건설동향브리핑 134호
출판일 2007-04-02
연구원 CERIK
■ 임대보증금보증의무제도의 도입과 적정성에 대한 문제
• 영세한 임대주택 사업자의 부도나 파산 등으로 인하여 저소득․무주택 서민들의 주거안정을 위한 수단으로 공급된 임대주택의 경우 임차 보증금마저 회수 불능 상태가 되는 등 피해가 다수 발생함에 따라 정부는 임차인 보호를 위한 정책들을 마련한 바 있음.
• 이 중 2005년 6월 7일 ‘부도 공공 임대아파트 조치 방안’은 ‘임대보증금 보증 가입 의무화’를 근간으로 임대사업자의 부도에 대한 임차인의 실질적 보호에 주력하는 내용을 담고 있음.
• 그러나 이러한 대책이 기존에 공급된 민간 임대주택에 대해서까지 일괄적으로 적용됨에 따라 임대사업자에게 예측하지 못한 추가적인 비용 부담이 초래되고, 처벌 수위(1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금)도 높아 행정편의주의와 과잉 규제라는 비판이 제기되는 등 제도 시행의 적정성에 대한 검토가 요구되고 있는 실정임.
■ 임대보증금보증의무제도의 주요 내용
• 임대보증금보증의무제도는「임대주택법」제12조의 2 규정을 근간으로 하고 있으며, 2006년 12월 14일부터 시행 중임.
- 보증 가입 및 보증수수료 납부는 임대사업자가 선납한 후 임차인 부담 부분은 임대료에 포함하여 징수토록 하고, 보증 기간은 임대 기간으로 함.
- 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 하되 매년 보증수수료를 재산정토록 하였으며, 보증 가입에 소요되는 비용은 임대사업자가 75%, 임차인이 25%씩 각각 분담하도록 함.
■ 임대보증금 보증 가입 현황
• 현재 임대보증금 보증 의무화에 따른 가입 시한이 이미 경과하고 있지만, 미가입에 대한 제재(1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금)가 명시되어 있는데도 불구하고 임대사업자의 보증수수료 부담 가중으로 인해 보증 가입률은 매우 저조한 편임.
■ 임대보증금보증의무제도의 시행상 문제점
1. 보증수수료 추가 부담에 따른 임대주택 사업의 사업비용 급증
• 신규 임대아파트 외에 기존의 임대 중인 임대아파트에 대해서도 보증 가입을 의무화한 것은 이미 지출된 사업비 외에 추가적인 비용부담 요인으로 작용하고 있음.
- 가구당 평균 1만원 정도로 예상되는 임대보증금 보증료 가운데 임대사업자는 ‘월 7,500원(75%)×건설하여 임대 중인 임대주택 수’에 해당하는 금액을 부담해야 함.
- 보증수수료의 납부와 관련하여 임차인의 분담액도 임대사업자가 미리 낸 뒤 사후 정산하는 방식이어서 임대사업자가 1차적인 부담을 안고 갈 수밖에 없어 임대사업자의 재정 부담을 가중시키는 요인으로 작용함.
- 보증수수료의 부담은 1회성으로 그치는 것이 아니라 임대기간 종료시까지 지속되기 때문에 장기간 경제적 압박감을 가져야 하는 구조적 문제점을 안고 있음.
- 보증 가입 대상이 2007년 1월 기준으로 진행 중인 사업장을 합쳐 약 15만 4,000가구에 이르고 있는 (주)부영을 예로 든다면 매년 약 170억원 이상 추가 부담 예상
- 임대사업자의 보증수수료의 부담은 임대주택 공급량에 비례하여 부담도 증가하므로 향후 공급이 위축될 가능성도 큼.
2. 임대사업자의 보증 가입 강제화와 소급 적용의 위험성
• 부칙 조항에서 시행일 당시에 신규 임대주택 외에 임대 중인 기존의 임대주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 보증 가입의 의무는 마찬가지로 적용된다고 명시하고 있어 임대주택 건설 당시의 법령을 신뢰한 임대사업자에게 예측치 못한 부담을 안겨주기 때문에 소급 입법 여부의 논란이 적지 않음.
• 보증 가입 의무를 위반하는 경우 징역이나 벌금 등 처벌 수위가 높아 기본권을 제약하는 효과가 크기 때문에 ‘소급입법금지 원칙’ 위반 개연성이 적지 않음.
■ 시사점
1. 임대사업자의 보증 가입 여부에 대한 선택권을 보장하고, 의무화할 경우 비용부담 비율을 경감토록
• 보증 가입 의무화를 현재와 같이 계속 유지할 경우에는 수익자부담 원칙과 임대정책의 공익성 그리고 정부의 부담 증가 등을 감안하여 보증수수료 부담률을 임차인 25%와 임대사업자 50%, 정부 부담 25%로 조정할 필요가 있음.
• 장기적으로는 보증 가입 여부를 임의화하되 임차인은 임대주택을 분양받을 때 보증 가입 여부 즉, ‘보증 가입 임대주택[임대료+보증수수료 일부]’과 ‘보증 미가입 임대주택[임대료+보증금에 대한 일부 위험]’) 등을 고려하여 선택할 수 있도록 개선하여야 함.
2. 소급 입법 우려가 있는 부칙을 개정하여 기존 임대사업자는 적용 제외토록
• 부칙 조항은 기존 임대주택에게도 보증 가입의 의무화 및 보증수수료로 인한 경제적 부담가 급증 등의 법률 효과가 그대로 적용된다는 점에서 소급 입법에 해당할 가능성이 있다고 보이므로 이에 대한 입법적 검토 및 보완이 요구
• 영세한 임대주택 사업자의 부도나 파산 등으로 인하여 저소득․무주택 서민들의 주거안정을 위한 수단으로 공급된 임대주택의 경우 임차 보증금마저 회수 불능 상태가 되는 등 피해가 다수 발생함에 따라 정부는 임차인 보호를 위한 정책들을 마련한 바 있음.
• 이 중 2005년 6월 7일 ‘부도 공공 임대아파트 조치 방안’은 ‘임대보증금 보증 가입 의무화’를 근간으로 임대사업자의 부도에 대한 임차인의 실질적 보호에 주력하는 내용을 담고 있음.
• 그러나 이러한 대책이 기존에 공급된 민간 임대주택에 대해서까지 일괄적으로 적용됨에 따라 임대사업자에게 예측하지 못한 추가적인 비용 부담이 초래되고, 처벌 수위(1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금)도 높아 행정편의주의와 과잉 규제라는 비판이 제기되는 등 제도 시행의 적정성에 대한 검토가 요구되고 있는 실정임.
■ 임대보증금보증의무제도의 주요 내용
• 임대보증금보증의무제도는「임대주택법」제12조의 2 규정을 근간으로 하고 있으며, 2006년 12월 14일부터 시행 중임.
- 보증 가입 및 보증수수료 납부는 임대사업자가 선납한 후 임차인 부담 부분은 임대료에 포함하여 징수토록 하고, 보증 기간은 임대 기간으로 함.
- 보증 대상 임대보증금은 임대보증금 전액을 기준으로 하되 매년 보증수수료를 재산정토록 하였으며, 보증 가입에 소요되는 비용은 임대사업자가 75%, 임차인이 25%씩 각각 분담하도록 함.
■ 임대보증금 보증 가입 현황
• 현재 임대보증금 보증 의무화에 따른 가입 시한이 이미 경과하고 있지만, 미가입에 대한 제재(1년 이하 징역 또는 1,000만원 이하 벌금)가 명시되어 있는데도 불구하고 임대사업자의 보증수수료 부담 가중으로 인해 보증 가입률은 매우 저조한 편임.
■ 임대보증금보증의무제도의 시행상 문제점
1. 보증수수료 추가 부담에 따른 임대주택 사업의 사업비용 급증
• 신규 임대아파트 외에 기존의 임대 중인 임대아파트에 대해서도 보증 가입을 의무화한 것은 이미 지출된 사업비 외에 추가적인 비용부담 요인으로 작용하고 있음.
- 가구당 평균 1만원 정도로 예상되는 임대보증금 보증료 가운데 임대사업자는 ‘월 7,500원(75%)×건설하여 임대 중인 임대주택 수’에 해당하는 금액을 부담해야 함.
- 보증수수료의 납부와 관련하여 임차인의 분담액도 임대사업자가 미리 낸 뒤 사후 정산하는 방식이어서 임대사업자가 1차적인 부담을 안고 갈 수밖에 없어 임대사업자의 재정 부담을 가중시키는 요인으로 작용함.
- 보증수수료의 부담은 1회성으로 그치는 것이 아니라 임대기간 종료시까지 지속되기 때문에 장기간 경제적 압박감을 가져야 하는 구조적 문제점을 안고 있음.
- 보증 가입 대상이 2007년 1월 기준으로 진행 중인 사업장을 합쳐 약 15만 4,000가구에 이르고 있는 (주)부영을 예로 든다면 매년 약 170억원 이상 추가 부담 예상
- 임대사업자의 보증수수료의 부담은 임대주택 공급량에 비례하여 부담도 증가하므로 향후 공급이 위축될 가능성도 큼.
2. 임대사업자의 보증 가입 강제화와 소급 적용의 위험성
• 부칙 조항에서 시행일 당시에 신규 임대주택 외에 임대 중인 기존의 임대주택을 소유한 임대사업자의 경우에도 보증 가입의 의무는 마찬가지로 적용된다고 명시하고 있어 임대주택 건설 당시의 법령을 신뢰한 임대사업자에게 예측치 못한 부담을 안겨주기 때문에 소급 입법 여부의 논란이 적지 않음.
• 보증 가입 의무를 위반하는 경우 징역이나 벌금 등 처벌 수위가 높아 기본권을 제약하는 효과가 크기 때문에 ‘소급입법금지 원칙’ 위반 개연성이 적지 않음.
■ 시사점
1. 임대사업자의 보증 가입 여부에 대한 선택권을 보장하고, 의무화할 경우 비용부담 비율을 경감토록
• 보증 가입 의무화를 현재와 같이 계속 유지할 경우에는 수익자부담 원칙과 임대정책의 공익성 그리고 정부의 부담 증가 등을 감안하여 보증수수료 부담률을 임차인 25%와 임대사업자 50%, 정부 부담 25%로 조정할 필요가 있음.
• 장기적으로는 보증 가입 여부를 임의화하되 임차인은 임대주택을 분양받을 때 보증 가입 여부 즉, ‘보증 가입 임대주택[임대료+보증수수료 일부]’과 ‘보증 미가입 임대주택[임대료+보증금에 대한 일부 위험]’) 등을 고려하여 선택할 수 있도록 개선하여야 함.
2. 소급 입법 우려가 있는 부칙을 개정하여 기존 임대사업자는 적용 제외토록
• 부칙 조항은 기존 임대주택에게도 보증 가입의 의무화 및 보증수수료로 인한 경제적 부담가 급증 등의 법률 효과가 그대로 적용된다는 점에서 소급 입법에 해당할 가능성이 있다고 보이므로 이에 대한 입법적 검토 및 보완이 요구