건설동향브리핑 20호
출판일 2002-07-02
연구원 CERIK
지난 6월 12일 서울시가 개포 택지 개발 지구의 지구 단위 계획을 결정함으로써 구역 전체 평균 용적률이 200%로 확정되었음. 이로써 일반 주거 지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 11개 저층 단지들의 반발이 일고 있으며 이에 따른 재건축 대상 아파트의 가격 조정이 거론되고 있는 상황임.
○ 지난 6월 12일 서울시가 개포 택지 개발 지구의 지구 단위 계획을 결정함으로써 구역 전체 평
균 용적률이 200%로 확정되었음.
- 이로써 일반 주거 지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 11개
저층 단지들의 반발이 일고 있으며 이에 따른 재건축 대상 아파트의 가격 조정이 거론되고 있
는 상황임.
○ 서울시에 이어 경기도에서도 택지 개발 지구 내 재건축 아파트의 용적률을 축소하는 조치가
나오고 있으며 이러한 용적률 조정 조치는 점차 확대되어나갈 것으로 예상됨.
■ 용적률 10%씩 낮아질 때마다 추가 부담금 호당 2,000만원 증가
○ 일반적으로 재건축 사업이 수익성을 갖기 위해서는 허용 용적률이 기존 용적률과 100% 정
도 차이가 나야 함.
- 저층 아파트 평균 용적률은 90∼110% 정도이어서 200% 상한선 하에서도 수익성이 있음. 단
기존의 250%를 반영한 기대 이익이 현재의 재건축 대상 아파트에 포함되어 있기 때문에 수익
의 폭이 줄어드는 것 뿐임.
○ 강남 지역을 대상으로 용적률 변화와 이에 따른 추가 부담금의 관계를 분석한 결과 용적률
이 10% 낮아질수록 조합원들의 추가 부담금은 호당 2,000만원 증가하는 것으로 분석됨.
- 따라서 강남 지역에서 제3종 일반 주거 지역 지정을 예상하였다가 제2종으로 지정을 받게 될
경우 호당 1억원 정도의 개발 이익이 줄어들게 되며 이는 재건축 대상 아파트의 가격 조정으
로 이어질 가능성이 큼.
■ 중장기적으로는 주택 가격 상승 가능성이 더 커…
○ 이번 조치로 해당 재건축 조합원들의 강한 반발이 일고 있음. 이는 당장 사업에 투입되는 조
합원들의 추가 부담금이 늘어날 뿐만 아니라, 뒤늦게 뛰어든 투자자의 경우 가격 하락에 따
른 손해를 볼 수 있기 때문임.
○ 그렇지만 개포 지구의 경우 이와 같은 저밀 개발을 추진할 경우 중장기적으로는 오히려 주
택 가치가 높은 고급 주거 단지가 될 가능성이 큼.
- 개포 지구가 갖는 지역적인 이점과, 우수한 교육 환경으로 이 지역으로의 이주 수요가 많은
반면, 향후 추가적인 주택 공급이 어려워 주택 가격은 꾸준히 높은 수준을 유지할 것으로 예
상되기 때문임.*
- 따라서 단기적으로는 가격 조정으로 인해 손해가 불가피 할 것으로 예상되나, 실제 거주 희망
자나, 장기 투자자의 경우에는 오히려 더 많은 혜택을 볼 수도 있음.
○ 최근 서울시는 지구 단위 계획의 결정 및 재건축 사업 단지에 적용되는 용적률 하향 조치를
번복할 수 없음을 밝힌바 있음.
- 간신히 안정세를 찾고 있는 재건축 아파트 시장의 상황을 보더라도 재건축 대상 아파트 단지
의 용적률 적용은 일관성을 유지하는 것이 매우 중요함.
- 용적률 적용의 일관성이 유지된다면 향후 기존의 250%를 예상하여 사업을 추진하던 단지들
의 가격조정이 본격화 될 것으로 예상됨.
■ 지구 단위 계획을 통한 용적률 강화 수도권으로 확대 불가피
○ 이미 과천시가 지구 단위 계획 수립을 통해 용적률 하향 적용(180∼200%) 방안을 밝힌 바 있
으며 의왕시 포일 지구도 당초 주민들의 요구인 280% 보다 낮은 250% 적용을 결정하였음.
- 수도권 및 광역시에서의 재건축 붐이 예고되면서 이와 같은 용적률 하향 조정은 수도권 이외
의 지역까지 확대될 전망.
■ 지구 단위 계획의 탄력적 적용을 통한 주거 환경 개선에 초점을 두어야
○ 용적률 하향 조치는 그 동안 기대 이익으로 높은 가격 상승을 보였던 재건축 대상 아파트의
가격을 바로 잡고, 고밀 위주의 재건축 사업 부작용을 최소화 하는데 큰 기여를 할 것으로 보
여짐.
○ 그러나 아직 용적률 하향 조정의 초기 단계인데다가 저밀 개발에 따른 효과가 주민들에게 충
분히 인지되지 못한 상황이므로 각종 행정적 지원 조치의 병행이 필요.
- 지구별 평균 용적률 개념은 유지하되, 세부 지역별로는 퍼포먼스 조닝(performance
zoning) 및 인센티브 조닝 (incentive zoning)등을 활용한 탄력적인 지구 단위 계획의 운영
이 필요
- 지금은 대부분 허용 용적률 상한선까지 개발하고 있으나, 허용 용적률 보다 낮게 개발할 경
우, 기반 시설 확충에 시나 해당 지방자치단체가 재정 지원을 하거나,
- 또는 단독 주택지와 인접한 재건
○ 지난 6월 12일 서울시가 개포 택지 개발 지구의 지구 단위 계획을 결정함으로써 구역 전체 평
균 용적률이 200%로 확정되었음.
- 이로써 일반 주거 지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 11개
저층 단지들의 반발이 일고 있으며 이에 따른 재건축 대상 아파트의 가격 조정이 거론되고 있
는 상황임.
○ 서울시에 이어 경기도에서도 택지 개발 지구 내 재건축 아파트의 용적률을 축소하는 조치가
나오고 있으며 이러한 용적률 조정 조치는 점차 확대되어나갈 것으로 예상됨.
■ 용적률 10%씩 낮아질 때마다 추가 부담금 호당 2,000만원 증가
○ 일반적으로 재건축 사업이 수익성을 갖기 위해서는 허용 용적률이 기존 용적률과 100% 정
도 차이가 나야 함.
- 저층 아파트 평균 용적률은 90∼110% 정도이어서 200% 상한선 하에서도 수익성이 있음. 단
기존의 250%를 반영한 기대 이익이 현재의 재건축 대상 아파트에 포함되어 있기 때문에 수익
의 폭이 줄어드는 것 뿐임.
○ 강남 지역을 대상으로 용적률 변화와 이에 따른 추가 부담금의 관계를 분석한 결과 용적률
이 10% 낮아질수록 조합원들의 추가 부담금은 호당 2,000만원 증가하는 것으로 분석됨.
- 따라서 강남 지역에서 제3종 일반 주거 지역 지정을 예상하였다가 제2종으로 지정을 받게 될
경우 호당 1억원 정도의 개발 이익이 줄어들게 되며 이는 재건축 대상 아파트의 가격 조정으
로 이어질 가능성이 큼.
■ 중장기적으로는 주택 가격 상승 가능성이 더 커…
○ 이번 조치로 해당 재건축 조합원들의 강한 반발이 일고 있음. 이는 당장 사업에 투입되는 조
합원들의 추가 부담금이 늘어날 뿐만 아니라, 뒤늦게 뛰어든 투자자의 경우 가격 하락에 따
른 손해를 볼 수 있기 때문임.
○ 그렇지만 개포 지구의 경우 이와 같은 저밀 개발을 추진할 경우 중장기적으로는 오히려 주
택 가치가 높은 고급 주거 단지가 될 가능성이 큼.
- 개포 지구가 갖는 지역적인 이점과, 우수한 교육 환경으로 이 지역으로의 이주 수요가 많은
반면, 향후 추가적인 주택 공급이 어려워 주택 가격은 꾸준히 높은 수준을 유지할 것으로 예
상되기 때문임.*
- 따라서 단기적으로는 가격 조정으로 인해 손해가 불가피 할 것으로 예상되나, 실제 거주 희망
자나, 장기 투자자의 경우에는 오히려 더 많은 혜택을 볼 수도 있음.
○ 최근 서울시는 지구 단위 계획의 결정 및 재건축 사업 단지에 적용되는 용적률 하향 조치를
번복할 수 없음을 밝힌바 있음.
- 간신히 안정세를 찾고 있는 재건축 아파트 시장의 상황을 보더라도 재건축 대상 아파트 단지
의 용적률 적용은 일관성을 유지하는 것이 매우 중요함.
- 용적률 적용의 일관성이 유지된다면 향후 기존의 250%를 예상하여 사업을 추진하던 단지들
의 가격조정이 본격화 될 것으로 예상됨.
■ 지구 단위 계획을 통한 용적률 강화 수도권으로 확대 불가피
○ 이미 과천시가 지구 단위 계획 수립을 통해 용적률 하향 적용(180∼200%) 방안을 밝힌 바 있
으며 의왕시 포일 지구도 당초 주민들의 요구인 280% 보다 낮은 250% 적용을 결정하였음.
- 수도권 및 광역시에서의 재건축 붐이 예고되면서 이와 같은 용적률 하향 조정은 수도권 이외
의 지역까지 확대될 전망.
■ 지구 단위 계획의 탄력적 적용을 통한 주거 환경 개선에 초점을 두어야
○ 용적률 하향 조치는 그 동안 기대 이익으로 높은 가격 상승을 보였던 재건축 대상 아파트의
가격을 바로 잡고, 고밀 위주의 재건축 사업 부작용을 최소화 하는데 큰 기여를 할 것으로 보
여짐.
○ 그러나 아직 용적률 하향 조정의 초기 단계인데다가 저밀 개발에 따른 효과가 주민들에게 충
분히 인지되지 못한 상황이므로 각종 행정적 지원 조치의 병행이 필요.
- 지구별 평균 용적률 개념은 유지하되, 세부 지역별로는 퍼포먼스 조닝(performance
zoning) 및 인센티브 조닝 (incentive zoning)등을 활용한 탄력적인 지구 단위 계획의 운영
이 필요
- 지금은 대부분 허용 용적률 상한선까지 개발하고 있으나, 허용 용적률 보다 낮게 개발할 경
우, 기반 시설 확충에 시나 해당 지방자치단체가 재정 지원을 하거나,
- 또는 단독 주택지와 인접한 재건