동향브리핑

분양가 상한제는 1977년 도입된 이후 경기조절 수단으로 사용되면서, 40여 년간 주택경기 상황에 따라 적용과 폐지가 반복됨.
- 1977년 8월 최고가격제 형태로 도입되었고 경기 상황에 따라 조정기를 거침. IMF 이후 완전 자율화되었다가 2005년 규제가 시작됨. 글로벌 금융위기 이후 민간택지는 실질적으로 탄력 적용으로 변경되었음. 2019년 11월 정부는 서울 27개 동에 대해 민간택지 분양가 상한제 지정을 발표함.
- 2016년 7월에는 개포 3단지 분양보증을 거절하면서 주택보증공사의 분양가 관리를 공식화함. 2017년 3월부터 고분양가 사업장 분양보증 처리 기준이 적용되고 있으며, 2019년 7월 기준으로 서울 전역과 경기, 부산, 대구, 광주, 대전, 세종의 일부 시군구를 대상으로 관리하고 있음.
● 총주택 수 대비 연간 공급 물량 적어 시장 안정 효과 발휘 어려워
2018년 이후 서울의 아파트 가격은 분양가보다 높게 형성되고 있으며, 연간 상승률 측면에서도 시장가 상승률이 높은 것으로 나타남.
- 현재(2019년 9월) 재건축을 포함한 3.3㎡당 서울의 아파트 가격은 분양가 대비 100여 만원 높게 형성되어 있음. 새 제품인 분양가가 기존 제품인 시장가격보다 낮은 상황임.
- 2013년부터 현재까지 연간 상승률을 산정하면 시장가격은 9.3%, 분양가격은 6.6%임. 시장가격 상승률이 분양가격 상승률보다 높음.
- 주택도시보증공사의 서울 지역 분양가 관리를 공식화한 2017년 이후 오히려 시장가격 상승률이 높게 나타남.
강남 3구의 분양가가 시장가보다 높은 기간은 단기에 그쳐, 분양가의 시장가 견인 여부를 판단하기 어려움. 또한, 분양가 규제에도 분양가와 시장가가 동반 상승하는 현상이 지속되고 있음.
- 강남 3구의 단위 면적당 평균 가격 추이는 장기적으로는 재건축 대상 아파트 > 분양가 > 재건축 제외 아파트 순임. 일부 기간(2014년 상반기, 2015년 하반기~2016년 하반기)의 분양가가 재건축 대상 아파트를 상회하지만, 주택도시보증공사의 분양가 관리에도 불구하고 시장가·분양가가 동반 상승함.