원인(종류)에 따라, 그리고 농지․일반 등 대상자산별로 차등화된 비례세율(0.2～3%)이 등록당시의 가액에 적용되어 부과되고 있다.
신규 분양주택의 경우 주택건설사업자는 건설하고 있는 주택에 대해 원시취득 등기 절차인 보전등기를 하면서 취득세와 등록세를 납부하고 있다. 이후 주택을 구입한 소비자는 소유권 이전등기를 하면서 취득세와 등록세를 또 납부한다. 신규 분양주택이라는 동일한 물건에 동일한 조세가 이중으로 부과되고 있다. 주택건설사업자의 보존등기와 입주자의 이전등기에 따른 취득세 및 등록세는 총 6.8%(가산세 포함시 총 7.76%) 부과하고 있다.
정부는 ’05년부터 거래세 과표를 종전의 면적기준에서 공시가격으로 현실화하면서 등록세 세율을 3%에서 2%(개인간 주택거래 1.5%)로 인하하였다. 그리고 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p)를 인하하고, 향후 보유세 강화 수준에 맞추어 거래세를 추가적으로 인하할 계획이다. 그리고 취득세 및 등록세의 인하에 따른 지방세수 감소분은 보유세 강화분으로 보전할 예정이다.
그런데 신규 분양주택에 대한 취득세 및 등록세 부과에서는 몇가지 문제점이 있다. 첫째, 주택사업자가 원시취득에 따른 취득세 및 등록세를 분양원가에 전가시킬 개연성이 매우 높고, 취득세 및 등록세에 대한 소비자의 이중부담 문제가 발생한다. 결과적으로 분양가격 인상요인으로 작용할 수 밖에 없을 것으로 보인다. 만일 입주자를 최초취득자로 볼 경우 과세표준액의 2.8%만 납부하면 되나, 이전 취득자로 보아 4%(보존등기비용 전가 시 6.8%) 부담하게 되는 것이다. 이와 같은 취득세 및 등록세의 중복부과는 주택거래를 저해시킬 수 있다. 즉, 조세부담이 거래 주체들에게 비용으로 작용하여 매수자에게 전가되면 주택가격의 상승과 함께 거래비용을 증가시켜 미분양, 입주율 저조 등을 초래할 수 있다.
둘째, 개인간 거래(취․등록세 3.5→2.5%)와 개인과 법인간 거래(취․등록세 4%)간의 조세 형평성에 문제가 있다. 정부는 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 인하하기로 했다. 기존 주택을 거래할 경우 과세 표준인 ‘시가표준액’을 설정하는데 과표를 현실화하는 과정에서 증가하는 세부담을 완화하기 위해 관련 세율을 조정한 것이다. 그런데 기존주택이 아닌 분양주택(개인과 법인간 거래)은 실거래가로 세금을 부과하기 때문에 과표 문제가 발생하지 않는다. 그러함에도 불구하고 기존 주택에 비해 오히려 분양주택에 대해 세율을 차등 적용하는 것은 결과적으로 조세의 형평성을 저해할 수 있다.
셋째, 세수중립적인 세율 조정이 필요하다. 정부는 8. 31 대책에서 과세 표준을 실제 거래가격으로 현실화하고 과표 적용율의 상향 조정을 추진하고 있다. 늘어나는 세수(주택분 재산세, 종합부동산세) 만큼 세수 중립적인 차원에서 거래세(취득세 및
보유세 강화는 주거비용을 상승시켜 실수요자 중심의 주택수요를 유도하고 동시에 주택 매물을 증가시켜 주택시장을 안정화 시킬 수 있다. 그런데 주택을 매각하기 위해 부담해야 할 양도소득세가 과중하면, 오히려 주택 매물이 과소 발생하거나, 주택매각 대금에 양도소득세를 전가하는 등 주택가격이 하락하지 않을 수 있다. 이에 따라 보유세를 강화하되 양도소득세와 같은 거래세를 실질적으로 인하할 필요가 있다. 거래세의 부담 경감은 주택거래 활성화를 촉진시켜 실수요자 중심의 시장을 형성시킬 수 있다.
양도소득세 외에 주택거래에 부과되는 조세로는 취득세와 등록세가 있다. 취득세는 광역자치단체(특별시, 광역시, 도)세로서 부동산을 포함한 과세대상자산에 대한 사실상의 유․무상 취득행위에 대해 담세능력을 인정하여 일종의 유통세적 성격으로 부과하는 물세(物稅)이다. 과세표준인 취득가액에 자산유형에 상관없이 표준세율 2%를 공통적으로 적용하여 자진신고납부 방식으로 운영하고 있다. 등록세는 재산권 기타 권리의 취득․이전․변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기․등록․등재하는 경우에 제공받는 공적 서비스(권리를 보호해 주는 행정행위)에 대한 일종의 대가로 부과하는 수수료적 성격의 광역자치단체세이다. 부동산등기의 경우 상속․무상취득․유상취득․소유권보존 등 등기원인(종류)에 따라, 그리고 농지․일반 등 대상자산별로 차등화된 비례세율(0.2～3%)이 등록당시의 가액에 적용되어 부과되고 있다.
신규 분양주택의 경우 주택건설사업자는 건설하고 있는 주택에 대해 원시취득 등기 절차인 보전등기를 하면서 취득세와 등록세를 납부하고 있다. 이후 주택을 구입한 소비자는 소유권 이전등기를 하면서 취득세와 등록세를 또 납부한다. 신규 분양주택이라는 동일한 물건에 동일한 조세가 이중으로 부과되고 있다. 주택건설사업자의 보존등기와 입주자의 이전등기에 따른 취득세 및 등록세는 총 6.8%(가산세 포함시 총 7.76%) 부과하고 있다.
정부는 ’05년부터 거래세 과표를 종전의 면적기준에서 공시가격으로 현실화하면서 등록세 세율을 3%에서 2%(개인간 주택거래 1.5%)로 인하하였다. 그리고 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p)를 인하하고, 향후 보유세 강화 수준에 맞추어 거래세를 추가적으로 인하할 계획이다. 그리고 취득세 및 등록세의 인하에 따른 지방세수 감소분은 보유세 강화분으로 보전할 예정이다.
그런데 신규 분양주택에 대한 취득세 및 등록세 부과에서는 몇가지 문제점이 있다. 첫째, 주택사업자가 원시취득에 따른 취득세 및 등록세를 분양원가에 전가시킬 개연성이 매우 높고, 취득세 및 등록세에 대한 소비자의 이중부담 문제가 발생한다. 결과적으로 분양가격 인상요인으로 작용할 수 밖에 없을 것으로 보인다. 만일 입주자를 최초취득자로 볼 경우 과세표준액의 2.8%만 납부하면 되나, 이전 취득자로 보아 4%(보존등기비용 전가 시 6.8%) 부담하게 되는 것이다. 이와 같은 취득세 및 등록세의 중복부과는 주택거래를 저해시킬 수 있다. 즉, 조세부담이 거래 주체들에게 비용으로 작용하여 매수자에게 전가되면 주택가격의 상승과 함께 거래비용을 증가시켜 미분양, 입주율 저조 등을 초래할 수 있다.
둘째, 개인간 거래(취․등록세 3.5→2.5%)와 개인과 법인간 거래(취․등록세 4%)간의 조세 형평성에 문제가 있다. 정부는 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 인하하기로 했다. 기존 주택을 거래할 경우 과세 표준인 ‘시가표준액’을 설정하는데 과표를 현실화하는 과정에서 증가하는 세부담을 완화하기 위해 관련 세율을 조정한 것이다. 그런데 기존주택이 아닌 분양주택(개인과 법인간 거래)은 실거래가로 세금을 부과하기 때문에 과표 문제가 발생하지 않는다. 그러함에도 불구하고 기존 주택에 비해 오히려 분양주택에 대해 세율을 차등 적용하는 것은 결과적으로 조세의 형평성을 저해할 수 있다.
셋째, 세수중립적인 세율 조정이 필요하다. 정부는 8. 31 대책에서 과세 표준을 실제 거래가격으로 현실화하고 과표 적용율의 상향 조정을 추진하고 있다. 늘어나는 세수(주택분 재산세, 종합부동산세) 만큼 세수 중립적인 차원에서 거래세(취득세 및