지방 주택경기 침체 심각하다
보도일자 2006-05-08
보도기관 일간건설신문
8.31대책과 3.30대책이 발표된 이후에도 서울과 수도권 판교, 분당 등의 열기는 여전히 뜨겁다. 하지만 지방의 주택경기는 싸늘하다. 지방 주택경기가 본격적인 침체 국면에 접어든 것을 확인할 수 있었던 시기는 2005년 8.31대책 이후부터 였다.
지방 신규분양 아파트의 입주율 및 분양률 급감
지방 주택경기의 침체를 보여주는 징후들은 여러 가지다. 최근 언론의 주목을 가장 많이 받은 것은 입주율이다. 매일경제신문(2006.4.19)에 의하면, 강원도 삼척은 2005년 8월에 입주를 시작한 아파트 입주율이 아직도 40% 미만이고, 2006년 2월에 입주한 충북 오창과학단지 아파트도 30% 미만이라고 한다. 지방만 그런 것이 아니라 용인 동백지구, 파주 교하지구, 남양주 마석지구와 같은 수도권도 마찬가지다.
분양시점의 주택경기는 미분양 주택수로 시장상황을 점검하고 있다. 하지만 미분양 주택 숫자에만 의존한 시장상황 분석은 한계가 있다. 분양물량이 적은 경우에는 미분양 물량의 숫자도 동시에 작아지기 때문에 절대적인 수치만으로 경기를 판단하기 어렵기 때문이다. 2005년의 경우 8.31대책의 여파로 신규 분양경기 위축이 예상되자 건설업체들이 분양계획을 대거 연기했다. 그 결과 미분양 물량도 2006년 2월까지 줄어 들었다. 그런데, 금년 3월부터는 또다시 미분양 물량이 늘어나고 있다. 대표적인 사례가 부산과 대구다. 부산의 미분양 아파트는 6개월 동안의 감소세를 끝으로 3월에는 증가세로 반전되었고, 4월 이후에는 더욱 늘어날 것이 확실시된다. 특히 대구에서는 초기분양율이 10%에도 못미친 사례가 여럿 있다. 하지만 건설업체들은 어떤 업체를 막론하고, 향후 입주나 분양에 미칠 영향을 생각해서 솔직하게 입주율과 분양율을 털어놓지 않는다. 대부분 대외발표용 자료와 내부자료를 별도로 관리하고 있다. 환자 스스로가 자신의 병(病)을 숨기고 감추는 사이에 병이 더 악화되고 있는 양상이다.
지방 주택시장의 과잉공급
지방 주택시장의 입주율과 분양율이 저조하게 된 가장 근본적인 이유중 하나는 과잉공급 때문이다. 주택건설 실적(사업계획 승인 기준) 추이를 보면, 외환위기 이후 40만호 초반으로 축소되었다가 2001년부터 회복되기 시작하여 2002년에 정점에 도달하였다. 수도권은 2001년부터, 지방은 2002년부터 공급물량이 크게 증가했다. 특히 2003년 10.29대책 이후 대형업체들은 수도권 공급을 대폭 줄이는 대신 지방시장을 공략하기 시작했다. 그 결과 수도권과 지방간의 공급물량 역전 현상이 2004년부터 발생했다.
중앙정부는 국토균형발전 차원에서 행정중심 복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설을 추진하고 있으며, 건설업체들은 여기에 편승해서 지방 주택사업을 벌려 왔다. 지방정부는 지역경제 활성화와 지방발전을 위해 각종 신도시 개발사업 등을 오래전부터 벌려 왔다. 이에 따라 지금부터 지방에 과잉공급된 주택이 미분양 물량 통계에 잡힐 것으로 보인다.
높은 분양가로 지방 주택시장 버블 키워
참여정부 출범 이후에 전국적으로 개발사업 붐이 일면서 택지가격은 급등하였고, 분양가 상승이 이루어졌다. 분양가 상승은 전국적인 현상이었지만, 상대적으로 지방의 상승률이 낮았다. 하지만 지방시장은 실수요층이 얇고, 소득수준이 낮아 경기변동에 취약하다. 8.31대책과 3.30대책으로 부동산경기가 급격하게 위축되면서 서울 등 외지 투자자들의 지방 고가 아파트에 대한 투자수요가 급감했다. 2002년의 평균 아파트 분양가격을 금년 1～2월과 비교해 보면, 광역시는 연평균 10.3%, 도는 14.2%의 증가율을 보였다. 가장 높은 연평균 상승률을 보인 지역은 울산(27.7%), 대전(18.7%), 충남(17.9%) 등이었다. 최근 몇 년간 물가상승률이 3%내외 수준이었다는 사실과 비교해 보면, 해마다 지방 아파트 분양가의 상승률은 물가상승률의 3～9배에 달한 셈이다. 이런 정도의 분양가격 상승이 이루어져도 괜찮을 만큼 지방 경제력이 뒷받침되지 않는다면, 높은 분양가격은 지방 주택시장의 버블을 키운 결정적인 요인으로 작용하게 될 것이다.
지방 대도시 대부분은 투기지구 내지 투기과열지구로 지정, 과잉 규제
지방 대도시의 대부분은 분양권 전매제한 등의 규제가 적용되는 투기과열지구로 지정되어 있다. 2006년 4월 20일 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울, 경기를 비롯하여 6개 광역시의 전지역과 충북, 충남, 경남의 일부 지역을 포함하고 있다. 또한 재정경제부에서 지정하는 투기지역은 2006년 3월 17일 현재 주택투기지역 68개, 토지투기지역 93개 등 총 161개에 달한다. 이는 우리나라 전체 250개 행정구역의 64%에 달하는 수치다. 주택거래신고지역은 2005년 9월 현재 서울, 경기, 경남 등지의 21개 시와 구에 지정되어 있다. 토지거래 허가지역은 2006년 1월 현재 총 67억평에 달하며, 전
지방 신규분양 아파트의 입주율 및 분양률 급감
지방 주택경기의 침체를 보여주는 징후들은 여러 가지다. 최근 언론의 주목을 가장 많이 받은 것은 입주율이다. 매일경제신문(2006.4.19)에 의하면, 강원도 삼척은 2005년 8월에 입주를 시작한 아파트 입주율이 아직도 40% 미만이고, 2006년 2월에 입주한 충북 오창과학단지 아파트도 30% 미만이라고 한다. 지방만 그런 것이 아니라 용인 동백지구, 파주 교하지구, 남양주 마석지구와 같은 수도권도 마찬가지다.
분양시점의 주택경기는 미분양 주택수로 시장상황을 점검하고 있다. 하지만 미분양 주택 숫자에만 의존한 시장상황 분석은 한계가 있다. 분양물량이 적은 경우에는 미분양 물량의 숫자도 동시에 작아지기 때문에 절대적인 수치만으로 경기를 판단하기 어렵기 때문이다. 2005년의 경우 8.31대책의 여파로 신규 분양경기 위축이 예상되자 건설업체들이 분양계획을 대거 연기했다. 그 결과 미분양 물량도 2006년 2월까지 줄어 들었다. 그런데, 금년 3월부터는 또다시 미분양 물량이 늘어나고 있다. 대표적인 사례가 부산과 대구다. 부산의 미분양 아파트는 6개월 동안의 감소세를 끝으로 3월에는 증가세로 반전되었고, 4월 이후에는 더욱 늘어날 것이 확실시된다. 특히 대구에서는 초기분양율이 10%에도 못미친 사례가 여럿 있다. 하지만 건설업체들은 어떤 업체를 막론하고, 향후 입주나 분양에 미칠 영향을 생각해서 솔직하게 입주율과 분양율을 털어놓지 않는다. 대부분 대외발표용 자료와 내부자료를 별도로 관리하고 있다. 환자 스스로가 자신의 병(病)을 숨기고 감추는 사이에 병이 더 악화되고 있는 양상이다.
지방 주택시장의 과잉공급
지방 주택시장의 입주율과 분양율이 저조하게 된 가장 근본적인 이유중 하나는 과잉공급 때문이다. 주택건설 실적(사업계획 승인 기준) 추이를 보면, 외환위기 이후 40만호 초반으로 축소되었다가 2001년부터 회복되기 시작하여 2002년에 정점에 도달하였다. 수도권은 2001년부터, 지방은 2002년부터 공급물량이 크게 증가했다. 특히 2003년 10.29대책 이후 대형업체들은 수도권 공급을 대폭 줄이는 대신 지방시장을 공략하기 시작했다. 그 결과 수도권과 지방간의 공급물량 역전 현상이 2004년부터 발생했다.
중앙정부는 국토균형발전 차원에서 행정중심 복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설을 추진하고 있으며, 건설업체들은 여기에 편승해서 지방 주택사업을 벌려 왔다. 지방정부는 지역경제 활성화와 지방발전을 위해 각종 신도시 개발사업 등을 오래전부터 벌려 왔다. 이에 따라 지금부터 지방에 과잉공급된 주택이 미분양 물량 통계에 잡힐 것으로 보인다.
높은 분양가로 지방 주택시장 버블 키워
참여정부 출범 이후에 전국적으로 개발사업 붐이 일면서 택지가격은 급등하였고, 분양가 상승이 이루어졌다. 분양가 상승은 전국적인 현상이었지만, 상대적으로 지방의 상승률이 낮았다. 하지만 지방시장은 실수요층이 얇고, 소득수준이 낮아 경기변동에 취약하다. 8.31대책과 3.30대책으로 부동산경기가 급격하게 위축되면서 서울 등 외지 투자자들의 지방 고가 아파트에 대한 투자수요가 급감했다. 2002년의 평균 아파트 분양가격을 금년 1～2월과 비교해 보면, 광역시는 연평균 10.3%, 도는 14.2%의 증가율을 보였다. 가장 높은 연평균 상승률을 보인 지역은 울산(27.7%), 대전(18.7%), 충남(17.9%) 등이었다. 최근 몇 년간 물가상승률이 3%내외 수준이었다는 사실과 비교해 보면, 해마다 지방 아파트 분양가의 상승률은 물가상승률의 3～9배에 달한 셈이다. 이런 정도의 분양가격 상승이 이루어져도 괜찮을 만큼 지방 경제력이 뒷받침되지 않는다면, 높은 분양가격은 지방 주택시장의 버블을 키운 결정적인 요인으로 작용하게 될 것이다.
지방 대도시 대부분은 투기지구 내지 투기과열지구로 지정, 과잉 규제
지방 대도시의 대부분은 분양권 전매제한 등의 규제가 적용되는 투기과열지구로 지정되어 있다. 2006년 4월 20일 현재 투기과열지구로 지정된 지역은 서울, 경기를 비롯하여 6개 광역시의 전지역과 충북, 충남, 경남의 일부 지역을 포함하고 있다. 또한 재정경제부에서 지정하는 투기지역은 2006년 3월 17일 현재 주택투기지역 68개, 토지투기지역 93개 등 총 161개에 달한다. 이는 우리나라 전체 250개 행정구역의 64%에 달하는 수치다. 주택거래신고지역은 2005년 9월 현재 서울, 경기, 경남 등지의 21개 시와 구에 지정되어 있다. 토지거래 허가지역은 2006년 1월 현재 총 67억평에 달하며, 전