건설동향브리핑 89호
출판일 2005-05-16
연구원 CERIK
현재의 중국 부동산 시장은 국내 경제개발이 활발하게 추진되면서 활황을 맞이하고 있음. 일부에서 제기하고 있는 부동산 개발시장의 과열양상과 부동산시장의‘거품’시비는 현재 중국의 도시화 수준이 여전히 낮고 도시민의 주거수준도 그다지 높지 못하여 부동산시장의 잠재적 수요가 매우 큰 편이라는 점과 부동산개발 총량이 과다하다고 하여 공급 과잉상태라고 단정할 수는 없다는 점에서 설득력이 약하다고 할 수 있음.
* 중국의 부동산개발 투자의 증가세는 최근 들어 더욱 빠른 경제발전 성장세와 1인당 평균소득의 급격한 증가, 그리고 사회 부유층의 증가로 대량의 투자 자금이 투자처를 찾고 있는 일련의 객관적인 현상이 반영된 것이라고 할 수 있음.
* 다수의 투자자들은 중국의 부동산개발 시장을 우선적 투자처로 고려하고 있으며, 도시화 지연에 따른 도농간 정치·경제·문화적 격차의 확대로 농민들의 도시거주 욕구가 강하다는 점 등을 고려할 때 부동산개발 시장의 전망을 매우 밝다고 할 수 있음.
- 은행 등 금융기관도 지속적으로 이자율을 낮추고 있고, 주식시장의 제도적 한계로 인해 도시민들은 부동산산업에 투자하여 자산 가치보전과 증식을 실현하려는 경향이 큼.
■ 경매·입찰에 의한 토지공급 방식과 부동산개발업체의 이해득실
* 중국의 언론들은 중국 정부가 새롭게 실시한 토지의 입찰·경매에 의한 양도방식, 특히 경매방식이 토지가격을 상승시켜 부동산가격을 끌어올리고 이로 인해 투자 이윤을 감소시키는 주요한 원인으로 지적하고 있음. 그러나, 현재 부동산개발업자가 보유하고 있는 토지는 대부분 협의양도 방식으로 취득한 것이고 입찰·경매에 의한 양도방식의 시행 기간이 일천한 관계로 큰 영향을 주었다고 보기 어려움.
* 오히려 입찰·경매 방식이 부동산개발업체간의 공평한 경쟁을 촉진하게 만들어 부동산개발업자의 발전 기회를 제공하고 있으며, 부동산의 가격상승 현상에 대해서도 사회가 수긍할 수 있는 정도가 되었음. 경매로 취득한 토지가 대부분 부동산개발에 사용되기 때문에 지방관료의 토지공급 정책 결정에 영향을 줄 가능성이 높음.
* 많지 않는 토지경매와 이로 인한 언론매체의 관심 제고는 부동산 투자자가 지불하는 토지구입비용이 토지가격과 기업광고 비용이 합쳐진 의미를 지닌 것으로 만들고 있음.
- 토지경매와 낙찰은 기업의 경제력을 보여주는 효과가 있어 부동산개발업체의 신용등급을 제고시켜 더 많은 대출을 가능케 하는 효과를 지니고 있음.
■ 부동산가격의 하락 가능성에 대한 전망
* 중국의 부동산시장 과열 현상은 큰 폭의 가격하락 가능성과 이로 인한 수급 균형 현상을 가져올 것으로 전망이 나오기도 하지만, 현재 중국에서 이러한 결과가 초래될 가능성은 극히 희박하다고 할 수 있음.
* 부동산시장의 활력은 중국 사회·경제 발전에 있어서 필연적 결과라고 할 수 있으며, 중국의 경제전망에 대해 낙관적 기대가 적지 않고 중국 국민들의 경제적 수입도 현저히 증가되어 현재의 부동산 가격 수준을 충분히 소화시킬 수 있기 때문임.
- 중국 부동산기업의 자산대비 부채율이 매우 높아 부동산개발 사업은 은행 대출 의존도가 높은데 은행은 부동산가격의 하락으로 인한 부실채권의 발생을 원하지 않음.
- 정부 배경을 갖고 있는 대부분의 부동산기업 관리자는 기업의 외형적 규모를 중시하는데 부동산가격의 하락은 자신의 업적이 줄어드는 결과가 되어 원하지 않음.
- 부동산시장이 불경기로 접어들면 정부가 토지공급을 감소시킬 것이고 이로 인한 토지의 희소성은 부동산가격의 필연적 상승으로 나타날 것이라는 점 등도 주된 이유에 포함됨.
■ 중국 부동산개발의 제도적 개선 필요
* 중국의 부동산시장이 과열 우려가 나올 정도로 급속하게 커지고 있지만 장기적으로 중국의 부동산개발이 부동산시장의 거대한 잠재적 수요를 충분히 인식하고 효율적 대처를 통해 지속 가능한 발전을 도모하기 위해서는 몇 가지 개선이 요구되고 있음.
* 과열현상을 막기 위해 부동산개발의 발전을 제한할 필요는 없으며 오히려 정부가 도시 토지 국유재산권의 이점을 이용하여 토지공급 총량 규제를 통한 효율적 거시조절을 실시해야 할 것임. 정부 간부의 임기제도와 연계한 토지자산 평가시스템과 자산청산제도를 수립하고, 모든 지방 행정장관은 국유토지 자산의 보호와 가치 증가, 그리고 저가의 토지양도 행위의 적절한 억제시책을 펴 나가야 함.
* 국유자산의 심각한 유실자에 대한 엄격한 경제적 처벌(형사책임 포함), 책임과 리스크 관리를 강화한 은행의 경영 개혁, 부동산개발 기업간 공평한 경쟁 유도, 주택 소비자에 대한 우대, 농촌에 적용되는 1가구 1주택의 택지공급 규정을 도시에 확대 적용, 세금의 합리적 조절을 통한 재화의 재분배,
* 중국의 부동산개발 투자의 증가세는 최근 들어 더욱 빠른 경제발전 성장세와 1인당 평균소득의 급격한 증가, 그리고 사회 부유층의 증가로 대량의 투자 자금이 투자처를 찾고 있는 일련의 객관적인 현상이 반영된 것이라고 할 수 있음.
* 다수의 투자자들은 중국의 부동산개발 시장을 우선적 투자처로 고려하고 있으며, 도시화 지연에 따른 도농간 정치·경제·문화적 격차의 확대로 농민들의 도시거주 욕구가 강하다는 점 등을 고려할 때 부동산개발 시장의 전망을 매우 밝다고 할 수 있음.
- 은행 등 금융기관도 지속적으로 이자율을 낮추고 있고, 주식시장의 제도적 한계로 인해 도시민들은 부동산산업에 투자하여 자산 가치보전과 증식을 실현하려는 경향이 큼.
■ 경매·입찰에 의한 토지공급 방식과 부동산개발업체의 이해득실
* 중국의 언론들은 중국 정부가 새롭게 실시한 토지의 입찰·경매에 의한 양도방식, 특히 경매방식이 토지가격을 상승시켜 부동산가격을 끌어올리고 이로 인해 투자 이윤을 감소시키는 주요한 원인으로 지적하고 있음. 그러나, 현재 부동산개발업자가 보유하고 있는 토지는 대부분 협의양도 방식으로 취득한 것이고 입찰·경매에 의한 양도방식의 시행 기간이 일천한 관계로 큰 영향을 주었다고 보기 어려움.
* 오히려 입찰·경매 방식이 부동산개발업체간의 공평한 경쟁을 촉진하게 만들어 부동산개발업자의 발전 기회를 제공하고 있으며, 부동산의 가격상승 현상에 대해서도 사회가 수긍할 수 있는 정도가 되었음. 경매로 취득한 토지가 대부분 부동산개발에 사용되기 때문에 지방관료의 토지공급 정책 결정에 영향을 줄 가능성이 높음.
* 많지 않는 토지경매와 이로 인한 언론매체의 관심 제고는 부동산 투자자가 지불하는 토지구입비용이 토지가격과 기업광고 비용이 합쳐진 의미를 지닌 것으로 만들고 있음.
- 토지경매와 낙찰은 기업의 경제력을 보여주는 효과가 있어 부동산개발업체의 신용등급을 제고시켜 더 많은 대출을 가능케 하는 효과를 지니고 있음.
■ 부동산가격의 하락 가능성에 대한 전망
* 중국의 부동산시장 과열 현상은 큰 폭의 가격하락 가능성과 이로 인한 수급 균형 현상을 가져올 것으로 전망이 나오기도 하지만, 현재 중국에서 이러한 결과가 초래될 가능성은 극히 희박하다고 할 수 있음.
* 부동산시장의 활력은 중국 사회·경제 발전에 있어서 필연적 결과라고 할 수 있으며, 중국의 경제전망에 대해 낙관적 기대가 적지 않고 중국 국민들의 경제적 수입도 현저히 증가되어 현재의 부동산 가격 수준을 충분히 소화시킬 수 있기 때문임.
- 중국 부동산기업의 자산대비 부채율이 매우 높아 부동산개발 사업은 은행 대출 의존도가 높은데 은행은 부동산가격의 하락으로 인한 부실채권의 발생을 원하지 않음.
- 정부 배경을 갖고 있는 대부분의 부동산기업 관리자는 기업의 외형적 규모를 중시하는데 부동산가격의 하락은 자신의 업적이 줄어드는 결과가 되어 원하지 않음.
- 부동산시장이 불경기로 접어들면 정부가 토지공급을 감소시킬 것이고 이로 인한 토지의 희소성은 부동산가격의 필연적 상승으로 나타날 것이라는 점 등도 주된 이유에 포함됨.
■ 중국 부동산개발의 제도적 개선 필요
* 중국의 부동산시장이 과열 우려가 나올 정도로 급속하게 커지고 있지만 장기적으로 중국의 부동산개발이 부동산시장의 거대한 잠재적 수요를 충분히 인식하고 효율적 대처를 통해 지속 가능한 발전을 도모하기 위해서는 몇 가지 개선이 요구되고 있음.
* 과열현상을 막기 위해 부동산개발의 발전을 제한할 필요는 없으며 오히려 정부가 도시 토지 국유재산권의 이점을 이용하여 토지공급 총량 규제를 통한 효율적 거시조절을 실시해야 할 것임. 정부 간부의 임기제도와 연계한 토지자산 평가시스템과 자산청산제도를 수립하고, 모든 지방 행정장관은 국유토지 자산의 보호와 가치 증가, 그리고 저가의 토지양도 행위의 적절한 억제시책을 펴 나가야 함.
* 국유자산의 심각한 유실자에 대한 엄격한 경제적 처벌(형사책임 포함), 책임과 리스크 관리를 강화한 은행의 경영 개혁, 부동산개발 기업간 공평한 경쟁 유도, 주택 소비자에 대한 우대, 농촌에 적용되는 1가구 1주택의 택지공급 규정을 도시에 확대 적용, 세금의 합리적 조절을 통한 재화의 재분배,