건설동향브리핑 74호
출판일 2004-10-01
연구원 CERIK
지난 1995년 준공된 아파트의 균열 및 곰팡이 누수, 마감재 등과 관련한 하자보수와 관련하여「주택건설촉진법」(현행「주택법」)이 아닌「집합건물의소유및관리에관한법률」(이하「집합건물법」)을 적용하여 10년의 하자보수기간을 주장한 소송에서 대법원은 2004. 4월에 ''집합건물의 경우 공종에 대한 구분 없이 하자담보책임기간은 10년''이라고 판시함.
이러한 판례로 인하여 건설업계는 사실상 갑작스런 하자보수책임기간의 연장으로 인하여 경제적 부담이 커지지 않을 수 없고, 이미 하자보수의 이행책임이 끝난 곳에서는 하자관련 소송이 제기되고 있어 큰 어려움에 직면해 있음.
■ 법령상의 하자담보책임기간
주택관련 법령에서는 하자담보책임기간을 공종에 따라 1∼3년, 보·바닥·지붕과 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외)에 대해서는 그 특성을 감안하여 특칙으로 각각 5년과 10년으로 규정하고 있음.
이와 달리「집합건물법」은 담보책임에 대하여「민법」을 준용하도록 규정하고 있으며, 현행「민법」은 공종이 아닌 목적물의 특성 혹은 조성 재료에 근거하여 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물인 경우 인도 후 5년간, 그리고 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년간으로 구분하여 명시하고 있음.
「집합건물법」은 분양자의 담보책임에 대하여「민법」에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 하는 특약은 효력이 없다고 하여 타 법령보다 우선적 효력을 명시하고 있으며, 부칙에서도「주택건설촉진법」에 우선하여 적용된다고 규정하고 있어 하자담보책임기간은 공사의 종류나 주택의 구성 부분 등에 관계없이 일률적으로 10년이 적용되는 결과가 됨.
■「집합건물법」을 적용할 경우의 문제점
공동주택의 부분별 특성을 무시한 불합리 발생
-「집합건물법」에 의하면 창문틀 및 문짝공사의 경우에도 10년이라는 장기간 하자보수의 책임을 해당 건설업체가 부담하게 되는데, 이는 해당 부분의 내구성 등을 감안할 때 하자보수의 필요 한도를 넘는 과도한 의무를 부여하는 것이며, 장기간 하자보수를 대비한 인적 물적 설비의 구비로 인하여 사회경제적 비용의 낭비가 발생하게 됨.
수분양자에 대한 과잉보호의 결과 초래
- 수분양자 보호에 필요한 한도를 넘어 계약의 일방 당사자에게 지나친 부담을 안겨줄 경우 ''과잉금지의 원칙'' 또는 ''형평의 원칙''에 반하는 결과가 됨.
건설시장의 현실과 괴리 존재
-「민법」의 하자담보책임규정은 1958년 제정시에 포함된 것이며,「집합건물법」이 이러한「민법」규정을 준용하기 위하여 제정된 때도 1984년으로 그 이후의 건설기술이나 공법의 발달과 건자재의 품질개선이나 신제품의 출시 등과 같은 건설시장의 환경 변화를 전혀 반영하지 못하고 있음.
상가건물 등에 대해서도 확산 우려
- 현재는 공동주택에 대해서만 문제가 되고 있지만「집합건물법」이 2003. 7. 18일에 개정되어 상가건물도 그 적용대상에 포함되었고, 분양계약을 통한 상가건물의 하자담보책임에 대해서는「민법」의 규정을 준용한다고 명시하고 있기 때문에 집합 건물이 개정되지 않는 한 공동주택과 동일한 문제가 발생할 가능성이 높음.
- 적용대상이 되는 상가건물은 용도가「건축법」상의 판매 및 영업시설인 경우, 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 경우, 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치한 경우, 구분점포별로 부여된 건물 번호 표지를 견고하게 부착한 경우 등임.
■ 건설업계의 대응 방안
우선「집합건물법」의 현행 규정을 개정하기 위한 노력을 경주해야 할 것이고, 장기적으로는 공종별 그리고 시공목적물의 부분별 특성(시설부위별, 자재별 내구년한, 결함발생주기 등)을 감안하여 법령간(「집합건물법」, 주택관련 법령,「건설산업기본법」,「건축법」 등)의 부조화가 해소될 수 있는 입법이 이루어지도록 해야 할 것임.
또한 하자와 관련한 소송이 제기된 경우에는 건물의 노후 상태가 하자로 인한 것인지 또는 유지보수 관리상의 문제로 인한 것인지를 기술적인 측면에서 정밀하게 검토할 필요가 있을 것이며, 소송 외의 조정이나 중재 등 전문성을 갖춘 분쟁 해결 절차를 통해 입주자들과 구체적이고 타당성 있는 결론에 도달할 수 있도록 노력해야 할 것임.
정책 당국도 대법원 판례가 유지된다면 건설업체는 하자담보 책임기간의 장기화에 따른 비용 증가를 원가에 반영할 수밖에 없어 결과적으로 신규 공동주택의 가격상승으로 이어질 것이므로 소비자의 부담 증가가 되는 측면도 고려해야 할 것임.
이러한 판례로 인하여 건설업계는 사실상 갑작스런 하자보수책임기간의 연장으로 인하여 경제적 부담이 커지지 않을 수 없고, 이미 하자보수의 이행책임이 끝난 곳에서는 하자관련 소송이 제기되고 있어 큰 어려움에 직면해 있음.
■ 법령상의 하자담보책임기간
주택관련 법령에서는 하자담보책임기간을 공종에 따라 1∼3년, 보·바닥·지붕과 기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외)에 대해서는 그 특성을 감안하여 특칙으로 각각 5년과 10년으로 규정하고 있음.
이와 달리「집합건물법」은 담보책임에 대하여「민법」을 준용하도록 규정하고 있으며, 현행「민법」은 공종이 아닌 목적물의 특성 혹은 조성 재료에 근거하여 하자담보책임기간을 토지, 건물 기타 공작물인 경우 인도 후 5년간, 그리고 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 10년간으로 구분하여 명시하고 있음.
「집합건물법」은 분양자의 담보책임에 대하여「민법」에 규정하는 것보다 매수인을 불리하게 하는 특약은 효력이 없다고 하여 타 법령보다 우선적 효력을 명시하고 있으며, 부칙에서도「주택건설촉진법」에 우선하여 적용된다고 규정하고 있어 하자담보책임기간은 공사의 종류나 주택의 구성 부분 등에 관계없이 일률적으로 10년이 적용되는 결과가 됨.
■「집합건물법」을 적용할 경우의 문제점
공동주택의 부분별 특성을 무시한 불합리 발생
-「집합건물법」에 의하면 창문틀 및 문짝공사의 경우에도 10년이라는 장기간 하자보수의 책임을 해당 건설업체가 부담하게 되는데, 이는 해당 부분의 내구성 등을 감안할 때 하자보수의 필요 한도를 넘는 과도한 의무를 부여하는 것이며, 장기간 하자보수를 대비한 인적 물적 설비의 구비로 인하여 사회경제적 비용의 낭비가 발생하게 됨.
수분양자에 대한 과잉보호의 결과 초래
- 수분양자 보호에 필요한 한도를 넘어 계약의 일방 당사자에게 지나친 부담을 안겨줄 경우 ''과잉금지의 원칙'' 또는 ''형평의 원칙''에 반하는 결과가 됨.
건설시장의 현실과 괴리 존재
-「민법」의 하자담보책임규정은 1958년 제정시에 포함된 것이며,「집합건물법」이 이러한「민법」규정을 준용하기 위하여 제정된 때도 1984년으로 그 이후의 건설기술이나 공법의 발달과 건자재의 품질개선이나 신제품의 출시 등과 같은 건설시장의 환경 변화를 전혀 반영하지 못하고 있음.
상가건물 등에 대해서도 확산 우려
- 현재는 공동주택에 대해서만 문제가 되고 있지만「집합건물법」이 2003. 7. 18일에 개정되어 상가건물도 그 적용대상에 포함되었고, 분양계약을 통한 상가건물의 하자담보책임에 대해서는「민법」의 규정을 준용한다고 명시하고 있기 때문에 집합 건물이 개정되지 않는 한 공동주택과 동일한 문제가 발생할 가능성이 높음.
- 적용대상이 되는 상가건물은 용도가「건축법」상의 판매 및 영업시설인 경우, 1동의 건물 중 구분점포를 포함한 판매 및 영업시설 용도에 해당하는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 이상인 경우, 경계를 명확하게 식별할 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치한 경우, 구분점포별로 부여된 건물 번호 표지를 견고하게 부착한 경우 등임.
■ 건설업계의 대응 방안
우선「집합건물법」의 현행 규정을 개정하기 위한 노력을 경주해야 할 것이고, 장기적으로는 공종별 그리고 시공목적물의 부분별 특성(시설부위별, 자재별 내구년한, 결함발생주기 등)을 감안하여 법령간(「집합건물법」, 주택관련 법령,「건설산업기본법」,「건축법」 등)의 부조화가 해소될 수 있는 입법이 이루어지도록 해야 할 것임.
또한 하자와 관련한 소송이 제기된 경우에는 건물의 노후 상태가 하자로 인한 것인지 또는 유지보수 관리상의 문제로 인한 것인지를 기술적인 측면에서 정밀하게 검토할 필요가 있을 것이며, 소송 외의 조정이나 중재 등 전문성을 갖춘 분쟁 해결 절차를 통해 입주자들과 구체적이고 타당성 있는 결론에 도달할 수 있도록 노력해야 할 것임.
정책 당국도 대법원 판례가 유지된다면 건설업체는 하자담보 책임기간의 장기화에 따른 비용 증가를 원가에 반영할 수밖에 없어 결과적으로 신규 공동주택의 가격상승으로 이어질 것이므로 소비자의 부담 증가가 되는 측면도 고려해야 할 것임.