건설동향브리핑 67호
출판일 2004-06-16
연구원 CERIK
지난 6월 4일 건설교통부는 주택공급제도 검토위원회에서 제시한‘주택공급제도 개선방안’에 대한 공청회를 개최. 분양원가 공개 대신 원가연동제가 바람직하다는 의견 제시
- 이 위원회는 정부가 저렴한 주택공급을 목적으로 조성한 공공택지의 공급제도에 대한 근본적인 개선방안이 필요하다는 데 의견일치를 보고 기존의 택지 공급방식을 25.7평 초과는 채권입찰제, 기타 중소형은 기존대로 공급하되 아파트 분양가를 원가연동제 방식으로 전환할 것을 제안
- 이러한 대안은 현행 공공택지에서 발생하는 토지의 개발이익을 적정 환수함과 동시에 일부 분양가격을 제한함으로써 실질적으로 아파트 분양가격 하락 효과를 얻을 수 있음.
- 그러나 이러한 대안제시에도 불구하고 지금 세간에서는 단순히‘분양가 원가 공개 백지화’에 대한 반발과‘공약 준수 여부’라는 정치 문제로 논란의 핵심이 변질되고 있음.
분양가 원가 공개는 아파트 가격 안정을 위해 시민단체가 제안한 수단이지 최종목적은 아님. 따라서‘아파트 가격 안정’이라는 최종 목적을 달성할 수 있는 최선의 대안을 찾는 일이 논의의 핵심이 되어야 함.
■ 원가연동제는 과거로의 회귀가 아닌 공공 주택시장의 기능 회복으로 보아야
일부에서는 아파트 분양가의 원가연동제 재도입이 과거 정책으로의 회귀라고 비판하고 있으나, 이는 외환위기 이후 규제 완화와 함께 축소되었던 공공 주택시장의 재확보로 보아야 함.
- 외환위기 이후 분양가 자율화가 전면적으로 시행되고, 정부의 국민주택기금 지원을 통해 분양가를 제한하던 공공 주택시장이 대폭 축소(분양주택에 대한 국민주택기금 지원 실적 1995년 1조 9,894억원 2002년 959억원으로 크게 감소)됨으로써 공공부분이 조절 가능한 분양주택 시장이 거의 소멸된 상태임.
- 소형 아파트조차 국민주택기금 지원을 회피하고 분양가가 자율적으로 책정되면서 시장에서는 고가 소형 아파트가 등장(2004년 서울시 동시분양 아파트의 18평 이하 평당 분양가격 1,500만원), 이제 소형 아파트조차 서민들이 구입 가능한 주택이 되지 못하고 있음.
- 그러므로 공공택지에서 중소형에 대한 분양가 원가연동제 실시는 실질적으로 서민들이 구입 가능한 가격의 신규 아파트를 공급할 수 있으며, 크게 축소된 공공 주택시장의 기능이 다시 회복되는 것임.
■ 원가 공개, 아파트 가격 안정 수단으로는 부적절
아파트 분양원가는 비록 공개를 강제한다고 하더라도 공개 내용에 대한 진위 여부, 적정이윤 및 원가에 대한 판단의 문제로 지속적인 시비논란이 예상됨.
특히 공공부분(주공)의 경우 현재 임대아파트를 분양 전환할 경우 분양가 책정에 대한 시비를 가중시킬 우려도 큼.
- 또한 아파트 분양원가 공개는 다시 택지의 조성원가 공개로 이어질 가능성이 크며 결국 시장 내 모든 부분의 원가 공개 논란으로 확산돼 시장의 혼란만 가중시킬 우려가 더 큼.
소비자들의 알권리 충족에 대한 요구는 주공의 경우 공기업 평가 결과의 공개를 통해, 민간 아파트는 현행 아파트 분양계약서를 보완함으로써 해결할 수 있음.
- 현재에도 정부투자기관은 매년 기업경영평가를 받고 있으며, 여기에 개별 사업장별로는 아니지만 아파트 분양 사업에 대한 손익내용이 포함되어 있음. 따라서 기업경영평가의 항목을 세분화하는 것으로 소비자의 알권리를 충족시킬 수 있음.
- 또한 소비자들이 구입하는 주택에 대한 내역에 대한 정보를 충분히 숙지할 수 있도록 분양계약서를 세분화하는 작업이 필요
■ 원가연동제를 제대로 실시하려면
과거와 같은 획일적인 원가연동제는 자칫 ''표준화된 저품질의 주택''을 양산할 가능성이 있음. 따라서 원가연동제는 표준건축비 현실화와 다양한 옵션 기능이 추가되어야 할 것임.
- 단지 내 주차장 및 공원시설에 대한 수요가 증대하는 만큼 주변 인프라 시설비를 감안한 표준건축비의 현실화 작업이 필요함.
- 단지특성, 건축양식에 대한 다양한 옵션과 이에 따른 표준건축비 설정으로 원가연동제 적용 주택의 품질저하를 방지해야 할 것임.
- 동시에 주변시세보다 낮은 분양가로 인해 투기 세력이 다시 집중될 수 있는 것을 감안, 청약조건 및 공급조건에 대한 보완책을 마련하여 실제 거주 목적의 주택 수요자에게 우선적으로 아파트가 공급될 수 있도록 하는 공급제도의 보완작업이 필요함.
특히 향후 대규모 택지 개발사업(화성 동탄, 판교, 김포, 파주 등)에 새로운 제도를 적용하여 실수요자들의 주택 구입을 지원하기 위해서는 각종 제도의 정비가 시급한 실정임.
- 따라서 단순히 하나의 수단에 불과한 분양가 원가 공개에 대한 소모적인 논쟁보다 실질적인 시행방안에 대한 검토가 매우 시급하고 절실한 상황임.
- 이 위원회는 정부가 저렴한 주택공급을 목적으로 조성한 공공택지의 공급제도에 대한 근본적인 개선방안이 필요하다는 데 의견일치를 보고 기존의 택지 공급방식을 25.7평 초과는 채권입찰제, 기타 중소형은 기존대로 공급하되 아파트 분양가를 원가연동제 방식으로 전환할 것을 제안
- 이러한 대안은 현행 공공택지에서 발생하는 토지의 개발이익을 적정 환수함과 동시에 일부 분양가격을 제한함으로써 실질적으로 아파트 분양가격 하락 효과를 얻을 수 있음.
- 그러나 이러한 대안제시에도 불구하고 지금 세간에서는 단순히‘분양가 원가 공개 백지화’에 대한 반발과‘공약 준수 여부’라는 정치 문제로 논란의 핵심이 변질되고 있음.
분양가 원가 공개는 아파트 가격 안정을 위해 시민단체가 제안한 수단이지 최종목적은 아님. 따라서‘아파트 가격 안정’이라는 최종 목적을 달성할 수 있는 최선의 대안을 찾는 일이 논의의 핵심이 되어야 함.
■ 원가연동제는 과거로의 회귀가 아닌 공공 주택시장의 기능 회복으로 보아야
일부에서는 아파트 분양가의 원가연동제 재도입이 과거 정책으로의 회귀라고 비판하고 있으나, 이는 외환위기 이후 규제 완화와 함께 축소되었던 공공 주택시장의 재확보로 보아야 함.
- 외환위기 이후 분양가 자율화가 전면적으로 시행되고, 정부의 국민주택기금 지원을 통해 분양가를 제한하던 공공 주택시장이 대폭 축소(분양주택에 대한 국민주택기금 지원 실적 1995년 1조 9,894억원 2002년 959억원으로 크게 감소)됨으로써 공공부분이 조절 가능한 분양주택 시장이 거의 소멸된 상태임.
- 소형 아파트조차 국민주택기금 지원을 회피하고 분양가가 자율적으로 책정되면서 시장에서는 고가 소형 아파트가 등장(2004년 서울시 동시분양 아파트의 18평 이하 평당 분양가격 1,500만원), 이제 소형 아파트조차 서민들이 구입 가능한 주택이 되지 못하고 있음.
- 그러므로 공공택지에서 중소형에 대한 분양가 원가연동제 실시는 실질적으로 서민들이 구입 가능한 가격의 신규 아파트를 공급할 수 있으며, 크게 축소된 공공 주택시장의 기능이 다시 회복되는 것임.
■ 원가 공개, 아파트 가격 안정 수단으로는 부적절
아파트 분양원가는 비록 공개를 강제한다고 하더라도 공개 내용에 대한 진위 여부, 적정이윤 및 원가에 대한 판단의 문제로 지속적인 시비논란이 예상됨.
특히 공공부분(주공)의 경우 현재 임대아파트를 분양 전환할 경우 분양가 책정에 대한 시비를 가중시킬 우려도 큼.
- 또한 아파트 분양원가 공개는 다시 택지의 조성원가 공개로 이어질 가능성이 크며 결국 시장 내 모든 부분의 원가 공개 논란으로 확산돼 시장의 혼란만 가중시킬 우려가 더 큼.
소비자들의 알권리 충족에 대한 요구는 주공의 경우 공기업 평가 결과의 공개를 통해, 민간 아파트는 현행 아파트 분양계약서를 보완함으로써 해결할 수 있음.
- 현재에도 정부투자기관은 매년 기업경영평가를 받고 있으며, 여기에 개별 사업장별로는 아니지만 아파트 분양 사업에 대한 손익내용이 포함되어 있음. 따라서 기업경영평가의 항목을 세분화하는 것으로 소비자의 알권리를 충족시킬 수 있음.
- 또한 소비자들이 구입하는 주택에 대한 내역에 대한 정보를 충분히 숙지할 수 있도록 분양계약서를 세분화하는 작업이 필요
■ 원가연동제를 제대로 실시하려면
과거와 같은 획일적인 원가연동제는 자칫 ''표준화된 저품질의 주택''을 양산할 가능성이 있음. 따라서 원가연동제는 표준건축비 현실화와 다양한 옵션 기능이 추가되어야 할 것임.
- 단지 내 주차장 및 공원시설에 대한 수요가 증대하는 만큼 주변 인프라 시설비를 감안한 표준건축비의 현실화 작업이 필요함.
- 단지특성, 건축양식에 대한 다양한 옵션과 이에 따른 표준건축비 설정으로 원가연동제 적용 주택의 품질저하를 방지해야 할 것임.
- 동시에 주변시세보다 낮은 분양가로 인해 투기 세력이 다시 집중될 수 있는 것을 감안, 청약조건 및 공급조건에 대한 보완책을 마련하여 실제 거주 목적의 주택 수요자에게 우선적으로 아파트가 공급될 수 있도록 하는 공급제도의 보완작업이 필요함.
특히 향후 대규모 택지 개발사업(화성 동탄, 판교, 김포, 파주 등)에 새로운 제도를 적용하여 실수요자들의 주택 구입을 지원하기 위해서는 각종 제도의 정비가 시급한 실정임.
- 따라서 단순히 하나의 수단에 불과한 분양가 원가 공개에 대한 소모적인 논쟁보다 실질적인 시행방안에 대한 검토가 매우 시급하고 절실한 상황임.