이슈포커스

▶ 본 연구에서는 우리나라 주택경기의 변동 추이가 어떠한 특징을 보여 왔고, 현재는 어떤 흐름에 있으며, 향후에는 주택시장이 어떻게 변화할지 등을 살펴봄.
- 먼저 전국, 수도권 광역시의 매매가격 및 전세가격의 순환주기 국면이 어떠한 위치에 있으며, 순환 주기적 특성을 어떻게 나타나는지 분석함.
- 순환 주기를 바탕으로 경제 여건 및 정책은 어떠한 특징을 보였는지 살펴봄.

▶ 주기적으로 1987년부터 전국 주택 매매가격은 4개의 순환 주기를 지나왔으며, 현재는 5순환기의 확장 국면에 위치해 있음.
- 수도권은 2000년 이후 2순환기 수축 국면, 광역시는 전국 주택 매매가격의 순환 주기와 마찬가지로 5순환기 확장 국면이 진행 중임.

▶ 반면 전세가격은 전국, 수도권, 광역시 모두 확장 국면을 보이고 있음.
- 전국과 광역시는 5순환기, 수도권은 3순환기 확장 국면임.

▶ 순환 주기는 점점 짧아지고 있으며, 중심축을 중심으로 수렴하는 특징을 보임으로써 과거와 같은 급격한 변동성을 보일 가능성이 줄어듦.
- 수도권의 경우 주택 매매 및 전세 가격의 정점이 일치하는 반면, 저점은 전세가격이 선행 패턴을 보여 전세가격 상승 후 뒤이어 매매가격이 상승함.
- 광역시는 정점이 주택 전세가격이 매매가격을 선행하여 전세가격이 수축 국면에 진입하면 뒤이어 매매가격도 수축 국면에 진입함.
- 지역별 주택 매매가격의 순환 주기 비교시 저점은 광역시에서 고점은 수도권에서 먼저 나타나 확장 국면으로의 전환은 광역시에서, 그리고 수축 국면으로의 전환은 수도권에서 먼저 나타남.

▶ 경제 여건은 확장 국면에 소득 증가율이 물가, 금리, 경제 성장률을 상회하는 반면, 수축기에서는 소득 증가율이 물가, 금리에 비해 낮게 나타남.
- 정책은 확장 국면에서는 공급 확대와 투기 억제, 수축 국면에서는 수요 활성화를 위한 세제완화 및 자금 지원, 공급자 규제 완화가 시행됨.

▶ 현재 주택시장은 소득 증가율이 물가, 금리에 비해 낮게 나타나고 있으며, 정책적으로는 규제 완화 대책을 연이어 발표하고 있어 수축 국면에 양상을 보임.

▶ 주기적 특성을 감안한 향후 주택시장은 매매가격은 내년에도 수축 국면을 보일 것으로 전망되며, 전세가격은 내년을 기점으로 수축 국면으로 전환될 것으로 분석됨.
- 이에 따라 이전에 나왔던 대책보다 확대된 수요 분산책과 거래 활성화 방안이 필요함.