취·등록세 인하로 주택 실수요자 지원 필요
보도일자 2006-05-03
보도기관 한국건설신문
정부는 종합부동산세 확대 및 양도세 중과 등 부동산 세제 강화를 추진하고 있고, 세제강화의 효과는 금년 하반기부터 가시화 될 것으로 보인다. 종합부동산세와 같은 보유세 강화는 주거비용을 상승시켜 실수요자 중심의 주택수요를 유도하고 동시에 주택 매물을 증가시켜 주택시장을 안정화 시킬 수 있다.
그런데 주택을 매각하기 위해 부담해야 할 양도소득세의 경우 그 정도가 과중하면 오히려 주택 매물이 과소 발생하거나, 주택매각 대금에 양도소득세를 전가하는 등 주택가격이 하락하지 않을 수 있다. 이에 따라 보유세를 강화하되 양도소득세와 같은 거래세를 경감하면, 주택거래 활성화를 촉진시켜 실수요자 중심의 시장을 형성시킬 수 있다.
양도소득세 외에 주택거래에 부과되는 조세로는 취득세와 등록세가 있다. 취득세는 광역자치단체세로서 부동산을 포함한 과세대상자산의 유·무상 취득행위에 대해 담세능력을 인정하여 일종의 유통세적 성격으로 부과하는 물세(物稅)이다. 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기·등록·등재하는 경우에 제공받는 공적 서비스에 대해 일종의 대가로 부과하는 수수료적 성격의 조세이다.
신규 분양주택의 경우 주택건설사업자는 건설하고 있는 주택에 대해 원시취득 등기 절차인 보전등기를 하면서 취득세와 등록세를 납부하고 있다. 이후 주택을 분양받은 소비자는 소유권 이전등기를 하면서 취득세와 등록세를 또 납부한다. 신규 분양주택이라는 동일한 물건에 동일한 조세가 이중으로 부과되고 있다. 주택건설사업자의 보존등기와 입주자의 이전등기에 따른 취득세 및 등록세는 총 6.8%(가산세 포함시 총 7.76%) 부과하고 있다.
정부는 ‘05년부터 거래세 과표를 공시가격으로 현실화하면서 등록세 세율을 3%에서 2%(개인간 주택거래 1.5%)로 인하하였다. 그리고 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p)를 인하하고, 향후 보유세 강화 수준에 맞추어 거래세를 추가적으로 인하할 계획이다. 그리고 취득세 및 등록세의 인하에 따른 지방세수 감소분은 보유세 강화분으로 보전할 예정이다.
그런데 신규 분양주택에 대한 취득세 및 등록세 부과에는 몇가지 문제점이 있다. 첫째, 주택사업자가 원시취득에 따른 취득세 및 등록세를 분양원가에 전가시킬 개연성이 높아 소비자의 이중부담 문제가 발생한다. 즉, 입주자를 최초취득자로 볼 경우 과세표준액의 2.8%만 납부하면 되나, 이전 취득자로 보아 4%(보존등기비용 전가 시 6.8%)를 부담하고 있다. 이와 같은 조세부담이 거래 주체들에게 비용으로 작용하여 매수자에게 전가될 경우 주택 분양가격 상승의 원인이 될 수 있다.
둘째, 개인간 거래(취·등록세 3.5→2.5%)와 개인과 법인간 거래(취?등록세 4%)간의 조세 형평성에 문제가 있다. 정부는 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 인하하기로 했다. 기존 주택을 거래할 경우 과세 표준인 ‘시가표준액’을 설정하는데 과표를 현실화하는 과정에서 증가하는 세부담을 완화하기 위해 관련 세율을 조정한 것이다. 그런데 기존주택이 아닌 분양주택(개인과 법인간 거래)은 실거래가로 세금을 부과하므로 과표 문제가 발생하지 않는다. 그런데 기존 주택에 비해 오히려 분양주택에 대해 세율을 차등 적용하는 것은 결과적으로 조세의 형평성을 저해할 수 있다.
셋째, 8.31 대책에서 과세 표준을 실제 거래가격으로 현실화하고 과표 적용율의 상향 조정을 추진하고 있다. 늘어나는 세수(주택분 재산세, 종합부동산세) 만큼 세수 중립적인 차원에서 거래세(취득세 및 등록세)를 인하할 여지가 있다.
선행 연구결과를 보면, 향후 보유세 개편에 따른 세수 증대분으로 취득세 및 등록세의 세율 인하에 따른 세수 감소분의 보완이 가능할 것으로 보고 있다. 조세연구원의 노영훈은 취득세는 현행 2%에서 1%, 등록세는 현행(2003년 기준) 3%에서 1.5%로 인하가 가능할 것으로 분석하였다. 즉, 취득세와 등록세의 과세대상이 되는 부동산 과표 총액이 실가로 전환되면, 과세표준이 2.2～2.5배 증가할 것으로 추정되기 때문에 세율의 인하가 가능하다. 또한 주택산업연구원의 권주안은 보유세 강화로 실효세율이 현행 0.15%에서 1%로 상향되면, 신규분양아파트 구입에 부담하는 취득세 및 등록세율을 현행 6.8%에서 2.7% 수준으로 하향 조정하더라도 조세수입의 변화가 없고, 주택수요 감소를 방지할 수 있을 것으로 분석했다.
취득세 및 등록세를 인하(또는 면제)할 경우 분양원가 인하 효과는 명확하다. 분양가격이 100이면 전체 구입가격은 106.8(취득세 및 등록세 6.8% 적용)이 되지만, 입주자를 원시취득자로 간주할 경우 전체 구입가격은 102.8(취득세 및 등록세 2.8% 적용)이 되어 분양원가를 당초 보다 3.7% 인하시킬
그런데 주택을 매각하기 위해 부담해야 할 양도소득세의 경우 그 정도가 과중하면 오히려 주택 매물이 과소 발생하거나, 주택매각 대금에 양도소득세를 전가하는 등 주택가격이 하락하지 않을 수 있다. 이에 따라 보유세를 강화하되 양도소득세와 같은 거래세를 경감하면, 주택거래 활성화를 촉진시켜 실수요자 중심의 시장을 형성시킬 수 있다.
양도소득세 외에 주택거래에 부과되는 조세로는 취득세와 등록세가 있다. 취득세는 광역자치단체세로서 부동산을 포함한 과세대상자산의 유·무상 취득행위에 대해 담세능력을 인정하여 일종의 유통세적 성격으로 부과하는 물세(物稅)이다. 등록세는 재산권 기타 권리의 취득·이전·변경 또는 소멸에 관한 사항을 공부에 등기·등록·등재하는 경우에 제공받는 공적 서비스에 대해 일종의 대가로 부과하는 수수료적 성격의 조세이다.
신규 분양주택의 경우 주택건설사업자는 건설하고 있는 주택에 대해 원시취득 등기 절차인 보전등기를 하면서 취득세와 등록세를 납부하고 있다. 이후 주택을 분양받은 소비자는 소유권 이전등기를 하면서 취득세와 등록세를 또 납부한다. 신규 분양주택이라는 동일한 물건에 동일한 조세가 이중으로 부과되고 있다. 주택건설사업자의 보존등기와 입주자의 이전등기에 따른 취득세 및 등록세는 총 6.8%(가산세 포함시 총 7.76%) 부과하고 있다.
정부는 ‘05년부터 거래세 과표를 공시가격으로 현실화하면서 등록세 세율을 3%에서 2%(개인간 주택거래 1.5%)로 인하하였다. 그리고 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 거래세 1%p(취득세 0.5%p, 등록세 0.5%p)를 인하하고, 향후 보유세 강화 수준에 맞추어 거래세를 추가적으로 인하할 계획이다. 그리고 취득세 및 등록세의 인하에 따른 지방세수 감소분은 보유세 강화분으로 보전할 예정이다.
그런데 신규 분양주택에 대한 취득세 및 등록세 부과에는 몇가지 문제점이 있다. 첫째, 주택사업자가 원시취득에 따른 취득세 및 등록세를 분양원가에 전가시킬 개연성이 높아 소비자의 이중부담 문제가 발생한다. 즉, 입주자를 최초취득자로 볼 경우 과세표준액의 2.8%만 납부하면 되나, 이전 취득자로 보아 4%(보존등기비용 전가 시 6.8%)를 부담하고 있다. 이와 같은 조세부담이 거래 주체들에게 비용으로 작용하여 매수자에게 전가될 경우 주택 분양가격 상승의 원인이 될 수 있다.
둘째, 개인간 거래(취·등록세 3.5→2.5%)와 개인과 법인간 거래(취?등록세 4%)간의 조세 형평성에 문제가 있다. 정부는 8. 31 대책에서 개인간 주택거래시 취득세 및 등록세를 인하하기로 했다. 기존 주택을 거래할 경우 과세 표준인 ‘시가표준액’을 설정하는데 과표를 현실화하는 과정에서 증가하는 세부담을 완화하기 위해 관련 세율을 조정한 것이다. 그런데 기존주택이 아닌 분양주택(개인과 법인간 거래)은 실거래가로 세금을 부과하므로 과표 문제가 발생하지 않는다. 그런데 기존 주택에 비해 오히려 분양주택에 대해 세율을 차등 적용하는 것은 결과적으로 조세의 형평성을 저해할 수 있다.
셋째, 8.31 대책에서 과세 표준을 실제 거래가격으로 현실화하고 과표 적용율의 상향 조정을 추진하고 있다. 늘어나는 세수(주택분 재산세, 종합부동산세) 만큼 세수 중립적인 차원에서 거래세(취득세 및 등록세)를 인하할 여지가 있다.
선행 연구결과를 보면, 향후 보유세 개편에 따른 세수 증대분으로 취득세 및 등록세의 세율 인하에 따른 세수 감소분의 보완이 가능할 것으로 보고 있다. 조세연구원의 노영훈은 취득세는 현행 2%에서 1%, 등록세는 현행(2003년 기준) 3%에서 1.5%로 인하가 가능할 것으로 분석하였다. 즉, 취득세와 등록세의 과세대상이 되는 부동산 과표 총액이 실가로 전환되면, 과세표준이 2.2～2.5배 증가할 것으로 추정되기 때문에 세율의 인하가 가능하다. 또한 주택산업연구원의 권주안은 보유세 강화로 실효세율이 현행 0.15%에서 1%로 상향되면, 신규분양아파트 구입에 부담하는 취득세 및 등록세율을 현행 6.8%에서 2.7% 수준으로 하향 조정하더라도 조세수입의 변화가 없고, 주택수요 감소를 방지할 수 있을 것으로 분석했다.
취득세 및 등록세를 인하(또는 면제)할 경우 분양원가 인하 효과는 명확하다. 분양가격이 100이면 전체 구입가격은 106.8(취득세 및 등록세 6.8% 적용)이 되지만, 입주자를 원시취득자로 간주할 경우 전체 구입가격은 102.8(취득세 및 등록세 2.8% 적용)이 되어 분양원가를 당초 보다 3.7% 인하시킬