건설동향브리핑 12호
출판일 2002-03-02
연구원 CERIK
99년 1월 이후 원가 연동제 등에 의한 신규 아파트 분양가 제한이 완전 폐지됨으로써 현재 신규 아파트 분양 가격은 공급하는 업체가 자율적으로 책정하도록 되어 있고, 분양가 자율화 이후 주택 마감재의 고급화, 각종 빌트인(built-in)등의 옵션 사항의 증가와 더불어 자재 및 인거비 상승 및 환경 보전비, 광역 교통 부담금 등의 준조세 부담 등 비용 인상(cost push)요인이 겹쳐지면서 분양 가격은 단기간내 높은 가격 상승세를 보이고 있음.
■ 아파트 분양 가격 얼마나 올랐나
● 분양가 자율화가 시작된 99년 평균 643만원/평이었던 서울의 아파트 분양 가격은 2001년
748만원/평으로 3년 동안에 16.4% 상승하였음.
- 이와 같은 분양 가격 상승 정도를 매년 소비자 물가 상승률과 실질 경제 성장률의 합인 자연
증가 요인과 비교하여 살펴보면 아래의 표와 같음.
● 분양가 상승 추이를 살펴보면 분양가 자율화 초기에는 대형 평형의 분양가가 급등하였으나
점차 중형과 소형으로 상승 추세가 확산되고 있음.
- 특히 2001년에는 국민주택 기금의 지원을 받지 않는 소형 아파트의 건설이 주류를 이루면서
20평 이하 아파트의 분양 가격 상승의 폭이 컸음.
- 또한 2001년은 외환 위기 이후 공급 물량의 급감, 저금리 기조에 따른 투자 수요 증가와 구입
능력 확대 등 주택 수요가 늘어난 반면 공급량이 부족하여 이에 따른 가격 상승 요인이 작용
하였기 때문임.
- 기본적으로 땅값 및 인건비가 상승한 데다가 Built-in을 통한 가전 제품의 제공, 마감재 수준
의 향상 등 원가 상승 요인이 추가되었음.
■ 주택 가격의 시장 적응을 위한 과도기적 현상으로 이해해야
● 최근 분양가의 급격한 상승은 분양가 자율화가 정착되어 가는 과정에서 나타나는 과도적인
현상임.
- 특히 아파트의 급격한 분양 가격 상승은 자연적인 원가 상승 요인에 의한 비용 인상(cost
push) 및 주택 초과 수요에 따른 수요 견인(demand pull) 현상이 공존하는 가운데서 나타나
는 현상임.
- 분양가 자율화 이전에 우리나라의 신규 주택 공급 가격은 낡고 오래된 주택의 가격보다 싼값
으로 공급되어 입주 후 시세 차익이 발생하는 모순된 가격 구조를 가지고 있었음.
- 20년 가까이 된 낡고 협소한 주택이 재건축 대상이 된다는 이유만으로 미래의 기대 이익이
반영돼 주변의 대형 주택 가격을 추월하는 현상이 문제점으로 제기되어야 하며
- 재건축 대상 아파트를 중심으로 한 기존 아파트 가격 상승 추세가 신규 분양 가격을 끌어올리
고 있는 부작용에 주의를 기울여야 할 것임.
■ 청약 열기, 분양가 상승의 대책 : 세분된 주택 공급 정책으로 대응해야
● 현재와 같은 청약 열기 과열과 분양가 상승에 대응하기 위해서는 총량적인 주택의 수급뿐만
아니라 세분화된 주택 수요에 적합한 다양하고 세분된 주택 정책이 이루어져야 함.
- 저소득층에 대해서는 지금보다 공공 부문의 주택 건설 및 자금 지원의 확대가 필요하며, 중상
층 이상에 대해서는 시장 기능에 맡겨 다양한 소득 및 수요에 부응할 수 있는 주택을 공급하
되 지역별, 규모별, 기능별로 차별적인 공급 가격이 형성되는 것이 바람직함.
- 이러한 공급 정책은 민간에게는 중상층 이상이 요구하는 주택을 자율적으로 공급하도록
하고, 서민용 주택 및 임대 주택은 정부가 집중 지원함으로써 서민 주거 안정의 효과를 가져
올 수 있음.
● 다만, 주택 공급 업체들도 생산성 증가를 위한 기술 개발 등 원가 절감을 할 수 있는 시스템
을 구축하는 일이 필요하며 이를 위한 정부의 지원책이 필요함.
- 현재에는 플러스 옵션제만 있어 분양 가격의 상승 요인만 있으나 앞으로는 다양한 마이너스
옵션제를 실시함으로써 소비자들에게 다양한 선택의 폭이 주어질 수 있어야 함.
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■ 경제 : 2001년 조달청 시설 공사 신규 계약 비중 증가
건설 기업 직접 금융 비중 계속 감소
■ 정책 : 2002년 항만 건설 투자 예산 대폭 증액
■ 이슈 : 근로 시간 단축이 건설업에 어떤 영향을 미치는가
아파트 분양 가격 상승 어떻게 보아야 하나
■ 논단 : 건설 하도급 실태와 정책적 시사점
■ 정보 : 건설 금융 환경 변화에 따라 건설 업체 보다 적극적으로 대응해야
■ 아파트 분양 가격 얼마나 올랐나
● 분양가 자율화가 시작된 99년 평균 643만원/평이었던 서울의 아파트 분양 가격은 2001년
748만원/평으로 3년 동안에 16.4% 상승하였음.
- 이와 같은 분양 가격 상승 정도를 매년 소비자 물가 상승률과 실질 경제 성장률의 합인 자연
증가 요인과 비교하여 살펴보면 아래의 표와 같음.
● 분양가 상승 추이를 살펴보면 분양가 자율화 초기에는 대형 평형의 분양가가 급등하였으나
점차 중형과 소형으로 상승 추세가 확산되고 있음.
- 특히 2001년에는 국민주택 기금의 지원을 받지 않는 소형 아파트의 건설이 주류를 이루면서
20평 이하 아파트의 분양 가격 상승의 폭이 컸음.
- 또한 2001년은 외환 위기 이후 공급 물량의 급감, 저금리 기조에 따른 투자 수요 증가와 구입
능력 확대 등 주택 수요가 늘어난 반면 공급량이 부족하여 이에 따른 가격 상승 요인이 작용
하였기 때문임.
- 기본적으로 땅값 및 인건비가 상승한 데다가 Built-in을 통한 가전 제품의 제공, 마감재 수준
의 향상 등 원가 상승 요인이 추가되었음.
■ 주택 가격의 시장 적응을 위한 과도기적 현상으로 이해해야
● 최근 분양가의 급격한 상승은 분양가 자율화가 정착되어 가는 과정에서 나타나는 과도적인
현상임.
- 특히 아파트의 급격한 분양 가격 상승은 자연적인 원가 상승 요인에 의한 비용 인상(cost
push) 및 주택 초과 수요에 따른 수요 견인(demand pull) 현상이 공존하는 가운데서 나타나
는 현상임.
- 분양가 자율화 이전에 우리나라의 신규 주택 공급 가격은 낡고 오래된 주택의 가격보다 싼값
으로 공급되어 입주 후 시세 차익이 발생하는 모순된 가격 구조를 가지고 있었음.
- 20년 가까이 된 낡고 협소한 주택이 재건축 대상이 된다는 이유만으로 미래의 기대 이익이
반영돼 주변의 대형 주택 가격을 추월하는 현상이 문제점으로 제기되어야 하며
- 재건축 대상 아파트를 중심으로 한 기존 아파트 가격 상승 추세가 신규 분양 가격을 끌어올리
고 있는 부작용에 주의를 기울여야 할 것임.
■ 청약 열기, 분양가 상승의 대책 : 세분된 주택 공급 정책으로 대응해야
● 현재와 같은 청약 열기 과열과 분양가 상승에 대응하기 위해서는 총량적인 주택의 수급뿐만
아니라 세분화된 주택 수요에 적합한 다양하고 세분된 주택 정책이 이루어져야 함.
- 저소득층에 대해서는 지금보다 공공 부문의 주택 건설 및 자금 지원의 확대가 필요하며, 중상
층 이상에 대해서는 시장 기능에 맡겨 다양한 소득 및 수요에 부응할 수 있는 주택을 공급하
되 지역별, 규모별, 기능별로 차별적인 공급 가격이 형성되는 것이 바람직함.
- 이러한 공급 정책은 민간에게는 중상층 이상이 요구하는 주택을 자율적으로 공급하도록
하고, 서민용 주택 및 임대 주택은 정부가 집중 지원함으로써 서민 주거 안정의 효과를 가져
올 수 있음.
● 다만, 주택 공급 업체들도 생산성 증가를 위한 기술 개발 등 원가 절감을 할 수 있는 시스템
을 구축하는 일이 필요하며 이를 위한 정부의 지원책이 필요함.
- 현재에는 플러스 옵션제만 있어 분양 가격의 상승 요인만 있으나 앞으로는 다양한 마이너스
옵션제를 실시함으로써 소비자들에게 다양한 선택의 폭이 주어질 수 있어야 함.
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■ 경제 : 2001년 조달청 시설 공사 신규 계약 비중 증가
건설 기업 직접 금융 비중 계속 감소
■ 정책 : 2002년 항만 건설 투자 예산 대폭 증액
■ 이슈 : 근로 시간 단축이 건설업에 어떤 영향을 미치는가
아파트 분양 가격 상승 어떻게 보아야 하나
■ 논단 : 건설 하도급 실태와 정책적 시사점
■ 정보 : 건설 금융 환경 변화에 따라 건설 업체 보다 적극적으로 대응해야