건설동향브리핑 68호
출판일 2004-07-01
연구원 CERIK
재건축 사업 개발이익 환수의 구체적인 내용이 발표되었음. 당초 논의되었던 직접적인 개발이익의 환수에서 임대주택 공급의무를 부과하는 간접적인 개발이익 조정방식으로 전환
- 수도권 과밀억제 권역에 한해 재건축으로 인한 용적률 증가분의 25%에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하는 대신 임대주택 건립면적에 상응하는 면적의 용적률 인센티브를 부여할 예정임.
- 재건축 사업에서 제공된 임대주택은 정부가 표준건축비 수준의 비용을 지불하고, 토지비는 임대주택으로 제공하는 면적만큼 용적률 인센티브를 보상하는 조건으로 사실상 정부가 임대주택을 매입하는 것임.
- 이러한 조치는 이미 사업승인을 받은 단지에도 적용되는데 이 경우 용적률 증가분의 10%에 해당하는 면적을 임대주택으로 건립하여 공공에서 매입하되, 기 사업승인 취득단지와는 달리 용적률 인센티브는 주어지지 않음. 이 경우 임대아파트 매입 기준은 표준건축비 + 공시지가를 적용할 예정임.
재건축 사업단지내 임대주택은 별개의 동으로 구획하지 않고 전체 공급 주택에서 임대주택을 무작위 선정하게 함으로써 사회 통합(social mix) 효과를 기대하고 있음.
- 과거 재개발 사업지 내에서 세입자용 임대주택이 조합원 주택과 격리되고 있는 것을 감안하여 별개의 동으로 구획하는 것을 사전에 금지하려는 취지로 해석됨.
- 또한 임대주택은 거주기간에 관계없이 분양전환이 불가능하도록 하여 시세차익의 사유화를 방지할 예정임.
■ 개발이익 환수가 아니라 공공 임대주택 확보를 내세운 재건축 억제 대책
이번 개발이익환수제도는 엄밀히 표현하면 개발이익 환수가 아니라 기존 시가지 내 공공임대주택 확보방안이며, 동시에 공공임대주택 확보를 명분으로 하는 재건축 억제 대책임.
- 개발이익 환수란 재건축 사업에 개발이익이 발생한다는 가정 하에서 시행되는 것인데 추가적으로 용적률 인센티브를 부여하는 것은 진정한 개발이익 환수의 목적에 적합하지 않을 뿐만 아니라
- 이미 사업승인을 받은 단지에 소급 적용하는 방안이나, 추가 용적률 인센티브 적용에서 기 사업승인 단지를 제외시키는 것 또한 법적용의 형평성 및 불소급 원칙에 위배됨.
- 즉, 해당 조합이 재건축 사업을 포기하게 되면 임대주택확보가 불가능할 뿐만 아니라 개발이익의 규모에 의해서가 아닌 단순히 사업승인 시기에 따라 용적률 인센티브, 임대주택의무건설비율 적용에 차등이 주어지는 것은 당초 개발이익 환수라는 목적에 적합하지 않음.
이 외에도 제도를 직접 적용하는 데 있어, 중대형 중심의 1 : 1 재건축 사업단지 적용문제, 해당 지역 임대주택 공급대상의 선정 및 범위, 임대료 수준, 임대관리 등 운용상의 문제점이 매우 많은 실정임.
- 1 : 1 재건축 단지의 경우 대부분 중대형 아파트로 공급되고 있어, 임대료 수준이 높은 중대형 임대아파트 공급이 불가피한 실정이며,
- 강남지역의 경우 시장 임대료를 적용한다고 할지라도 서울 내 기타지역의 주택매입 비용에 근접한 상황이라 공급대상이 중산층 이상이 될 가능성이 높음.(강남지역 30평형대 아파트 전세가격 2억 5천만원∼3억원 수준)
- 한계소득 계층 등 정부의 정책대상이 아닌 중산층의 임대주택에 대해 과연 정부가 관여할 필요성이 있겠느냐는 반론이 제기될 수 있음. 따라서 강남지역 재건축 단지내 임대주택의 경우 공급대상의 범위를 결정하기 어려운 실정임.
■ 일반주거지 세분화 적용 1년, 제대로 시행도 하기 전에 후퇴
일반주거지역이 1∼3종으로 세분화되어 용적률이 차등 적용된 지 겨우 1년이 경과한 상황이라 변경된 용적률이 아직 제대로 시행되지 못한 상황에서 공공임대주택 확보라는 미명하에 용적률 규제가 다시 원점으로 회귀하고 있음.
- 용적률 인센티브 부여로 공급세대수는 증가하겠지만 이로 인한 기반시설의 과부하 및 교통문제, 주거지 고밀화에 따른 사회적 비용 증대는 감안되지 않고 있음.
또한 이미 주택가격 안정대책의 일환으로 재건축 대상 아파트의 수익성을 낮추려는 각종 규제(소형의무비율 확대, 일반분양분 후분양 시행)가 시행되고 있는 상황에서 추가적인 개발이익 환수는 중복규제라고 판단됨.
- 재건축 사업의 적절한 개발이익 환수라는 명분도 상실한 채 기존 제도의 일관성을 저해하는 재건축 사업의 개발이익 환수방안은 재검토가 필요하며, 재건축 대상 아파트의 가격을 잡기 위한 무리한 재건축 사업 규제의 정상화 모색이 절실한 상황임.
- 특히 전체 아파트 건설의 절반 이상을 재건축 사업에 의존하고 있는 서울시내 아파트 공급위축에 대한 대응책이 마련되어야 할 것임.
- 수도권 과밀억제 권역에 한해 재건축으로 인한 용적률 증가분의 25%에 해당하는 면적을 임대주택으로 공급하는 대신 임대주택 건립면적에 상응하는 면적의 용적률 인센티브를 부여할 예정임.
- 재건축 사업에서 제공된 임대주택은 정부가 표준건축비 수준의 비용을 지불하고, 토지비는 임대주택으로 제공하는 면적만큼 용적률 인센티브를 보상하는 조건으로 사실상 정부가 임대주택을 매입하는 것임.
- 이러한 조치는 이미 사업승인을 받은 단지에도 적용되는데 이 경우 용적률 증가분의 10%에 해당하는 면적을 임대주택으로 건립하여 공공에서 매입하되, 기 사업승인 취득단지와는 달리 용적률 인센티브는 주어지지 않음. 이 경우 임대아파트 매입 기준은 표준건축비 + 공시지가를 적용할 예정임.
재건축 사업단지내 임대주택은 별개의 동으로 구획하지 않고 전체 공급 주택에서 임대주택을 무작위 선정하게 함으로써 사회 통합(social mix) 효과를 기대하고 있음.
- 과거 재개발 사업지 내에서 세입자용 임대주택이 조합원 주택과 격리되고 있는 것을 감안하여 별개의 동으로 구획하는 것을 사전에 금지하려는 취지로 해석됨.
- 또한 임대주택은 거주기간에 관계없이 분양전환이 불가능하도록 하여 시세차익의 사유화를 방지할 예정임.
■ 개발이익 환수가 아니라 공공 임대주택 확보를 내세운 재건축 억제 대책
이번 개발이익환수제도는 엄밀히 표현하면 개발이익 환수가 아니라 기존 시가지 내 공공임대주택 확보방안이며, 동시에 공공임대주택 확보를 명분으로 하는 재건축 억제 대책임.
- 개발이익 환수란 재건축 사업에 개발이익이 발생한다는 가정 하에서 시행되는 것인데 추가적으로 용적률 인센티브를 부여하는 것은 진정한 개발이익 환수의 목적에 적합하지 않을 뿐만 아니라
- 이미 사업승인을 받은 단지에 소급 적용하는 방안이나, 추가 용적률 인센티브 적용에서 기 사업승인 단지를 제외시키는 것 또한 법적용의 형평성 및 불소급 원칙에 위배됨.
- 즉, 해당 조합이 재건축 사업을 포기하게 되면 임대주택확보가 불가능할 뿐만 아니라 개발이익의 규모에 의해서가 아닌 단순히 사업승인 시기에 따라 용적률 인센티브, 임대주택의무건설비율 적용에 차등이 주어지는 것은 당초 개발이익 환수라는 목적에 적합하지 않음.
이 외에도 제도를 직접 적용하는 데 있어, 중대형 중심의 1 : 1 재건축 사업단지 적용문제, 해당 지역 임대주택 공급대상의 선정 및 범위, 임대료 수준, 임대관리 등 운용상의 문제점이 매우 많은 실정임.
- 1 : 1 재건축 단지의 경우 대부분 중대형 아파트로 공급되고 있어, 임대료 수준이 높은 중대형 임대아파트 공급이 불가피한 실정이며,
- 강남지역의 경우 시장 임대료를 적용한다고 할지라도 서울 내 기타지역의 주택매입 비용에 근접한 상황이라 공급대상이 중산층 이상이 될 가능성이 높음.(강남지역 30평형대 아파트 전세가격 2억 5천만원∼3억원 수준)
- 한계소득 계층 등 정부의 정책대상이 아닌 중산층의 임대주택에 대해 과연 정부가 관여할 필요성이 있겠느냐는 반론이 제기될 수 있음. 따라서 강남지역 재건축 단지내 임대주택의 경우 공급대상의 범위를 결정하기 어려운 실정임.
■ 일반주거지 세분화 적용 1년, 제대로 시행도 하기 전에 후퇴
일반주거지역이 1∼3종으로 세분화되어 용적률이 차등 적용된 지 겨우 1년이 경과한 상황이라 변경된 용적률이 아직 제대로 시행되지 못한 상황에서 공공임대주택 확보라는 미명하에 용적률 규제가 다시 원점으로 회귀하고 있음.
- 용적률 인센티브 부여로 공급세대수는 증가하겠지만 이로 인한 기반시설의 과부하 및 교통문제, 주거지 고밀화에 따른 사회적 비용 증대는 감안되지 않고 있음.
또한 이미 주택가격 안정대책의 일환으로 재건축 대상 아파트의 수익성을 낮추려는 각종 규제(소형의무비율 확대, 일반분양분 후분양 시행)가 시행되고 있는 상황에서 추가적인 개발이익 환수는 중복규제라고 판단됨.
- 재건축 사업의 적절한 개발이익 환수라는 명분도 상실한 채 기존 제도의 일관성을 저해하는 재건축 사업의 개발이익 환수방안은 재검토가 필요하며, 재건축 대상 아파트의 가격을 잡기 위한 무리한 재건축 사업 규제의 정상화 모색이 절실한 상황임.
- 특히 전체 아파트 건설의 절반 이상을 재건축 사업에 의존하고 있는 서울시내 아파트 공급위축에 대한 대응책이 마련되어야 할 것임.