건설동향브리핑 76호
출판일 2004-11-01
연구원 CERIK
건축 및 민간 부문의 건설산업은 정부의 정책이 직접적인 영향을 주는 토목 및 공공 부문과는 달리, 우선 정책이 시장에 영향을 주고 정책에 의해 변화된 시장 환경이 다시 건설산업에 영향을 주는 구조를 가지고 있음.
부동산 정책이 건설산업에 미치는 영향을 부동산 정책이 시장에 미치는 파급 효과와 부동산 시장 변화가 건설산업에 미치는 영향으로 나누어 검토함.
■ 부동산 대책이 시장에 미치는 파급효과(IMF 이후 정책 수단의 효과)
주택경기 활성화 대책
- 1998년부터 시작된 주택경기 활성화 대책은 2001년 5월까지 3년 동안 지속됨.
- 수요진작 대책은 그 효과가 경기 회복기에 나타나고 있음. 이미 가격이 상승기에 접어들었음에도 불구하고 활성화 대책에 의한 각종 세제 혜택 및 금융 지원이 여전히 이루어진 것으로 나타남.
- 2001년 이후 발표된 공급확대 정책은 실질적인 수요에 부응한 대책이라기보다는 주택 건설의 물량을 확대하기 위한 정책적 배려성 대책의 특징이 강함. 따라서 단기간에 정책 효과를 발휘하지 못할 뿐만 아니라 지역의 사정에 따라 개발 시점의 변화가 잦아 그 효과가 분산되는 것으로 나타남.
투기 억제 대책
- 가격 안정 효과 : 많은 투기억제 대책이 아파트 매매가격이 순환주기상으로 정점에 이르는 시기에 집중적으로 이루어졌으며, 강도가 높은“종합 대책”은 이미 가격 상승률이 둔화된 시점에 발표됨. 따라서 순환주기상 침체기에 강도 높은 대책이 시행되면서 가격 하락에 큰 영향을 주고 있는 것으로 판단됨.
- 투기 수요 억제와 실수요자 지원 효과 : 분양권 전매 제한은 지방 주택 분양시장에서 큰 효력을 발휘함. 무주택자 우선공급 제도는 실제 무주택자들의 참여가 저조한 실정임.
- 공급 감소 효과 : 지금의 주택 공급 감소는 투기억제 대책에 의한 건축 규제가 아닌 이미「도정법」등의 사업 근거법에 의한 감소세에 불과함. 따라서 투기억제 대책으로서의 건축 규제가 본격적으로 작동하게 되면 주택건설 실적은 더욱 감소할 것으로 예상됨.
■ 부동산 시장 변화가 건설산업에 미치는 영향
시장의 상황과 건설산업 경영 지표간의 관계
- 부동산 시장의 상황과 건설산업 경영 지표(건설 매출액 증가율, 매출액 경상이익률, 자기자본 비율)와의 관계에서는 두 가지 특징이 나타남. 하나는 시장의 상황이 지표에 시차를 두고 나타난다는 것이며, 다른 하나는 시장 활성화에 따른 경영 지표 개선 효과가 기업 규모가 커질수록 작아진다는 것임.
- BSI를 통해 살펴본 기업의 체감경기 개선 효과에서는 지속적인 부동산 경기의 호황에도 기업이 실제 체감하는 실적과 경기는 상당히 느리게 상승하는 것으로 나타남. 반면 2003년부터 시작된 부동산 경기 하락의 효과는 즉각적이며 체감 경기 하락의 기울기도 크게 나타남.
- 토목부문의 BSI는 부동산 시장 상황과 큰 관련이 없으나 주택부문의 BSI는 앞서 전체 BSI에서의 추세가 증폭되어 나타남.
시장의 주요 변수가 건설 공급 물량에 미치는 영향 분석
- 전세지수가 매매지수보다 건설산업의 물량 변수의 변동에 대해 인과적 영향력을 크게 행사하는 것으로 나타남. 이는 건설산업 공급 물량의 판단 기준이 되는 시장의 수요와 공급 상황은 전세지수가 오히려 충실하게 반영하고 있다는 것을 의미함.
- 시장 변수 중 미분양이 건축/토목 비중의 변동에 대해 원인 요소로서 작용하는 면이 큰 것으로 분석됨. 이는 주택가격 불안정기에 미분양이 증가할 시 건축 및 민간 부문의 수주규모가 줄게 되므로 한쪽으로 편중된 포트폴리오를 가진 업체의 존립에 위협 요소로 작용하게 됨을 보여주고 있음.
■ 결론
부동산 시장은 자연스러운 시장 경기 변동보다는 인위적인 정부 정책에 의해 크게 영향을 받으며, 정책 발표와 실제 작동간의 시차에 의해 시장의 안정성이 오히려 저해되는 것으로 나타남.
이러한 결과를 종합해볼 때, 지금까지의 부동산 정책은 건설업체의 자체적인 장기적 전망에 의한 경영 전략 수립을 어렵게 함으로써, 특히 정책변동에 민감하게 반응하는 주택산업의 경영에 위협 요소로 작용함.
부동산 정책이 건설산업에 미치는 영향을 부동산 정책이 시장에 미치는 파급 효과와 부동산 시장 변화가 건설산업에 미치는 영향으로 나누어 검토함.
■ 부동산 대책이 시장에 미치는 파급효과(IMF 이후 정책 수단의 효과)
주택경기 활성화 대책
- 1998년부터 시작된 주택경기 활성화 대책은 2001년 5월까지 3년 동안 지속됨.
- 수요진작 대책은 그 효과가 경기 회복기에 나타나고 있음. 이미 가격이 상승기에 접어들었음에도 불구하고 활성화 대책에 의한 각종 세제 혜택 및 금융 지원이 여전히 이루어진 것으로 나타남.
- 2001년 이후 발표된 공급확대 정책은 실질적인 수요에 부응한 대책이라기보다는 주택 건설의 물량을 확대하기 위한 정책적 배려성 대책의 특징이 강함. 따라서 단기간에 정책 효과를 발휘하지 못할 뿐만 아니라 지역의 사정에 따라 개발 시점의 변화가 잦아 그 효과가 분산되는 것으로 나타남.
투기 억제 대책
- 가격 안정 효과 : 많은 투기억제 대책이 아파트 매매가격이 순환주기상으로 정점에 이르는 시기에 집중적으로 이루어졌으며, 강도가 높은“종합 대책”은 이미 가격 상승률이 둔화된 시점에 발표됨. 따라서 순환주기상 침체기에 강도 높은 대책이 시행되면서 가격 하락에 큰 영향을 주고 있는 것으로 판단됨.
- 투기 수요 억제와 실수요자 지원 효과 : 분양권 전매 제한은 지방 주택 분양시장에서 큰 효력을 발휘함. 무주택자 우선공급 제도는 실제 무주택자들의 참여가 저조한 실정임.
- 공급 감소 효과 : 지금의 주택 공급 감소는 투기억제 대책에 의한 건축 규제가 아닌 이미「도정법」등의 사업 근거법에 의한 감소세에 불과함. 따라서 투기억제 대책으로서의 건축 규제가 본격적으로 작동하게 되면 주택건설 실적은 더욱 감소할 것으로 예상됨.
■ 부동산 시장 변화가 건설산업에 미치는 영향
시장의 상황과 건설산업 경영 지표간의 관계
- 부동산 시장의 상황과 건설산업 경영 지표(건설 매출액 증가율, 매출액 경상이익률, 자기자본 비율)와의 관계에서는 두 가지 특징이 나타남. 하나는 시장의 상황이 지표에 시차를 두고 나타난다는 것이며, 다른 하나는 시장 활성화에 따른 경영 지표 개선 효과가 기업 규모가 커질수록 작아진다는 것임.
- BSI를 통해 살펴본 기업의 체감경기 개선 효과에서는 지속적인 부동산 경기의 호황에도 기업이 실제 체감하는 실적과 경기는 상당히 느리게 상승하는 것으로 나타남. 반면 2003년부터 시작된 부동산 경기 하락의 효과는 즉각적이며 체감 경기 하락의 기울기도 크게 나타남.
- 토목부문의 BSI는 부동산 시장 상황과 큰 관련이 없으나 주택부문의 BSI는 앞서 전체 BSI에서의 추세가 증폭되어 나타남.
시장의 주요 변수가 건설 공급 물량에 미치는 영향 분석
- 전세지수가 매매지수보다 건설산업의 물량 변수의 변동에 대해 인과적 영향력을 크게 행사하는 것으로 나타남. 이는 건설산업 공급 물량의 판단 기준이 되는 시장의 수요와 공급 상황은 전세지수가 오히려 충실하게 반영하고 있다는 것을 의미함.
- 시장 변수 중 미분양이 건축/토목 비중의 변동에 대해 원인 요소로서 작용하는 면이 큰 것으로 분석됨. 이는 주택가격 불안정기에 미분양이 증가할 시 건축 및 민간 부문의 수주규모가 줄게 되므로 한쪽으로 편중된 포트폴리오를 가진 업체의 존립에 위협 요소로 작용하게 됨을 보여주고 있음.
■ 결론
부동산 시장은 자연스러운 시장 경기 변동보다는 인위적인 정부 정책에 의해 크게 영향을 받으며, 정책 발표와 실제 작동간의 시차에 의해 시장의 안정성이 오히려 저해되는 것으로 나타남.
이러한 결과를 종합해볼 때, 지금까지의 부동산 정책은 건설업체의 자체적인 장기적 전망에 의한 경영 전략 수립을 어렵게 함으로써, 특히 정책변동에 민감하게 반응하는 주택산업의 경영에 위협 요소로 작용함.