건설동향브리핑 63호
출판일 2004-04-16
연구원 CERIK
2003년 말 부동산 시장의 안정을 위하여 청약 과열 현상 및 투기적 수요 억제책의 일환으로 도입된 주택거래신고제가 2004. 3. 23일「주택법」시행령 개정안이 국무회의를 통과함으로써 구체화되어 3. 30일부터 시행되고 있음.
- 주택거래신고제는 주택거래에 있어서 실거래 가격으로 거래 내역을 신고토록 하고 공정한 과세를 통하여 투기 세력에 의한 부동산 시장의 교란을 방지하고 투명한 부동산 거래관행을 정착시키려는 데 그 주된 목적이 있다고 할 수 있음.
이와 함께 플러스옵션제 등의 내용으로 이미 2004. 1. 14일 한 차례 개정된 바 있는‘주택공급에 관한 규칙’도 주상복합 건물의 분양제도에 관한 규정이 전반적으로 개정되어 3. 30일부터 시행되고 있음.
- 이는 건교부 등 정책당국이 안정세를 유지하고 있는 부동산 시장에 주상복합아파트가 투기세력의 또 다른 표적이 될 수 있다는 점에서 사전에 부작용을 차단한 조치로 보이며 투기과열지구에서의 주상복합아파트 분양권 전매 금지와 청약통장 사용 등이 주된 내용임.
■ 주택거래신고제의 신설
주택거래신고제는 건교부장관이‘주택거래신고지역’으로 지정한 지역에서 실시함.
- 관할 시장·군수·구청장은 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단할 때에는 주택거래신고지역의 지정을 건교부 장관에게 요청할 수 있음.
- 지역 지정 기준은 투기지역 중에서 아파트 또는 연립주택의 가격 상승률이 월간 1.5% 이상이거나 3개월간 누계가 3% 이상, 연간 아파트 또는 연립주택 가격 상승률이 전국 상승률의 2배 이상인 경우 등임.
- 신고 대상에 따라 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역 또는 아파트·연립주택거래신고지역으로 구분하여 지정됨.
주택 거래 계약을 신고하여야 하는 공동주택(주택거래 신고의 대상 주택)은 전용 60㎡를 초과하는 아파트 및 전용 150㎡를 초과하는 연립주택임.
- 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축·재개발 정비구역에서는 규모에 관계없이 모든 아파트와 연립주택의 거래시 신고 의무를 부여하고 있음.
신고내용은 실거래가 등 거래내역을 계약체결 후 15일 이내 관할 시·군·구청에 신고해야 함.
- 계약 당사자, 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 실거래가액, 소유권 이전 예정일, 부동산중개업자, 계약의 조건 또는 기한 등
신고지역으로 지정된 지역에서는 실거래가로 취·등록세를 납부하여야 함.
- 신고 의무자가 신고를 해태하거나 허위로 신고하는 때에는 위반 행위의 경중에 따라 당해 주택 취득세액의 1∼5배까지 과태료를 부과함.
- 건설교통부는 지자체·국세청 등이 허위 신고 파악을 보다 용이하게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원이 투기지역을 대상으로 구축한 주택가격 DB의 자료를 지자체 등에 매월 1회 제공하여 허위 신고 판단 자료로 활용하도록 할 계획이라고 밝히고 있음.
■ 주상복합아파트 공급제도 개선
주상복합아파트에 대한 청약 과열 현상과 투기적 가수요를 억제하기 위해‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하여 주상복합아파트에 대한 공급제도를 전면적으로 개선함.
20세대 이상 주상복합아파트를 분양하고자 하는 경우 그 법적 요건을 강화함
- 대지의 소유권 확보, 대한주택보증주식회사의 분양 보증, 시장·군수·구청장으로부터 분양승인
- 이상의 요건을 갖추어 일반아파트와 같이 청약통장 가입자를 대상으로 입주자 모집
분양을 받을 경우에도 투기과열지구에서는 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약 1순위 자격이 제한되고, 전용 25.7평 이하 주상복합아파트 공급량의 75%는 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 함.
분양권 전매도 전면적으로 금지함.
- 소유권 이전 등기시까지 전매 금지되며, 다만 2004. 3. 29일까지 관할 시장·군수·구청장에게 분양 승인을 신청한 주상복합아파트에 한해 기득권을 인정해 1회 분양권 전매 허용함.
■ 주택거래신고제의 향후 전망
새로이 도입된 주택거래신고제의 실시가 실수요자 위주의 주택시장 재편과 주택 실거래가격 과세 기반의 구축을 통한 주택시장의 안정화에 기여할 것으로 기대됨.
다만, 제도 시행에 대해서는 기대와 우려가 교차하고 있는 만큼 실효성 확보를 위한 실거래가 여부의 명확한 판단 기준, 신고 업무 처리를 위한 행정력 확보 등 보완이 이루어져야 하고, 편법이나 탈법적 거래 관행이 자리잡지 않도록 지속적인 감독이 요구됨.
- 주택거래신고제는 주택거래에 있어서 실거래 가격으로 거래 내역을 신고토록 하고 공정한 과세를 통하여 투기 세력에 의한 부동산 시장의 교란을 방지하고 투명한 부동산 거래관행을 정착시키려는 데 그 주된 목적이 있다고 할 수 있음.
이와 함께 플러스옵션제 등의 내용으로 이미 2004. 1. 14일 한 차례 개정된 바 있는‘주택공급에 관한 규칙’도 주상복합 건물의 분양제도에 관한 규정이 전반적으로 개정되어 3. 30일부터 시행되고 있음.
- 이는 건교부 등 정책당국이 안정세를 유지하고 있는 부동산 시장에 주상복합아파트가 투기세력의 또 다른 표적이 될 수 있다는 점에서 사전에 부작용을 차단한 조치로 보이며 투기과열지구에서의 주상복합아파트 분양권 전매 금지와 청약통장 사용 등이 주된 내용임.
■ 주택거래신고제의 신설
주택거래신고제는 건교부장관이‘주택거래신고지역’으로 지정한 지역에서 실시함.
- 관할 시장·군수·구청장은 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단할 때에는 주택거래신고지역의 지정을 건교부 장관에게 요청할 수 있음.
- 지역 지정 기준은 투기지역 중에서 아파트 또는 연립주택의 가격 상승률이 월간 1.5% 이상이거나 3개월간 누계가 3% 이상, 연간 아파트 또는 연립주택 가격 상승률이 전국 상승률의 2배 이상인 경우 등임.
- 신고 대상에 따라 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역 또는 아파트·연립주택거래신고지역으로 구분하여 지정됨.
주택 거래 계약을 신고하여야 하는 공동주택(주택거래 신고의 대상 주택)은 전용 60㎡를 초과하는 아파트 및 전용 150㎡를 초과하는 연립주택임.
- 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축·재개발 정비구역에서는 규모에 관계없이 모든 아파트와 연립주택의 거래시 신고 의무를 부여하고 있음.
신고내용은 실거래가 등 거래내역을 계약체결 후 15일 이내 관할 시·군·구청에 신고해야 함.
- 계약 당사자, 계약일, 주택의 소재지, 주택의 종류와 규모, 실거래가액, 소유권 이전 예정일, 부동산중개업자, 계약의 조건 또는 기한 등
신고지역으로 지정된 지역에서는 실거래가로 취·등록세를 납부하여야 함.
- 신고 의무자가 신고를 해태하거나 허위로 신고하는 때에는 위반 행위의 경중에 따라 당해 주택 취득세액의 1∼5배까지 과태료를 부과함.
- 건설교통부는 지자체·국세청 등이 허위 신고 파악을 보다 용이하게 할 수 있도록 국민은행과 한국감정원이 투기지역을 대상으로 구축한 주택가격 DB의 자료를 지자체 등에 매월 1회 제공하여 허위 신고 판단 자료로 활용하도록 할 계획이라고 밝히고 있음.
■ 주상복합아파트 공급제도 개선
주상복합아파트에 대한 청약 과열 현상과 투기적 가수요를 억제하기 위해‘주택공급에 관한 규칙’을 개정하여 주상복합아파트에 대한 공급제도를 전면적으로 개선함.
20세대 이상 주상복합아파트를 분양하고자 하는 경우 그 법적 요건을 강화함
- 대지의 소유권 확보, 대한주택보증주식회사의 분양 보증, 시장·군수·구청장으로부터 분양승인
- 이상의 요건을 갖추어 일반아파트와 같이 청약통장 가입자를 대상으로 입주자 모집
분양을 받을 경우에도 투기과열지구에서는 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상을 소유한 세대는 청약 1순위 자격이 제한되고, 전용 25.7평 이하 주상복합아파트 공급량의 75%는 무주택 세대주에게 우선 공급하도록 함.
분양권 전매도 전면적으로 금지함.
- 소유권 이전 등기시까지 전매 금지되며, 다만 2004. 3. 29일까지 관할 시장·군수·구청장에게 분양 승인을 신청한 주상복합아파트에 한해 기득권을 인정해 1회 분양권 전매 허용함.
■ 주택거래신고제의 향후 전망
새로이 도입된 주택거래신고제의 실시가 실수요자 위주의 주택시장 재편과 주택 실거래가격 과세 기반의 구축을 통한 주택시장의 안정화에 기여할 것으로 기대됨.
다만, 제도 시행에 대해서는 기대와 우려가 교차하고 있는 만큼 실효성 확보를 위한 실거래가 여부의 명확한 판단 기준, 신고 업무 처리를 위한 행정력 확보 등 보완이 이루어져야 하고, 편법이나 탈법적 거래 관행이 자리잡지 않도록 지속적인 감독이 요구됨.