건설동향브리핑 128호
출판일 2007-01-02
연구원 CERIK
■ 참여정부 들어 전국적으로 20여 개의 대규모 개발사업 추진
2006년 현재 전국적으로 총 18건의 정부 주도 대규모 개발사업이 진행 및 계획 중에 있음.
- 행정중심복합도시(2,212만평), 혁신도시(9개 지역, 평균 196만평), 경제자유구역 개발(3개 지역, 평균 4,000만평), 제주국제자유도시 개발〔첨단과학기술단지(33만평), 휴양형 주거단지(22만평), 신화-역사공원 조성(124만평), 쇼핑아울렛 개발(5만평), 서귀포 관광미항 개발(1.7만평)〕
민간 주도의 대규모 개발사업은 기업도시 개발방식으로 현재 6개의 시범사업이 추진 중에 있음.
- 전남 무안(산업 교역형 1,220만평), 충북 충주(지식 기반형 210만평), 강원 원주(지식 기반형 100만평), 전북 무주(관광 레저형 245만평), 해남·영암(관광 레저형 1,000만평), 태안 지역(관광 레저형 473만평)
-「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」(이하「지역특구법」)에 의한 지역특화발전특구가 총 48개 지정되어 추진 중에 있음.
-「지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률」(이하「지균법」)에 의한 개발촉진지구 개발사업이 추진 중에 있는데 낙후 지역형(총 31개 지정, 27개 지구 개발계획 수립), 균형 개발형(2개 지구, 1개 지구 기본계획 수립), 도농 통합형(2개 지구, 1개 지구 기본계획 수립)이 있음.
- 이밖에도 지자체 차원에서 민간 투자자를 선정하여 추진되는 다양한 지역 숙원사업이 개별적으로 추진 중에 있음(경기도 고양시 한류우드 개발사업, 부산 북항 재개발사업, 창원 컨벤션센타 개발사업, 함양 다곡 리조트 개발사업, 둔내 자연휴양단지 개발사업, 대전 민자역사 개발사업 등).
■ 개발사업의 증가에도 불구하고 건설경기 침체
2002년 이후 부동산 경기에 힘입어 지속적으로 호황을 누려오던 건설경기가 점차 하락국면에 진입, 개발사업 등의 증가로 물량은 유지되고 있으나 수익률은 계속 하락
- 정부의 강력한 부동산 대책 등으로 민간 건축경기가 위축되고 있으며, 각종 개발사업에도 점차 디벨로퍼나 재무적 투자자들의 참여가 증가하면서 건설회사의 위상은 ''시공 부문''으로 오히려 축소되고 있음.
- 이는 과거 각종 개발사업의 추진이 곧 건설경기의 호황으로 연계되었던 것과는 매우 이례적인 현상임.
- 과거에는 시공사인 건설회사가 각종 개발사업에서 사업 주체로서의 역할을 담당하였으나 최근에는 재무적 투자자, 디벨로퍼 등이 사업 주체로서의 역할을 확대해 나가고 있으며 앞으로는 지역 사회 주민이나, 시민단체, 지역 내 기업 및 상공인 등도 각종 지역 개발사업의 참여 주체로 포함될 전망
- 따라서 건설업체들의 ''시공 중심''의 참여는 점차 그 역할과 범위가 축소될 수밖에 없을 것으로 예상됨.
■ 개발사업에 대한 참여 방식 다각화로 환경 변화에 대응해야
대규로 개발사업에 적합한 사업구조와 비즈니스 모델을 정립하는 노력이 요구됨.
- 사업의 규모가 대형화되면서 동시에 리스크도 크게 증가, 컨소시엄 등의 구성을 통한 사업의 리스크 분담과 관리가 필요함.
- 대규모 개발사업은 투자 자금의 회수 기간이 장기간 소요되므로 사업의 자금조달을 단계에 따라 탄력적으로 운용할 수 있어야 함.
- 또한 대규모 개발사업은 다양한 사업 주체와 이해 관계자들의 갈등이 불가피하므로 사업 추진에 따른 갈등 관리가 성공적인 사업 추진의 요건이 될 것임.
- 그러므로 최근 크게 증가하고 있는 공공-민간 파트너십의 사업 형태를 활용하여 사업추진 모델을 모색할 필요성이 있음.
향후 대규모 개발사업에서 건설회사의 사업참여 방식은 단순 ''시공 중심''에서 ''부가가치 창출''로 전환되어야 함.
- 민간 건축(주택 중심) 사업에 대한 규제 강화로 사업성이 저하되고 사업 참여 기회도 점차 축소되고 있음.
- 주택 판매를 통한 사업비 조달 방식으로부터 탈피가 불가피하며 종합적인 사업 기획능력과 시장분석, 향후 자산관리 등의 종합적인 사업 관리 능력(Project Management)의 배양이 요구됨.
- 목 차 -
■ 경제동향 : 일반건설업체 수 변화 추이
일반건설업 부도업체 수 감소
2006년 11월 토지 거래량 55.2% 증가
■ 이슈진단 : 어려운 여건에서도 두각을 나타내는 중소기업들
대규모 개발사업의 전개가 건설시장에 미치는 영향
■ 정책동향 : 새로운 주택 분양 방식의 도입과 문제점
■ 경영정보 : 건설업체 윤리경영 실행 가이드라인
■ 정보마당 : 2007년 유가 전망
■ 건설논단 : 돼지해, 건설업의 경쟁력을 살찌우는 한 해로
2006년 현재 전국적으로 총 18건의 정부 주도 대규모 개발사업이 진행 및 계획 중에 있음.
- 행정중심복합도시(2,212만평), 혁신도시(9개 지역, 평균 196만평), 경제자유구역 개발(3개 지역, 평균 4,000만평), 제주국제자유도시 개발〔첨단과학기술단지(33만평), 휴양형 주거단지(22만평), 신화-역사공원 조성(124만평), 쇼핑아울렛 개발(5만평), 서귀포 관광미항 개발(1.7만평)〕
민간 주도의 대규모 개발사업은 기업도시 개발방식으로 현재 6개의 시범사업이 추진 중에 있음.
- 전남 무안(산업 교역형 1,220만평), 충북 충주(지식 기반형 210만평), 강원 원주(지식 기반형 100만평), 전북 무주(관광 레저형 245만평), 해남·영암(관광 레저형 1,000만평), 태안 지역(관광 레저형 473만평)
-「지역특화발전특구에 대한 규제특례법」(이하「지역특구법」)에 의한 지역특화발전특구가 총 48개 지정되어 추진 중에 있음.
-「지역균형개발 및 중소기업육성에 관한 법률」(이하「지균법」)에 의한 개발촉진지구 개발사업이 추진 중에 있는데 낙후 지역형(총 31개 지정, 27개 지구 개발계획 수립), 균형 개발형(2개 지구, 1개 지구 기본계획 수립), 도농 통합형(2개 지구, 1개 지구 기본계획 수립)이 있음.
- 이밖에도 지자체 차원에서 민간 투자자를 선정하여 추진되는 다양한 지역 숙원사업이 개별적으로 추진 중에 있음(경기도 고양시 한류우드 개발사업, 부산 북항 재개발사업, 창원 컨벤션센타 개발사업, 함양 다곡 리조트 개발사업, 둔내 자연휴양단지 개발사업, 대전 민자역사 개발사업 등).
■ 개발사업의 증가에도 불구하고 건설경기 침체
2002년 이후 부동산 경기에 힘입어 지속적으로 호황을 누려오던 건설경기가 점차 하락국면에 진입, 개발사업 등의 증가로 물량은 유지되고 있으나 수익률은 계속 하락
- 정부의 강력한 부동산 대책 등으로 민간 건축경기가 위축되고 있으며, 각종 개발사업에도 점차 디벨로퍼나 재무적 투자자들의 참여가 증가하면서 건설회사의 위상은 ''시공 부문''으로 오히려 축소되고 있음.
- 이는 과거 각종 개발사업의 추진이 곧 건설경기의 호황으로 연계되었던 것과는 매우 이례적인 현상임.
- 과거에는 시공사인 건설회사가 각종 개발사업에서 사업 주체로서의 역할을 담당하였으나 최근에는 재무적 투자자, 디벨로퍼 등이 사업 주체로서의 역할을 확대해 나가고 있으며 앞으로는 지역 사회 주민이나, 시민단체, 지역 내 기업 및 상공인 등도 각종 지역 개발사업의 참여 주체로 포함될 전망
- 따라서 건설업체들의 ''시공 중심''의 참여는 점차 그 역할과 범위가 축소될 수밖에 없을 것으로 예상됨.
■ 개발사업에 대한 참여 방식 다각화로 환경 변화에 대응해야
대규로 개발사업에 적합한 사업구조와 비즈니스 모델을 정립하는 노력이 요구됨.
- 사업의 규모가 대형화되면서 동시에 리스크도 크게 증가, 컨소시엄 등의 구성을 통한 사업의 리스크 분담과 관리가 필요함.
- 대규모 개발사업은 투자 자금의 회수 기간이 장기간 소요되므로 사업의 자금조달을 단계에 따라 탄력적으로 운용할 수 있어야 함.
- 또한 대규모 개발사업은 다양한 사업 주체와 이해 관계자들의 갈등이 불가피하므로 사업 추진에 따른 갈등 관리가 성공적인 사업 추진의 요건이 될 것임.
- 그러므로 최근 크게 증가하고 있는 공공-민간 파트너십의 사업 형태를 활용하여 사업추진 모델을 모색할 필요성이 있음.
향후 대규모 개발사업에서 건설회사의 사업참여 방식은 단순 ''시공 중심''에서 ''부가가치 창출''로 전환되어야 함.
- 민간 건축(주택 중심) 사업에 대한 규제 강화로 사업성이 저하되고 사업 참여 기회도 점차 축소되고 있음.
- 주택 판매를 통한 사업비 조달 방식으로부터 탈피가 불가피하며 종합적인 사업 기획능력과 시장분석, 향후 자산관리 등의 종합적인 사업 관리 능력(Project Management)의 배양이 요구됨.
- 목 차 -
■ 경제동향 : 일반건설업체 수 변화 추이
일반건설업 부도업체 수 감소
2006년 11월 토지 거래량 55.2% 증가
■ 이슈진단 : 어려운 여건에서도 두각을 나타내는 중소기업들
대규모 개발사업의 전개가 건설시장에 미치는 영향
■ 정책동향 : 새로운 주택 분양 방식의 도입과 문제점
■ 경영정보 : 건설업체 윤리경영 실행 가이드라인
■ 정보마당 : 2007년 유가 전망
■ 건설논단 : 돼지해, 건설업의 경쟁력을 살찌우는 한 해로