CERIK 하이라이트

● 현 정부 들어 주로 수요 억제를 통한 주택시장 안정을 시도했으나 효과를 거두지 못함. 이에 작년 5․6대책 이후 도심 공급 확대를 병행하였으나, 계획 물량이 실제 공급으로 이어지기 힘들 것이라는 우려와 공급되는 주택 유형(시 외곽, 공공주택 多)과 수요자 선호 주택의 미스매치 등으로 수요자들의 불안 심리를 잠재우기에 역부족이었음. 여기에 임대차 2법 통과 후 임대차시장이 불안해지고, 이것이 다시 주택시장 전반의 불안을 심화시켜 왔음.
● 이에 대통령이 주택공급 확대를 위한 “특단의 대책”을 주문하면서 “서울 주택 재고의 10%에 달하는 ‘공급쇼크’ 수준”의 대책 발표로 이어짐. 특히, 이번 대책에서는 도심 내 양질의 분양 아파트를 조속히 공급하는 데 초점을 맞추고 있음.
◎ 단시간 내 많은 물량을 공급함과 동시에 공공성도 확보하기 위해 공공이 적극적 역할을 수행할 예정임.
● 도심 내 주택공급을 위한 가장 큰 어려움은 토지 확보임. 따라서, 토지주 참여 유도를 위한 인센티브를 제공하고, 수용권을 적극적으로 활용할 예정임. 주요 내용은 : △ 토지주 동의 유도를 위한 토지주 추가 수익 보장 및 확실하고 빠른 사업시행 확약, △ 사업성 및 포용성 확보를 위한 도시·건축 규제 완화, △ 조속한 사업 시행을 위한 인허가 기간 단축 등임.
● 정비구역으로 지정되어 있지 않거나 정비구역에서 해제된 역세권, 준공업지역, 저층 주거지의 경우 단기간 내 대규모 주택단지 건설을 위한 적합한 사업수단이 부재한 상황임. 사업 추진을 위해서는 일반적으로 새롭게 정비구역으로 지정받거나, 민간시행사가 95% 이상의 토지를 매입해서 나머지 토지에 대한 매도청구권을 행사해야 함. 하지만 신규 정비구역 지정은 까다로운 절차를 거쳐야 하고 상당한 시간이 소요됨. 후자의 경우 토지 매입에 상당한 시간과 비용이 소요됨. 또한, 정비사업이나 조합주택사업이 아닌 경우 시행자에게 우선분양권이 제공되지 않기에 토지주가 사업을 시행할 동인이 낮고 동의를 얻기도 어려운 상황임.
따라서, 이번 대책에서는 5천~1만㎡ 이상의 구역에 대해 일정 비율 예정지구 지정 요청시 토지주의 10%, 지정 후 1년 내 토지주 2/3(면적 1/2) 이상 동의가 있어야 사업 확정(기간 내 동의율 미확보시 사업 자동 취소).
이상의 토지주 동의를 얻을 시 공공이 나머지 토지를 수용하고 주택을 건설하는 방식의 신규 사업수단을 도입함.
● 지자체, 토지주 외에도 민간기업이 사업지 제안을 할 수 있게 하여 사업의 필요성, 용이성, 수익성 등을 갖춘 사업지를 신속하고 충분하게 발굴할 수 있을 것으로 기대됨.
● 토지주의 동의 확보를 위해 현재의 도시계획 수준을 기초로 한 자력 개발에 비해 10~30%p 가량의 추가수익률을 보장하고, 아파트·상가를 우선 공급할 계획임.
● 영세 소유주 동의를 유도하고 둥지 내몰림을 줄이기 위해 추가분담금 부담능력이 없는 실거주 소유자, 월세 수입에 의존하는 고령자, 세입자 및 영세 상가 임차인들을 위한 다양한 맞춤형 지원을 할 예정임.
● 사업비 조달을 위해 용도지역 변경, 용적률 상향 등 도시계획 권한을 적극적으로 활용하여 민간시행 사업과 비교해 추가적인 수익을 확보할 예정임. 또한, 신속한 사업 추진을 위해 통합심의 등의 방법으로 인허가 시간을 대폭 단축함.
● 창의적 사업 추진, 사업지 발굴, 비용·리스크 분담을 위해 민간기업의 참여를 허용함. 단, 공공이 주 사업시행자가 되며, 민간기업의 참여는 제한적으로 허용함(민관합동 법인을 통한 시행시 공공이 50% 초과 출자 등).