부동산PF위기, 진단과 전망 그리고 제언(CERIK하이라이트2024 02호)
출판일 2024-02-20
연구원 김정주
◎ (1년 반 동안 지속되고 있는 위기) 2022년 중반 이후 시작된 부동산PF위기와 그 이후의 부동산시장 침체가 1년 반 동안 지속되고 있음.
● 일명 ‘레고랜드 사태’로 촉발된 회사채시장에서의 신용경색이 단기 유동화증권 차환에 어려움을 야기하면서 다수 개발사업에서 유동성
위기가 촉발되었음. 또한, 동 시기에 공사비 인상과 노조파업, 부동산규제 등 외부적 요인이 겹치면서 다수 개발사업의 수익성이 급락하고
공기 지연이 발생하였음.
● 이후 비용 증가에 따른 분양가 인상 필요성은 커진 반면, 금리 인상으로 부동산경기가 침체 국면으로 전환되면서 수요는 오히려 위축, 개발
사업들의 분양성이 약화되고 사업 추진에 필요한 자금공급 역시 원활히 이뤄지지 못하는 상황이 연중 지속됨. 그 결과 기존 사업들에 투입
됐던 PF 자금의 정상적 회수 역시 상당 기간 지연되는 결과가 초래됨.
◎ (확대된 부실 규모) 동 기간 중 고금리 기조 지속으로 부동산시장 침체가 이어지면서 기투입된 PF의 잠재적 부실 규모가 확대됨.
● 정부의 적극적 시장개입으로 일시 금융시장과 부동산시장이 안정되는 듯했으나, 고금리에 따른 분양성 악화가 PF의 정상적 회수를
어렵게 하는 주된 요인으로 작용하였음. 특히 예상치 못한 공사비 급등은 사업성의 추가 악화와 공기 지연 문제를 촉발, 개발사업에 참여한
시공사와 부동산신탁사 등 신용보강 주체들의 동반 부실위험을 초래하는 요인으로 작용하였음.
● 부동산시장 침체로 토지 등 담보물의 시장가격 하락과 매각 지연이 발생, 시간이 경과하면서 사고처리 한 뒤 회수할 수 있는 금액이
줄어들어 시장의 자율적 기능에 의한 부실 감축이 쉽지 않았음. 정부 차원에서도 금융시장 불안이 재발하는 것을 우려해 채권자인
금융기관들로 하여금 신속하게 부실을 처리하도록 독려하지 못한 측면도 있는 것으로 판단됨.
◎ (재점화된 부동산PF위기) 작년 12월 말, 태영건설이 ‘워크아웃’을 신청하면서 부동산PF위기에 대한 우려가 다시 제기되기 시작함.
● 작년 12월 초부터 금융감독당국이 부실사업장들에 대한 본격적인 정리 가능성을 시사함. 그리고 지난 12월 28일 태영건설이
워크아웃을 신청하면서 부동산PF위기에 대한 우려가 다시 수면 위로 부상함. 당시 성수동 개발사업 관련 480억원 규모의 PF 채무
만기 상환 곤란이 직접적 원인이나, 이 외에도 금년 중 상환이 예정돼 있는 직접대출(0.5조원)과 우발채무(4조원) 전반에 대한
상환 가능성도 부동산시장 침체 지속으로 높지 못했던 상황이었던 것으로 판단됨.
● 워크아웃 신청 초기에 대주단과 태영건설 사이에 자구안에 대한 입장 차가 발생하면서 법정관리로의 전환 가능성에 단기적으로
무게가 실렸음. 다만 태영그룹이 추가 자구안을 제시하면서 지난 1월 11일에 워크아웃 개시가 전격 결정됨.
● 당시 시평 16위 중견 건설사의 부도처리에 따라 발생할 수 있는 시장에의 연쇄적 파급효과에 대한 우려가 작지 않았음.
다행히 워크아웃 개시 결정으로 일단 위기는 넘겼으나, 태영건설 외에도 유사한 상황에 처해 있는 중견・중소건설사들이
적지 않기 때문에 사실 위기는 지금부터라는 인식이 일반적임. 또한, 건설사 부도 시 발생할 수 있는 하도급업체와 수분양자의 피해
그리고 PF부실에 따른 제2금융권으로의 위험 전이 가능성에 대한 우려도 확산되고 있음.
● 일명 ‘레고랜드 사태’로 촉발된 회사채시장에서의 신용경색이 단기 유동화증권 차환에 어려움을 야기하면서 다수 개발사업에서 유동성
위기가 촉발되었음. 또한, 동 시기에 공사비 인상과 노조파업, 부동산규제 등 외부적 요인이 겹치면서 다수 개발사업의 수익성이 급락하고
공기 지연이 발생하였음.
● 이후 비용 증가에 따른 분양가 인상 필요성은 커진 반면, 금리 인상으로 부동산경기가 침체 국면으로 전환되면서 수요는 오히려 위축, 개발
사업들의 분양성이 약화되고 사업 추진에 필요한 자금공급 역시 원활히 이뤄지지 못하는 상황이 연중 지속됨. 그 결과 기존 사업들에 투입
됐던 PF 자금의 정상적 회수 역시 상당 기간 지연되는 결과가 초래됨.
◎ (확대된 부실 규모) 동 기간 중 고금리 기조 지속으로 부동산시장 침체가 이어지면서 기투입된 PF의 잠재적 부실 규모가 확대됨.
● 정부의 적극적 시장개입으로 일시 금융시장과 부동산시장이 안정되는 듯했으나, 고금리에 따른 분양성 악화가 PF의 정상적 회수를
어렵게 하는 주된 요인으로 작용하였음. 특히 예상치 못한 공사비 급등은 사업성의 추가 악화와 공기 지연 문제를 촉발, 개발사업에 참여한
시공사와 부동산신탁사 등 신용보강 주체들의 동반 부실위험을 초래하는 요인으로 작용하였음.
● 부동산시장 침체로 토지 등 담보물의 시장가격 하락과 매각 지연이 발생, 시간이 경과하면서 사고처리 한 뒤 회수할 수 있는 금액이
줄어들어 시장의 자율적 기능에 의한 부실 감축이 쉽지 않았음. 정부 차원에서도 금융시장 불안이 재발하는 것을 우려해 채권자인
금융기관들로 하여금 신속하게 부실을 처리하도록 독려하지 못한 측면도 있는 것으로 판단됨.
◎ (재점화된 부동산PF위기) 작년 12월 말, 태영건설이 ‘워크아웃’을 신청하면서 부동산PF위기에 대한 우려가 다시 제기되기 시작함.
● 작년 12월 초부터 금융감독당국이 부실사업장들에 대한 본격적인 정리 가능성을 시사함. 그리고 지난 12월 28일 태영건설이
워크아웃을 신청하면서 부동산PF위기에 대한 우려가 다시 수면 위로 부상함. 당시 성수동 개발사업 관련 480억원 규모의 PF 채무
만기 상환 곤란이 직접적 원인이나, 이 외에도 금년 중 상환이 예정돼 있는 직접대출(0.5조원)과 우발채무(4조원) 전반에 대한
상환 가능성도 부동산시장 침체 지속으로 높지 못했던 상황이었던 것으로 판단됨.
● 워크아웃 신청 초기에 대주단과 태영건설 사이에 자구안에 대한 입장 차가 발생하면서 법정관리로의 전환 가능성에 단기적으로
무게가 실렸음. 다만 태영그룹이 추가 자구안을 제시하면서 지난 1월 11일에 워크아웃 개시가 전격 결정됨.
● 당시 시평 16위 중견 건설사의 부도처리에 따라 발생할 수 있는 시장에의 연쇄적 파급효과에 대한 우려가 작지 않았음.
다행히 워크아웃 개시 결정으로 일단 위기는 넘겼으나, 태영건설 외에도 유사한 상황에 처해 있는 중견・중소건설사들이
적지 않기 때문에 사실 위기는 지금부터라는 인식이 일반적임. 또한, 건설사 부도 시 발생할 수 있는 하도급업체와 수분양자의 피해
그리고 PF부실에 따른 제2금융권으로의 위험 전이 가능성에 대한 우려도 확산되고 있음.