건설동향브리핑 116호
출판일 2006-07-01
연구원 CERIK
종합적 성격의 부동산 시장 대책인 2005년의 8·31대책과 이의 보완책이라고 할 수 있는 2006년의 3·30대책이 발표된 이후 시행을 위한 법령 제·개정이 완료됨에 따라 2006년 하반기에는 본격적인 시행과 부동산 시장에의 파급 효과가 클 것으로 예상되고 있음.
하반기의 주택·부동산 관련 제도의 변화는 내수경기의 회복을 더욱 어렵게 만들고 있는 원화 강세, 고유가의 지속, 수출둔화, 금리 상승, 주택담보 대출 축소 등 국내외의 환경 변화와 함께 미분양의 증가 및 입주율 부진 등 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화할 것으로 보임.
이에 따라 주택건설 시장에 상당한 압박 요인으로 작용할 각종 하반기 제도 변화는 그 시행 시기가 상이하여 혼란을 가져다줄 수 있음.
■ 제도 변화의 구체적 내용
부동산 실거래가 등기부 등재 의무(「부동산등기법」/ 6월 1일부터 시행)
- 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위하여 부동산 거래 당사자나 부동산 중개업자는 매매를 원인으로 한 소유권 이전 등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래신고필증상의 기재된 거래가액(실거래가)을 기재하고, 계약 체결 뒤 30일(주택거래신고지역 내 공동주택은 15일) 이내 시·군·구에 신고해야 함.
- 시·군·구가 거래 당사자에게 ''거래신고필증''을 교부하면 부동산 매매목록 등 필요한 서류를 추가하여 소유권 이전 등기 신청시에 등기소에 제출해야 함.
- 신청서에 기재된 거래가액은 부동산등기부 갑구의 권리자 및 기타 사항란에 기재함.
택지 조성원가의 공시(「택지개발촉진법」/ 6월 25일부터 시행)
- 택지를 공급하고자 하는 자는 용지비·조성비·이주 대책비 등의 항목에 따라 택지 조성원가를 공시하도록 함.
- 분양가 과다 책정에 따르는 부동산 가격 상승 문제를 해소하는 함과 동시에 사업 시행자에 대한 행정조사시 그 내용을 구체화하여 조사 대상자에게 조사내용 등에 관한 사항을 사전에 통지하도록 함으로써 행정조사의 투명성과 예측 가능성 확보
도심지 재개발 사업의 활성화(「도시재정비촉진을 위한 특별법」/ 7월 1일부터 시행)
- 재정비촉진지구의 지정, 재정비 촉진사업 지원을 위한 특례(구역지정 요건의 완화, 용적률·층고 제한의 완화, 소형평형 의무비율, 지방세의 감면, 과밀부담금의 면제, 특별회계의 설치 등의 특례 부여), 세입자 등을 위한 임대주택 건설 계획을 재정비 촉진사업 시행자가 건설·공급, 기반시설의 설치 비용은 원칙적으로 사업 시행자가 부담, 증가된 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설·공급하도록 하여 개발이익 환수
- 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시 기반시설을 획기적으로 개선함으로써 기존 도시에서의 주택 공급 확대와 도시의 균형 발전 도모
기반시설부담금 신설(「기반시설부담금에 관한 법률」/ 7월 12일부터 시행)
- 건축 허가 내지 사업 승인을 받는 연면적 60.6평(200㎡) 초과 주택(주상복합 포함)이나 상가 등 모든 신·증축 건축물의 경우 신·증축 부분에 대한 기반시설부담금 납부 의무
- 개발 행위로 인하여 유발되는 기반시설의 설치 비용을 당해 개발 행위자가 부담하도록 하여 기반시설 비용 부담의 형평성을 제고하고(수익자 부담 및 원인자 부담 원칙), 기반시설 설치 재원을 확보하여 도시 및 주거 환경의 수준 향상 도모
재건축에 대한 각종 규제 강화(「도시 및 주거환경정비법」/ 8월 25일부터 시행)
- 시·도지사가 도시·주거환경정비기본계획 수립시 건교부 장관과의 사전 협의 명시, 재개발조합 및 도시환경정비사업조합의 시공자 선정은 조합설립 인가를 받은 후 경쟁 입찰, 재건축 사업의 안전진단 관련 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원의 의견 청취를 거쳐 안전진단 실시 여부를 결정
- 무분별한 재건축을 방지하기 위하여 안전진단의 객관성과 신뢰성을 높이고 시공사 선정 과정의 공정성 제고
재건축 개발이익의 환수(「재건축초과이익환수에 관한 법률」/ 9월 25일부터 시행)
- 재건축사업으로 인하여 정상 주택가격 상승분을 초과해 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 재건축 초과이익으로 보아 부담금을 통해 환수
- 징수된 재건축 부담금은 국가에 50%, 광역지자체에 20%, 시 군 구에 30%씩 귀속
- 재건축 부담금의 납부 의무자는 제도 시행일 이전까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못한 재건축사업 조합이며, 조합이 해산된 경우에는 조합원이 부담
- 납부 의무자가 납부하여야 할 부담금은 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 부과율을 적용하여 산정
- 납부된 양도소득세는 개발 비용으로 인정하며, 허위의 계약을 체결하거나 내역서 허위
하반기의 주택·부동산 관련 제도의 변화는 내수경기의 회복을 더욱 어렵게 만들고 있는 원화 강세, 고유가의 지속, 수출둔화, 금리 상승, 주택담보 대출 축소 등 국내외의 환경 변화와 함께 미분양의 증가 및 입주율 부진 등 부동산 시장의 침체를 더욱 가속화할 것으로 보임.
이에 따라 주택건설 시장에 상당한 압박 요인으로 작용할 각종 하반기 제도 변화는 그 시행 시기가 상이하여 혼란을 가져다줄 수 있음.
■ 제도 변화의 구체적 내용
부동산 실거래가 등기부 등재 의무(「부동산등기법」/ 6월 1일부터 시행)
- 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위하여 부동산 거래 당사자나 부동산 중개업자는 매매를 원인으로 한 소유권 이전 등기를 신청하는 경우 등기신청서에 거래신고필증상의 기재된 거래가액(실거래가)을 기재하고, 계약 체결 뒤 30일(주택거래신고지역 내 공동주택은 15일) 이내 시·군·구에 신고해야 함.
- 시·군·구가 거래 당사자에게 ''거래신고필증''을 교부하면 부동산 매매목록 등 필요한 서류를 추가하여 소유권 이전 등기 신청시에 등기소에 제출해야 함.
- 신청서에 기재된 거래가액은 부동산등기부 갑구의 권리자 및 기타 사항란에 기재함.
택지 조성원가의 공시(「택지개발촉진법」/ 6월 25일부터 시행)
- 택지를 공급하고자 하는 자는 용지비·조성비·이주 대책비 등의 항목에 따라 택지 조성원가를 공시하도록 함.
- 분양가 과다 책정에 따르는 부동산 가격 상승 문제를 해소하는 함과 동시에 사업 시행자에 대한 행정조사시 그 내용을 구체화하여 조사 대상자에게 조사내용 등에 관한 사항을 사전에 통지하도록 함으로써 행정조사의 투명성과 예측 가능성 확보
도심지 재개발 사업의 활성화(「도시재정비촉진을 위한 특별법」/ 7월 1일부터 시행)
- 재정비촉진지구의 지정, 재정비 촉진사업 지원을 위한 특례(구역지정 요건의 완화, 용적률·층고 제한의 완화, 소형평형 의무비율, 지방세의 감면, 과밀부담금의 면제, 특별회계의 설치 등의 특례 부여), 세입자 등을 위한 임대주택 건설 계획을 재정비 촉진사업 시행자가 건설·공급, 기반시설의 설치 비용은 원칙적으로 사업 시행자가 부담, 증가된 용적률의 일정 비율을 임대주택으로 건설·공급하도록 하여 개발이익 환수
- 낙후된 기존 구시가지의 재개발 등 각종 정비사업을 좀더 광역적으로 계획하여 효율적으로 개발할 수 있는 체계를 확립하고 도시 기반시설을 획기적으로 개선함으로써 기존 도시에서의 주택 공급 확대와 도시의 균형 발전 도모
기반시설부담금 신설(「기반시설부담금에 관한 법률」/ 7월 12일부터 시행)
- 건축 허가 내지 사업 승인을 받는 연면적 60.6평(200㎡) 초과 주택(주상복합 포함)이나 상가 등 모든 신·증축 건축물의 경우 신·증축 부분에 대한 기반시설부담금 납부 의무
- 개발 행위로 인하여 유발되는 기반시설의 설치 비용을 당해 개발 행위자가 부담하도록 하여 기반시설 비용 부담의 형평성을 제고하고(수익자 부담 및 원인자 부담 원칙), 기반시설 설치 재원을 확보하여 도시 및 주거 환경의 수준 향상 도모
재건축에 대한 각종 규제 강화(「도시 및 주거환경정비법」/ 8월 25일부터 시행)
- 시·도지사가 도시·주거환경정비기본계획 수립시 건교부 장관과의 사전 협의 명시, 재개발조합 및 도시환경정비사업조합의 시공자 선정은 조합설립 인가를 받은 후 경쟁 입찰, 재건축 사업의 안전진단 관련 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원의 의견 청취를 거쳐 안전진단 실시 여부를 결정
- 무분별한 재건축을 방지하기 위하여 안전진단의 객관성과 신뢰성을 높이고 시공사 선정 과정의 공정성 제고
재건축 개발이익의 환수(「재건축초과이익환수에 관한 법률」/ 9월 25일부터 시행)
- 재건축사업으로 인하여 정상 주택가격 상승분을 초과해 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 재건축 초과이익으로 보아 부담금을 통해 환수
- 징수된 재건축 부담금은 국가에 50%, 광역지자체에 20%, 시 군 구에 30%씩 귀속
- 재건축 부담금의 납부 의무자는 제도 시행일 이전까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못한 재건축사업 조합이며, 조합이 해산된 경우에는 조합원이 부담
- 납부 의무자가 납부하여야 할 부담금은 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 부과율을 적용하여 산정
- 납부된 양도소득세는 개발 비용으로 인정하며, 허위의 계약을 체결하거나 내역서 허위