건설동향브리핑 96호
출판일 2005-09-01
연구원 CERIK
부동산의 분양·임대와 관련하여 사업자 부도, 허위·과장 광고 등으로 인한 소비자 피해가 빈발(소보원 및 소비자단체에 접수된 피해 사례가 7,000여건에 달함)하자 공정위는 올 4월부터‘부동산 대책 T/F '' 를 구성하여 피해실태 파악과 외부 전문가의 자문 및 관계부처와의 협의를 거쳐 개선방안 마련에 착수함.
공정위가 파악하고 있는 주된 소비자의 피해 유형을 보면, 선분양으로 인한 분양 대금의 손실, 상품 정보의 부족(조망권, 수익률 등의 허위·과장 광고), 입주 이후 하자발생 빈번, 사업자 담합으로 인한 분양가 상승, 사업자 부도로 인한 임대 보증금 손실, 각종 임대주택 관련 불공정 계약 및 관행 횡행 등을 들 수 있음.
그러나 하자 발생이나 품질 확보 부분은 현행 감리제도, 하자보수제도 등의 제도로 시장경쟁을 통한 사업자의 자발적인 품질 향상 효과를 기대하기는 미흡한 상태라고 할 수 있으며, 임대아파트의 경우 ''임대사업자 부도 금융기관의 담보권 행사를 위한 경매 절차 임차인의 임대보증금 손실''로 이어지는 경우가 적지 않은 상태임을 감안하여 아래와 같은 개선 방안을 마련함.
■ 정부의 개선 방안
선분양의 문제점 개선
- 선분양으로 인한 분양 대금의 손실 피해는「건축물분양에 관한 법률」시행으로 방지할 수 있게 되었으나 제도시행에 따른 분양 질서의 공정화가 조기 정착될 수 있도록 지속적인 시장 감시 및 엄정한 법집행을 차질 없이 추진키로 함.
- 선분양의 문제점을 근본적으로 해소하기 위하여 주택의 경우는 건교부가 2012년까지 점진적으로 후분양제를 활성화할 계획이어서 그때까지 소비자 보호에 만전을 기할 예정임.
정보의 비대칭 및 불균형의 해소
- 건축허가 취득 여부 등 분양 관련 중요 정보를 지자체가 홈페이지를 통해 제공하여 소비자피해를 사전에 예방하도록 하고, 허위·과장 광고를 사전에 예방하기 위한 클린애드 네트워크(Clean Advertisement Network)도 구축토록 함.
- 공정위는 2005년 하반기까지 사업자단체와 공동으로 부동산 분야 표시·광고수칙 제정 및 사업자 교육, 소비자단체의 광고 모니터링 지원, 민간 광고심의기구의 자율 심의를 활성화함.
주택 품질 향상 유도
- 주택성능표시제도의 시행 및 주택품질 보증제도(Home Warranty)의 도입 추진
- 건교부는 2006년 상반기에 공동주택의 주택 품질과 주거 환경 등을 평가하여 분양 공고시 등급을 표시하여 소비자로 하여금 주택품질에 대한 정보제공을 통해 합리적인 선택권을 보장하고, 품질 향상을 위한 사업자의 자발적인 경쟁을 유도하기 위해 주택성능표시제도를 실시할 예정으로 있음.
임대보증금 보증 의무화
- 임대주택 관련 소비자의 피해는 임대보증금 보증 의무화 등 2005. 6. 7의 건교부 대책으로 피해방지가 가능하게 되었지만, 나아가 임대사업자의 부도를 사전 예방할 수 있는 ''주택기금 대출심사제도''의 개선 등을 건교부가 병행 추진키로 함.
공정한 거래를 위한 시장 환경 조성
- 2005년 하반기에는 주요 임대아파트, 상가건물 사업자의 약관 사용 실태조사를 통해 임대료 인상, 임대보증금 반환, 계약 해지 등 관련 불공정 약관의 시정조치를 강화토록 하고, 2006년 내에 지자체에 분쟁조정기구를 설치하여 임대차 관련 분쟁의 신속한 해결을 도모하도록 함.
■ 시사점
부동산 거래 관련 피해는 그 규모나 피해의 심각성 등을 감안할 때 사전예방이 가장 중요하며, 이번 대책 발표는 부동산 거래 현장에서의 실질적인 피해를 최소화하고 예방하는 데 중점을 둔 것으로 바람직하다고 할 것임.
그러나 선분양 시장하에서 정부가 제공하는 부동산 관련 정보의 정확성과 거래에서의 중요성, 소비자의 신뢰도 등에 대한 구체적 내용은 추후 보완되어야 할 것이며, 마련된 법령의 구체적 시행 과정에서 소비자의 권리 보장이 실효성을 거둘 수 있도록 지속적인 관심이 필요함.
주택품질보증제도의 도입도 공정한 경쟁을 통해 주택품질 향상과 소비자 만족의 제고 등 효과를 기대할 수 있을 것이나, 지나치게 정부 주도형으로 운영할 경우 주택시장의 과도한 규제가 될 수도 있다는 점에서 품질보증제도의 취지와 세부내용에 대해서는 주택시장의 충분한 의견수렴 과정이 필요할 것임.
공정위가 파악하고 있는 주된 소비자의 피해 유형을 보면, 선분양으로 인한 분양 대금의 손실, 상품 정보의 부족(조망권, 수익률 등의 허위·과장 광고), 입주 이후 하자발생 빈번, 사업자 담합으로 인한 분양가 상승, 사업자 부도로 인한 임대 보증금 손실, 각종 임대주택 관련 불공정 계약 및 관행 횡행 등을 들 수 있음.
그러나 하자 발생이나 품질 확보 부분은 현행 감리제도, 하자보수제도 등의 제도로 시장경쟁을 통한 사업자의 자발적인 품질 향상 효과를 기대하기는 미흡한 상태라고 할 수 있으며, 임대아파트의 경우 ''임대사업자 부도 금융기관의 담보권 행사를 위한 경매 절차 임차인의 임대보증금 손실''로 이어지는 경우가 적지 않은 상태임을 감안하여 아래와 같은 개선 방안을 마련함.
■ 정부의 개선 방안
선분양의 문제점 개선
- 선분양으로 인한 분양 대금의 손실 피해는「건축물분양에 관한 법률」시행으로 방지할 수 있게 되었으나 제도시행에 따른 분양 질서의 공정화가 조기 정착될 수 있도록 지속적인 시장 감시 및 엄정한 법집행을 차질 없이 추진키로 함.
- 선분양의 문제점을 근본적으로 해소하기 위하여 주택의 경우는 건교부가 2012년까지 점진적으로 후분양제를 활성화할 계획이어서 그때까지 소비자 보호에 만전을 기할 예정임.
정보의 비대칭 및 불균형의 해소
- 건축허가 취득 여부 등 분양 관련 중요 정보를 지자체가 홈페이지를 통해 제공하여 소비자피해를 사전에 예방하도록 하고, 허위·과장 광고를 사전에 예방하기 위한 클린애드 네트워크(Clean Advertisement Network)도 구축토록 함.
- 공정위는 2005년 하반기까지 사업자단체와 공동으로 부동산 분야 표시·광고수칙 제정 및 사업자 교육, 소비자단체의 광고 모니터링 지원, 민간 광고심의기구의 자율 심의를 활성화함.
주택 품질 향상 유도
- 주택성능표시제도의 시행 및 주택품질 보증제도(Home Warranty)의 도입 추진
- 건교부는 2006년 상반기에 공동주택의 주택 품질과 주거 환경 등을 평가하여 분양 공고시 등급을 표시하여 소비자로 하여금 주택품질에 대한 정보제공을 통해 합리적인 선택권을 보장하고, 품질 향상을 위한 사업자의 자발적인 경쟁을 유도하기 위해 주택성능표시제도를 실시할 예정으로 있음.
임대보증금 보증 의무화
- 임대주택 관련 소비자의 피해는 임대보증금 보증 의무화 등 2005. 6. 7의 건교부 대책으로 피해방지가 가능하게 되었지만, 나아가 임대사업자의 부도를 사전 예방할 수 있는 ''주택기금 대출심사제도''의 개선 등을 건교부가 병행 추진키로 함.
공정한 거래를 위한 시장 환경 조성
- 2005년 하반기에는 주요 임대아파트, 상가건물 사업자의 약관 사용 실태조사를 통해 임대료 인상, 임대보증금 반환, 계약 해지 등 관련 불공정 약관의 시정조치를 강화토록 하고, 2006년 내에 지자체에 분쟁조정기구를 설치하여 임대차 관련 분쟁의 신속한 해결을 도모하도록 함.
■ 시사점
부동산 거래 관련 피해는 그 규모나 피해의 심각성 등을 감안할 때 사전예방이 가장 중요하며, 이번 대책 발표는 부동산 거래 현장에서의 실질적인 피해를 최소화하고 예방하는 데 중점을 둔 것으로 바람직하다고 할 것임.
그러나 선분양 시장하에서 정부가 제공하는 부동산 관련 정보의 정확성과 거래에서의 중요성, 소비자의 신뢰도 등에 대한 구체적 내용은 추후 보완되어야 할 것이며, 마련된 법령의 구체적 시행 과정에서 소비자의 권리 보장이 실효성을 거둘 수 있도록 지속적인 관심이 필요함.
주택품질보증제도의 도입도 공정한 경쟁을 통해 주택품질 향상과 소비자 만족의 제고 등 효과를 기대할 수 있을 것이나, 지나치게 정부 주도형으로 운영할 경우 주택시장의 과도한 규제가 될 수도 있다는 점에서 품질보증제도의 취지와 세부내용에 대해서는 주택시장의 충분한 의견수렴 과정이 필요할 것임.