연구보고서

2002년도 현재 우리나라의 주택가격 수준은 연간소득 대비 5.5배이고 특히 서울의 경우는 6.4배에 달하고 있다. 주요 선진국 수도 평균 4.6배와 비교해 볼 때 우리의 주택가격 수준은 상대적으로 약 40% 정도 높음을 알 수 있다.

주택가격 수준이 높으면 주택수요는 위축되고 결국 건설활동을 둔화시키는 요인이 될 것이다. 주택도 시장경제의 원리에 따라 수요공급 간의 균형과정을 통해 공급량과 가격수준이 결정되는 재화이다. 따라서 이처럼 우리나라의 주택가격 수준이 상대적으로 높은 원인을 수요측면과 공급측면에서 각각 찾아 볼 수 있다.

수요측면에서는 인구증가율은 둔화되고 있으나 가구 증가율은 인구증가율에 비해 아직 상대적으로 높은 수준을 유지하고 있다. 즉, 1990년부터 2000년까지 연평균 인구증가율은 0.7%에 불과하지만, 연평균 가구 증가율은 2.3%로서 인구증가율을 크게 상회하고 있다.

주택수요는 기본적으로 개인 단위가 아니라 가구 단위로 이루어지기 때문에 우리가 주목해야 할 것은 가구수의 동태이다. 이러한 가구 수 증가 속도 자체는 다소 둔화되겠지만 당분간 약 2% 수준은 유지할 전망이다.

또한 급격한 산업구조의 변화로 인구의 도시집중이 계속되면서 도시지역의 주택부족 현상은 만성화되고 있다. 또한 소득이 증가함에 따라 보다 쾌적한 주거환경을 원하게 마련이다. 따라서 소득증가는 주택수요를 증가시키는 중요한 요인이 된다. 그밖에도 노후주택의 교체수요도 연간 약 2만 호 정도 발생하고 있다.

분석에 의하면 우리나라는 2010년도까지 연평균 47만 호 정도의 주택수요가 발생하는 것으로 전망되고 있다. 이러한 주택수요는 인구 천명당 10호에 달하는 것으로서, 후술하는 바와 같이 천명당 약 5호 전후로 공급이 이루어지는 다른 나라에 비해 월등히 높은 수준이다.

또한 우리나라의 주택수요는 주택이 제공하는 주거 서비스를 소비하는 것보다는 만성적으로 주택가격이 오르는 상황에서 주택소유를 통한 자본이득 취득에 큰 영향을 받았다. 따라서 주택시장에서는 주택의 실용성과 경제성보다는 단기적으로 매매차익이 크고 환금성이 좋은 주택이 선호되었다. 이러한 경향에 따라 주택시장은 자연스럽게 자가 중심, 신규주택 중심, 아파트 중심, 고가 주택 중심으로 자리잡게 되었다.