건설동향브리핑 90호
출판일 2005-06-01
연구원 CERIK
ㅁ 하자담보책임에 대해서는「주택법」,「집합건물법」,「건설산업기본법」,「민법」등 다양한 법령에서 명시적 규정을 두고 있으나, 기간이나 하자개념, 적용상의 우선순위 등이 체계화되지 않아 법령간 충돌 또는 현실과 괴리된 법적용 등 문제점이 적지 아니함.
- 대표적 사례로는 2004. 4. 9일자 부산 금곡주공6단지아파트 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 제기한 하자담보책임 기간과 관련한 대법원의 판례라고 할 수 있음.
ㅁ 대법원은 이 판례에서「주택법」과「집합건물법」의 하자담보책임 기간이 상충되지만, ⅰ)「민법」의 하자담보책임 규정을 준용하는「집합건물법」의 법적 성격은 피분양자의 보호를 위한 강행규정이라는 점, ⅱ) 하자 관련 주택법령은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수의 기준을 정하고 있을 뿐이라는 점, ⅲ) 하자 관련 주택법령은「집합건물법」의 담보책임 제척기간에 영향을 미칠 수 없다는 점 등을 이유로 주택의 구성부분이나 공종과 관계없이 일률적으로 10년의 하자담보책임 기간을 적용한다고 판시하여 건설시장에 상당한 충격을 준 바 있음.
■ 개정「주택법」및「집합건물법」의 주요 내용
ㅁ 대법원의 판례 이후 현실과 괴리된 법령 적용으로 하자보수 관련 분쟁발생이 급증하고 건설업계의 경제적 부담이 늘어나는 등의 문제점을 개선하기 위해 의원입법으로「주택법」 개정이 추진되었으며, 동개정안은 2005. 5. 4일 국회 본회의를 통과하고 5. 26일에 공포되어 즉시 시행에 들어감으로써 결실을 맺게 되었음.
- 실제 대법원의 판결 이후 2005년 3월까지 하자보수와 관련된 소송건수만 80여건, 소송가액은 250억원대에 이르고 있음.
ㅁ 개정「주택법」의 주요 내용은 공동주택의 하자담보책임 기간이 공동주택의 내력 구조부별 및 시설공사별로 내구수명 등을 감안하여 정해져야 하는 데도 불구하고「집합건물법」에서「민법」을 준용하여 일률적으로 적용하는 문제를 해소하기 위해 동법의 적용을 배제하고「주택법」시행령에서 정한 하자담보책임 기간을 적용한다는 것임.
- 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여「민법」제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한「집합건물법」제9조의 규정에도 불구하고 사용검사일 또는 공동주택의 사용승인일(「건축법」제18조)부터 공동주택의 내력 구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정하는 담보책임 기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등의 하자가 발생한 때에는 입주자 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 하는 것으로 개정함.
ㅁ 동 개정안은 하자담보책임을 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생되고 있으며 이러한 분쟁의 신속하고 효율적인 해결이 필요하다는 점을 감안하여 하자발생시 그 책임범위에 대해 사업주체ㆍ설계자 또는 감리자 사이에 분쟁이 발생하는 경우 건축분쟁조정위원회에서 조정을 받도록 하는 등 사업주체에게 일방적으로 하자담보책임이 전가되는 것을 개선함.
ㅁ 부칙에서는 조속한 시행 필요성을 고려하여 공포한 날부터 시행토록 하고, 담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치로 개정「주택법」의 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관해서도 개정된「주택법」상의 하자담보책임 규정을 적용토록 함.
ㅁ「주택법」의 개정에 따라「주택법」과「집합건물법」간의 모순과 충돌을 방지하기 위하여「집합건물법」도 부칙 제6조 단서에‘공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」제46조(담보책임 및 하자보수 등)의 규정이 정하는 바에 따른다’를 신설함.
■ 남은 과제
ㅁ 이번 개정으로 인해 아파트 등 공동주택의 하자담보책임 기간을 둘러싼 법령간 충돌문제는 상당부분 해소될 수 있게 되었지만, 개정「주택법」에 있어서도 하자의 구체적 개념 정의가 명확하지 않으며 하자여부에 대한 세부적인 판정기준을 두고 있지 않기 때문에 주택사업 주체와 입주자간의 마찰을 방지하는 기능은 여전히 취약한 상태임.
- 사업주체의 부담으로 되는 하자여부와 입주자 등의 부담으로 되는 유지관리 책임과의 구분도 쉽지 않음.
ㅁ 입법론으로는 하자의 구체적 명시를 추진하고 이러한 작업이 현실적 어려움이 있다면 공신력과 하자판정의 구속력을 갖춘 하자판정 기구의 설립이라도 되어야 할 것임.
- 공공공사와 민간공사 등 여러 법령에서 각각 규정하고 있는 하자담보책임제도를 체계화하여 적용 과정상의 혼란을 방지할 필요성도 있음.
- 하자관련 분쟁해결을 건축분쟁조정위원회에 맡기도록 명시하고 있지만 하자 관련 제도의 정
비가 충분히 않고 동위원회의 조정결과의 구속력이 미약한 상태에서 그 실효성을 기대하기 어려울 것으로 전망됨.
ㅁ 하자문제는 단계적 제도개선<
- 대표적 사례로는 2004. 4. 9일자 부산 금곡주공6단지아파트 입주자대표회의가 대한주택공사를 상대로 제기한 하자담보책임 기간과 관련한 대법원의 판례라고 할 수 있음.
ㅁ 대법원은 이 판례에서「주택법」과「집합건물법」의 하자담보책임 기간이 상충되지만, ⅰ)「민법」의 하자담보책임 규정을 준용하는「집합건물법」의 법적 성격은 피분양자의 보호를 위한 강행규정이라는 점, ⅱ) 하자 관련 주택법령은 행정적인 차원에서 공동주택의 하자보수 절차·방법 및 기간 등을 정하고 하자보수의 기준을 정하고 있을 뿐이라는 점, ⅲ) 하자 관련 주택법령은「집합건물법」의 담보책임 제척기간에 영향을 미칠 수 없다는 점 등을 이유로 주택의 구성부분이나 공종과 관계없이 일률적으로 10년의 하자담보책임 기간을 적용한다고 판시하여 건설시장에 상당한 충격을 준 바 있음.
■ 개정「주택법」및「집합건물법」의 주요 내용
ㅁ 대법원의 판례 이후 현실과 괴리된 법령 적용으로 하자보수 관련 분쟁발생이 급증하고 건설업계의 경제적 부담이 늘어나는 등의 문제점을 개선하기 위해 의원입법으로「주택법」 개정이 추진되었으며, 동개정안은 2005. 5. 4일 국회 본회의를 통과하고 5. 26일에 공포되어 즉시 시행에 들어감으로써 결실을 맺게 되었음.
- 실제 대법원의 판결 이후 2005년 3월까지 하자보수와 관련된 소송건수만 80여건, 소송가액은 250억원대에 이르고 있음.
ㅁ 개정「주택법」의 주요 내용은 공동주택의 하자담보책임 기간이 공동주택의 내력 구조부별 및 시설공사별로 내구수명 등을 감안하여 정해져야 하는 데도 불구하고「집합건물법」에서「민법」을 준용하여 일률적으로 적용하는 문제를 해소하기 위해 동법의 적용을 배제하고「주택법」시행령에서 정한 하자담보책임 기간을 적용한다는 것임.
- 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여「민법」제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한「집합건물법」제9조의 규정에도 불구하고 사용검사일 또는 공동주택의 사용승인일(「건축법」제18조)부터 공동주택의 내력 구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 정하는 담보책임 기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등의 하자가 발생한 때에는 입주자 등의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 하는 것으로 개정함.
ㅁ 동 개정안은 하자담보책임을 둘러싼 분쟁이 빈번하게 발생되고 있으며 이러한 분쟁의 신속하고 효율적인 해결이 필요하다는 점을 감안하여 하자발생시 그 책임범위에 대해 사업주체ㆍ설계자 또는 감리자 사이에 분쟁이 발생하는 경우 건축분쟁조정위원회에서 조정을 받도록 하는 등 사업주체에게 일방적으로 하자담보책임이 전가되는 것을 개선함.
ㅁ 부칙에서는 조속한 시행 필요성을 고려하여 공포한 날부터 시행토록 하고, 담보책임 및 하자보수에 관한 경과조치로 개정「주택법」의 시행 전에 사용검사 또는 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관해서도 개정된「주택법」상의 하자담보책임 규정을 적용토록 함.
ㅁ「주택법」의 개정에 따라「주택법」과「집합건물법」간의 모순과 충돌을 방지하기 위하여「집합건물법」도 부칙 제6조 단서에‘공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여는 「주택법」제46조(담보책임 및 하자보수 등)의 규정이 정하는 바에 따른다’를 신설함.
■ 남은 과제
ㅁ 이번 개정으로 인해 아파트 등 공동주택의 하자담보책임 기간을 둘러싼 법령간 충돌문제는 상당부분 해소될 수 있게 되었지만, 개정「주택법」에 있어서도 하자의 구체적 개념 정의가 명확하지 않으며 하자여부에 대한 세부적인 판정기준을 두고 있지 않기 때문에 주택사업 주체와 입주자간의 마찰을 방지하는 기능은 여전히 취약한 상태임.
- 사업주체의 부담으로 되는 하자여부와 입주자 등의 부담으로 되는 유지관리 책임과의 구분도 쉽지 않음.
ㅁ 입법론으로는 하자의 구체적 명시를 추진하고 이러한 작업이 현실적 어려움이 있다면 공신력과 하자판정의 구속력을 갖춘 하자판정 기구의 설립이라도 되어야 할 것임.
- 공공공사와 민간공사 등 여러 법령에서 각각 규정하고 있는 하자담보책임제도를 체계화하여 적용 과정상의 혼란을 방지할 필요성도 있음.
- 하자관련 분쟁해결을 건축분쟁조정위원회에 맡기도록 명시하고 있지만 하자 관련 제도의 정
비가 충분히 않고 동위원회의 조정결과의 구속력이 미약한 상태에서 그 실효성을 기대하기 어려울 것으로 전망됨.
ㅁ 하자문제는 단계적 제도개선<