건설동향브리핑 111호
출판일 2006-04-17
연구원 CERIK
지난 3·30 정부는 8·31 후속대책인「서민주거 복지 증진과 주택시장 합리화 방안」을 발표함. 주요 내용은 4가지로 구분됨.
- 첫째, 서민주거 복지 증진을 위해 도심 내 다가구 매입 임대주택과 전세 임대주택을 각각 연간 4,500가구 공급
- 또한 분양가 인하를 위해 공공 택지 중소형 택지 가격 10% 인하, 분양가상한제 검증위원회 설치(7월 시행), 중대형 매입, 건설 임대 연평균 6,000가구 확보 제시
- 둘째, 재건축 제도 합리화를 위해 재건축 추진위 권력남용 및 시공사 선정 비리 엄단, 안전진단 예비 평가 공적 기관 수행, 평가 항목 확대(8월 시행), 관리처분계획 인가 신청 전 사업장에게 개발부담금 부과(8월 시행)
- 셋째, 주택 공급 확대 대책으로 2007년까지 958만평을 송파, 양주, 김포에 조성하고 도심재정비 시범 사업지를 2∼3곳 선정할 계획(9월 시행)
- 넷째, 주택거래신고지역제도 보완을 위해 앞으로는 실거래가 신고 외에 자금조달 계획, 입주 신고 의무화를 6월부터 시행할 계획임.
이상의 대책 이외에 금융 대출을 규제하는「주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가 조치」를 별도로 발표하여 주택 구입 자금에 대한 대출 조건을 더욱 강화
- 투기 지역 6억원 초과 고가 아파트 구입의 경우에 대하여, 현재까지는 LTV 40%(은행·보험) 및 60%(저축 은행) 한도 내에서 금융권 대출이 가능하였으나,
- 4. 5일 이후부터는 종전의 LTV 한도와 함께 총부채 상환 비율 40% 이내에서만 대출을 취급할 수 있도록 지도(적용 대상은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 투기지역 소재 6억원 초과 아파트와 주상복합 아파트, 분양권, 재건축 지분을 담보로 하는 가계대출)
- 이에 따라 근로 소득자가 주택 담보 대출을 받을 수 있는 금액이 많게는 80%, 적게는 50% 정도 감소하게 됨.
- 판교 분양 아파트의 경우도 8월분 분양 아파트에 대해서는 분양가 6억원이 넘을 것으로 추정되는 50평형 이상에 대해 봉급 생활자들의 담보 대출 신청이 사실상 어려워짐.
■ 지속적인 주택 수요 억제 시도, 특히 중산층의 주택 구입 수요 차단
이번 대책 역시 "수요 억제"에 초점이 맞추어져 있음. 이는 8·31 대책 이후 가격 상승의 원인이 매도 수요보다 많은 매수 수요에 기인하기 때문임.
- 8·31 대책 발표에도 불구하고 인기(강남, 분당, 목동 등)지역 및 중대형 평형의 아파트는 매수 수요가 커 가격이 계속 상승하여 왔음.
- 최근 지속적으로 중대형 평형에 대한 교체 수요가 높고, 주거 환경에 대한 선호가 뚜렷해 인기 지역의 경우 6억원 이상 고가 아파트의 수가 계속 증가하고 있음.
- 그러나 이번 주택 담보 대출 리스크 관리 강화 방안은 연소득 3,000만∼5,000만원 미만의 근로자의 주택 구입자금 대출 금액이 대폭 축소되어 이들 계층의 6억원 이상 주택 구입을 억제시킴.
- 단기적으로 주택 매수 수요를 억제시킴으로써 가격 상승세는 진정될 것으로 보이나, 중대형 평형의 주택 구입 연기에 따른 전세가격 상승은 지속될 전망
■ 공공 주도의 주택 공급 확대... 높은 재정 부담과 민간 경기 위축의 우려
정부가 제시하고 있는 공급 확대 정책은 재건축 사업 등 민간 공급 대신 공공부문이 직접 공급하거나 개입이 가능한 도시재정비 사업(뉴타운 사업)과 공공 택지 공급확대임.
- 현재 재건축 사업을 추진 중인 단지(관리처분계획 인가 이전)는 모두 개발부담금 부과 대상이 되어 재건축 사업이 크게 감소하고 장기화될 전망
- 대신 과감한 규제완화와 인센티브 제공을 내용으로 하는「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비 사업은 서울 강북에 2∼3개의 시범 지구를 9월까지 지정하는 등 연말까지 3∼4개의 선도적 사업 지구를 가시화할 계획
저소득층을 위한 소형 임대주택은 물론 중형 주택의 공급까지 공공부문의 역할 확대
- 국민임대주택, 다가구 매입 임대 등 저소득층을 위한 소형 임대주택은 물론 중대형 주택도 공공기관 직접 건설 방식, 도시재정비촉진지구 내 임대주택을 매입하는 방식, 도심내 기존 주택을 매입하는 방식 등을 통해 2006∼2012년까지 연평균 6,000호를 비축하고 이를 임대주택으로 활용해 나갈 계획
공공부문의 역할 확대는 곧 재정 부담으로 이어지며 그동안 건설경기를 주도해 온 민간건설경기의 위축 등 부작용이 우려
- 공공부문 역할 확대에 따른 재원조달 방안의 마련이 필요하며, 공공 주택시장에서 민간을 적극 활용하는 등 민간 건설경기 위축을 최소화할 수 있는 대안 제시가 요구됨.
- 목 차 -
■ 경제 : 2월 건설수주 27.6% 증가
2006년 3월 BSI 70.8
소비자 전망 조사 결과
■ 정책 : 3·30 대책의 주요 내용과 의미
■ 이슈 : 실적공사비제도의 확대 적용을 위해서는
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- 첫째, 서민주거 복지 증진을 위해 도심 내 다가구 매입 임대주택과 전세 임대주택을 각각 연간 4,500가구 공급
- 또한 분양가 인하를 위해 공공 택지 중소형 택지 가격 10% 인하, 분양가상한제 검증위원회 설치(7월 시행), 중대형 매입, 건설 임대 연평균 6,000가구 확보 제시
- 둘째, 재건축 제도 합리화를 위해 재건축 추진위 권력남용 및 시공사 선정 비리 엄단, 안전진단 예비 평가 공적 기관 수행, 평가 항목 확대(8월 시행), 관리처분계획 인가 신청 전 사업장에게 개발부담금 부과(8월 시행)
- 셋째, 주택 공급 확대 대책으로 2007년까지 958만평을 송파, 양주, 김포에 조성하고 도심재정비 시범 사업지를 2∼3곳 선정할 계획(9월 시행)
- 넷째, 주택거래신고지역제도 보완을 위해 앞으로는 실거래가 신고 외에 자금조달 계획, 입주 신고 의무화를 6월부터 시행할 계획임.
이상의 대책 이외에 금융 대출을 규제하는「주택담보대출 리스크관리 강화를 위한 추가 조치」를 별도로 발표하여 주택 구입 자금에 대한 대출 조건을 더욱 강화
- 투기 지역 6억원 초과 고가 아파트 구입의 경우에 대하여, 현재까지는 LTV 40%(은행·보험) 및 60%(저축 은행) 한도 내에서 금융권 대출이 가능하였으나,
- 4. 5일 이후부터는 종전의 LTV 한도와 함께 총부채 상환 비율 40% 이내에서만 대출을 취급할 수 있도록 지도(적용 대상은 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내 투기지역 소재 6억원 초과 아파트와 주상복합 아파트, 분양권, 재건축 지분을 담보로 하는 가계대출)
- 이에 따라 근로 소득자가 주택 담보 대출을 받을 수 있는 금액이 많게는 80%, 적게는 50% 정도 감소하게 됨.
- 판교 분양 아파트의 경우도 8월분 분양 아파트에 대해서는 분양가 6억원이 넘을 것으로 추정되는 50평형 이상에 대해 봉급 생활자들의 담보 대출 신청이 사실상 어려워짐.
■ 지속적인 주택 수요 억제 시도, 특히 중산층의 주택 구입 수요 차단
이번 대책 역시 "수요 억제"에 초점이 맞추어져 있음. 이는 8·31 대책 이후 가격 상승의 원인이 매도 수요보다 많은 매수 수요에 기인하기 때문임.
- 8·31 대책 발표에도 불구하고 인기(강남, 분당, 목동 등)지역 및 중대형 평형의 아파트는 매수 수요가 커 가격이 계속 상승하여 왔음.
- 최근 지속적으로 중대형 평형에 대한 교체 수요가 높고, 주거 환경에 대한 선호가 뚜렷해 인기 지역의 경우 6억원 이상 고가 아파트의 수가 계속 증가하고 있음.
- 그러나 이번 주택 담보 대출 리스크 관리 강화 방안은 연소득 3,000만∼5,000만원 미만의 근로자의 주택 구입자금 대출 금액이 대폭 축소되어 이들 계층의 6억원 이상 주택 구입을 억제시킴.
- 단기적으로 주택 매수 수요를 억제시킴으로써 가격 상승세는 진정될 것으로 보이나, 중대형 평형의 주택 구입 연기에 따른 전세가격 상승은 지속될 전망
■ 공공 주도의 주택 공급 확대... 높은 재정 부담과 민간 경기 위축의 우려
정부가 제시하고 있는 공급 확대 정책은 재건축 사업 등 민간 공급 대신 공공부문이 직접 공급하거나 개입이 가능한 도시재정비 사업(뉴타운 사업)과 공공 택지 공급확대임.
- 현재 재건축 사업을 추진 중인 단지(관리처분계획 인가 이전)는 모두 개발부담금 부과 대상이 되어 재건축 사업이 크게 감소하고 장기화될 전망
- 대신 과감한 규제완화와 인센티브 제공을 내용으로 하는「도시재정비촉진을 위한 특별법」에 의한 재정비 사업은 서울 강북에 2∼3개의 시범 지구를 9월까지 지정하는 등 연말까지 3∼4개의 선도적 사업 지구를 가시화할 계획
저소득층을 위한 소형 임대주택은 물론 중형 주택의 공급까지 공공부문의 역할 확대
- 국민임대주택, 다가구 매입 임대 등 저소득층을 위한 소형 임대주택은 물론 중대형 주택도 공공기관 직접 건설 방식, 도시재정비촉진지구 내 임대주택을 매입하는 방식, 도심내 기존 주택을 매입하는 방식 등을 통해 2006∼2012년까지 연평균 6,000호를 비축하고 이를 임대주택으로 활용해 나갈 계획
공공부문의 역할 확대는 곧 재정 부담으로 이어지며 그동안 건설경기를 주도해 온 민간건설경기의 위축 등 부작용이 우려
- 공공부문 역할 확대에 따른 재원조달 방안의 마련이 필요하며, 공공 주택시장에서 민간을 적극 활용하는 등 민간 건설경기 위축을 최소화할 수 있는 대안 제시가 요구됨.
- 목 차 -
■ 경제 : 2월 건설수주 27.6% 증가
2006년 3월 BSI 70.8
소비자 전망 조사 결과
■ 정책 : 3·30 대책의 주요 내용과 의미
■ 이슈 : 실적공사비제도의 확대 적용을 위해서는
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